第三章房地产市场调研试题

模拟试题
  一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)
  1．房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是(    )。
    a．房地产市场发展水平    b．项目细部规划设计
    c．消费者的意向    d．项目环境设计
  2．市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是(    )。
    a．对竞争项目的情况进行描述
    b．分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷
    c．分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小
    d．把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析
  3．在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为(    )。
    a．实践法    b．回归分析法
    c．单项频数分布法    d．交叉分组频数分布法
4．在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是
    (    )。    
    a．平均值    b．中位数
    c．众数    d．区域
5．每一个数据与平均值之间的差值称为离差，(    )就是离差平方的平均值。
    a．均方差    b．偏差
    ．c．方差    d．标准差
6．在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为(    )。
    a．比较现期供求关系    b．比较未来供求关系
    c．供给分析    d．需求分析
7．封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是(    )。‘
    a．容易设计    b．便于信息采集
    c．反映客观问题    d．易于记录
  8．商业用房的需求是一种(    )，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。
    a．引致需求    b．潜在需求
    c．因果需求    d．集聚需求
  9·市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度(  )；当吸纳程度较低时，竞争程度(  )。
    a．高，低    b．高，高
    c．低，高    d．低，低
  10·房地产市场方案设计的(    )原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个‘‘度’’的问题。
    a．经济性    b．灵活性
    c．有效性    d．指向性
  1l·办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是
    (    )。
    a．估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
    b．估算一定期限内每年的供给量
    c·通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
    d·通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据
  12·在房地产市场现场调研方法中，(    )调研较为客观真实，并且在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些。
    a．人户询问法    b．实验法
    c．观察法    d．路上拦截法
  13·通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而(    )则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。
    a．问卷调查结果    b．数据统计分析结论
    c．市场调研结果    d．市场调研报告
  14·在直接经营层面上，房地产开发投资决策中市场调研最为重要的一个环节是(    )。
    a．对各细分市场需求的基本特征和规模的研究
    b．对各细分市场供求关系的变动趋势的研究
    c．对政府房地产业政策及直接和间接影响的研究
    d．对各细分市场价格和租金水平及其变动趋势的研究
15·办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用(    )的方法来获取。
    a．定性研究    b．现场调研
    c．二手资料    d．政府规划

16·(  )的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。
    a．量表式问卷    b．开放式问卷
    c．封闭式问卷    d．量表问答式问卷
  17．房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在(    )分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。
    a．开发过程中    b．开发结束后
    c．立项前    d．立项后
  18．在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是(  )。
    a．随机抽样    b．分层抽样
    c．分批抽样    d．分户抽样
  19．在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是(  )。
    a．供求关系分析    b．市场容量分析
    c．竞争分析    d．商业用房赢利潜力分析
  20．办公楼市场分析中，(    )既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。
    a．供给分析    ’  b．竞争分析
    c．需求分析    d．市场吸纳速度分析
  21．房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由(  )人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。
    a．5    b．7
    c．10 d．13
  22．为了使市场调研数据具有较高的可信度，在调查研究问卷完成后，需要对问卷进行检查 和处理，正式调研结束后，调研人员对调研活动进行评估，评估的重要方面是按一定的比率进行抽查，通常在实践中抽查的比例为总调查数量的(    )。
    a．5％~10％    b．10％一15％
    c．15％~20％d．20％-25％
  23．在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是(    )。
    a．交叉分组频数分布    b．单项频数分布
    c．回归分析    d．区域分析
  24．统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是(    )。
    a．局限性和应用注意事项    b．调研问卷
    c．细节资料及来源    d．统计技术资料
  25．完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定(  )。
    a．需求的绝对量    b．潜在的供给量
    c．供给的绝对量    d．供求缺口的大小和方向
  26．在设计调研问卷时，应尽量避免(    )。
    a．指定性    b．诱导性
    c．灵活性    d．确定性
  27．采用专家小组征集意见的方法称为(    )。
    a．德尔菲法    b．头脑风暴法
    c．调查问卷法    d．入户询问法
28．开放式问卷的特点是(  )。
    a．易于记录    b．成本低
    c．限制较少    d．节约时间
29．房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是(    )。
    a．实验法    b．电话询问法
    c．深度访谈法    d．小组访谈法
30．为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的(    )。
    a．灵活性    b．经济性
    c．指向性    d．开放性

