当前位置: 建筑天下建筑工程考试频道房地产估价师模拟试题理论与实务第四章房地产估价方法模拟试题

第四章房地产估价方法模拟试题

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 14:21:08| 理论与实务|人气:179

第四章房地产估价方法模拟试题,房地产估价师真题,房地产估价师试题,

模拟试题
一、单项选择题(共50题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意。)
1.在现金流量法中,净现值大于零,表示投资项目的资金产出(    )项目的资金投入。
  a.大于    b.等于
  c.小于    d.以上均不是
2.重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用及税金和应得的利润之和,建筑物采用工料测量法求取重新购建价格,其缺点是(  )。
  a.难以操作    b.成本高
  c.不准确    d.需有其他专家参与
3.求取建筑物折旧的年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上,年限法中最主要的是(    )。
  a.直线法    b.折旧基数法
  c.折线法    d.残值法
4.用成本法评估旧建筑物价格时,折旧注重的是建筑物价值的(    )。
  a.补偿    b.减损
  c.回收    d.分摊
5.有两宗房地产,a房地产使用年限为50年,单价100元/m;b房地产使用年限为90年,单价110元/m,资本化率都为4%。现比较a、b两宗房地产单价高低,则(  )。
  a.a房地产价格高于b房地产价格    b.a房地产价格低于b房地产价格
  c.a房地产价格等于b房地产价格    d.不能确定
6.某宗房地产近期的价格水平为.2000元/m,年净收益为200元/m2,净资本化率为10%,现获知该地区将新建一座大型现代火车站,该火车站将在6年后建成使用,那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区,该类房地产价格为5000元/m,据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该类房地产价格水平将达到5000元/m2,试求兴建火车站后该宗房地产的价格为(    )元/iil2。
  a.3693    b.3493
  c.3102 d.2860
 7.成本法是以房地产各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法,其基本公式中积算价格等于(  )。
  a.可比实例价格一房地产状况修正额  b.重置价格+折旧
  c.重新购建价格一折ih d.重建价格+折旧
8.某一宗房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的