31．在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的(    )。
    a．一手资料    b．经营信息
    c．二手资料    d．经营情报
32．在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定(    )。
    a．潜在需求    b．需求的绝对量
    c．供给的绝对量    d．供求缺口的大小和方向
33．当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是(    )。
    a．德尔菲法    b．电话询问法
    c．邮寄询问法    d．人户询问法
34．当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用(    )的描述性统计方法。
    a．平均数    b．多项频数分布
    c．单项频数分布    d．交叉分组频数分布
35．调研时若要获得二手资料可以从(    )人手。
    a．市场实况    ‘    b．可用报刊
    c．政府工作报告    d．国外资料
36．确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用(    )。
  a．众数    b．中位数
  c．标准差    d．平均数
37．在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是(    )。
    a．设计时间过长    b．设计成本较高
    c．回答时间不容易控制    d．选项没有涵盖所有可能的内容
38．对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着(  )。
  a．供过于求    b．供求均衡
  c．供不应求    d．不能确定供求关系
39．在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是(    )。
  a．经理询问法    b．路上拦截法
  c．邮寄询问法    d．入户询问法
40．市场调查的目的是为了了解(    )的需求。
  a．消费者    b．建设部门
  c．项目小组    d．相关企业
41．通过市场调研可以得到满意度的(    )表达。
  a．定性    b．定量
  c．定性和定量    d．肯定
42．当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为(  )。
  a．实验法    b．访谈法
  c．观察法    d．询问法
43．(    )导致了商业用房市场调研的复杂性。
    a．商业用房赢利的不稳定性    ’
    b．交通运输状态对商业用房的影响巨大
    c．人口密集度决定了商业用房的利润水平    ‘
    d．对商业用房的需求是一种引致需求
44．市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供(    )的。
    a．资源    b．服务
    c．信息    d．资金
45．在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是(    )。
    a．经理询问法    b．路上拦截法
    c．邮寄询问法    d．入户询问法
46．在住宅市场调研中，价格分析的第一步是要(    )。
    a．进行消费者的消费特点调研    ‘
    b．调整价格来测试消费者的态度
    c．判断价格被消费者所接受的程度
    d．鉴别出影响住宅价格的主要因素
47．从市场规模来看，(    )在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。
    a．住宅市场    b．商业用房市场
    c．办公楼市场    d．特殊用房市场 
  48．(    )是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。
    a．一手资料    b．次级资料
    c．重要期刊    d．专业学术资料
49．多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于(    )的调研。
    a．封闭式问卷    b．开放式问卷
    c．量表问答式问卷    d．自由问答式问卷
50．在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过(  )为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。
    a．三至五人    b．五至八人
    c．五至十人    d．八至十人

二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得o．5分。)
1．商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括(    )等几个层次。
    a．商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
    b．对商业用房本身的竞争
    c．商业用房周边环境分析
    d．商业用房周边交通流量分析
    e．经营商品和劳务的经营者之间的竞争
2．下列不属于商业用房市场特性的有(    )。    。
  a．受交通状况影响较大    b．与人口聚集密度密切相关
  c．与地区经济发展状况密切相关    d．与商业用房内外部品质密切相关
  e．与购买者的购买决策及融资机制有关
3．办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括(    )。
  a．建筑成新度    b．楼层及层高    c．租户定位
  d．硬件设施和设备    e．物业管理水平
4．一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用(  )等一些基本的统计方法。
  a．统计分频    ‘    b．分布性统计
  c．描述性统计    d．记录性统计
  e．统计推断
5．在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列(    )等几方面。
  a．选择主持人    b．布置访谈环境
  c．准备访谈指南    d．筛选被访者
  e．撰写访谈纪要
6．一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是(    )。
  a．研究内容计划    b．研究时间安排
  c．研究范围    d．研究方法
  e．研究人员预算
7．在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有(    )。
  a．项目分区规划设计
  b．各细分市场需求特征和规模
  c．各细分市场竞争关系的变动趋势
  d．政府相关经济政策及直接和间接影响
  e．各细分市场价格和租金水平及其变动趋势
8．定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有(    )。
  a．观察法    b．投射法
  c．小组访谈法    d．个别访谈法
  e．深度访谈法
9．一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有(  )。
  a．指导性    b．经济性
  c．灵活性    d．有效性
  e．可操作性
10．询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为(    )等类型。    ．
    a．经理询问法    b．电话询问法
    c．客户询问法    d．路上拦截法
    e．因特网询问法
11．房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟 调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有(    )等。
    a．因特网    b．问卷调查
    c．政府相关部门的期刊、书籍    d．宏观经济和人口统计资料
    e．企业、行业协会的会刊和专业报告
12．从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有(    )，是研究时考察的重点内容。    ．
    a．住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
    b．购买频率较低，购买决策复杂
    c．受供求关系影响较大
    d．住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
    e．住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切
13．调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有(    )。
    a．问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
    b．问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想
    c．问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析
    d．问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度
    e．问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本
14．下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有(    )等方面。
    a．调研各经营者采取的竞争策略及其走向
    b．调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平
    c．调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向
    d．调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向
    e．调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式
15．商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括(  )。
    a．潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析
    b．潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务
    c．潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素
    d．潜在顾客的人口统计特征和行为特征
    e．潜在顾客拟消费的市场区域范围

16．商业用房市场的供求关系包含了(    )等方面。
    a．对商业用房周边市场的供求关系分析
    b．对商业用房经营领域的供求关系分析  ’
    c．对商业用房本身的需求和供给关系分析
    d．对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
    e．以上均是
17．从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有(  ．)。
    a．购买频率较低，购买决策复杂
    b．住宅市场与消费者的长期收入关系密切
    c．住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
    d．住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
    e．住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密
18．市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是(    )。
  a．价格分析    b．竞争分析    c．产品分析
  d．市场区域分析    e．人口统计特征分析
19．由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括(    )。
  a．竞争分析    b．价格分析
    c．产品分析    d．市场区分析
    e．市场吸纳速度分析
20．根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情 况，可以将办公楼的市场区划分为(    )。
    a．低级办公区    b．一般办公区    c．中心商务区
    d．高级办公区    e．中央商务区
21．房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括(    )。
    a．调研结论    b．调研问卷    c．调研方法
    d．调研目标    e．项目概况
22．住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括(    )等方面。
    a．经济因素    b．社会因素
    c．市场竞争因素       d．行政与政治因素
    e．住宅内在和周边环境因素
23．在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有(    )，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。
    a．区位    ’  b．规模    c．环境
    d．经营领域    e．装修标准
24．房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数 据的重要来源就是直接的现场调研，下列(    )属于现场调研方法。
    a．观察法    b．试验法    c．投射法
    d．询问法    e．小组访谈法
25．在确定房地产市场调研课题时，可以从(    )人手确定。  
    a．分析市场环境    b．进行定性调研
    c．分析二手资料    d．分析对手信息
    e．与各行业专家讨论
26．由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：(    )。
    a．分析次级资料的来源    b．确定搜集次级资料的方法
    c．了解次级资料的收集时间    d．掌握次级资料的近期变化趋势
    e．分析次级资料的类型和性质    ‘
27．商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括(    )。
    a．确定投资时期    b．估算投资回收期
    c．估算投资报酬率    d．确定市场租金水平及变化趋势
    e．估计出需求量和供给量，确定供求缺口
  28．办公楼市场调研的关键点是(    )。
    a．成本分析    b．产品分析    c．市场区分析
    d．地区经济分析    e．相关政策分析
  29．在住宅市场的产品分析中，应从(    )等几方面进行研究。
    a．小区环境    b．物业    c．停车场
    d．户型结构    e．房价
  30．房地产市场调研的重要性在于(    )。
    a．有助于判断市场需求量    b．有助于认识市场潜力
    c．有助于企业认识市场    d．有助于企业获得垄断利润
    e．有助于评估产品和服务的质量

三、案例分析题(共lo题，每题2分。由单选或多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。)
    (一)某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
  1．房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是(  )于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是(    )于市场自然周期的变化。
    a．超前，超前    b．超前，滞后
    c．滞后，超前    d．滞后，滞后
  2．房地产是一种特殊的商品，它的(    )是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
    a．价值量巨大    b．不可移动性
    c．政策性强    d．本质是一种物化劳动
  3．房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列(  )等方面人手。
  a．行业内的专业人士讨论    b．分析一手资料
  c．分析次级资料    d．进行定性调研
  4．引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有(    )等方面。
    a．消费品位变化    b．土地供给变化
    c．广告宣传变化    d．收入水平变化
  5．从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照(    )等标准，对房地产市场进行各种分类。
  a．房地产用途    b．房地产交易形式
  c．房地产地域范围    ‘    d．房地产购买者目的
    (二)
    某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
  1．因特网询问的主要优点是(    )。
    a．高效率    b．低成本
    c．能得知被访者的动机    d．反映部分上网者的需求
  2．办公楼的市场区域划分为(    )。
    a．高级办公区    b．中央商务区
    c．低级办公区    d．一般办公区
  3．办公楼市场产品分析的主要环节包括(    )。
    a．可租面积    b．区位质量
    c．建筑成新度    d．办公楼软件
  4．办公楼市场的主要特性有(    )。
    a．受区域质量影响大    b．与地区经济密切相关
    c．受交通、通讯、配套设施影响大    d．本身品质与客户品质的一致性
  5．在本例市场调研的供给分析中，主要确定(  )。
    a．现有供给量    b．供求相对量
    c．潜在供给量    d．供求缺口的大小和方向
    参考答案
  一、单项选择题(50题)
  1．c    2．b    3．b 4．a    5．c    6．d    7．d 8．a
  9．c    10．a    11．a    12．c    13．d    14．a    15．b    16．d
  17．c    18．b    19．d    20．d    21．c    22．a    23．c    24．a
  25．d    26．b    27．a    28．c    29．d    30．c    31．a    32．d
  33．b    34．d    35．b    36．d    37．d  ‘38．c    39．a 40．a
  41．c 42．c 43．d 44．c 45．d 46．d 47．a 48．b
  49．a    50．a
  二、多项选择题(30题)
  1．abe    2．de    3．abde 4．ce    5．abcd    6．bcde
  7．bde 8．bce    9．bcde    10．abde  11．acde    12．abde
  13．ace    14．abcd    15．acd    16．cd    17．acde    18．abce
  19．acde    20．abd    21．acde    22．abde  23．abd    24．abd
  25．bc    26．ace    27．bcde    28．bcd    29．bcd    30．abce
  三、案例分析题(10题)
  (一)1．c    2．b    3．acd 4．abd    5．abcd
  (二)1．ab  2．acd  3．abcd 4．abcd  5．ac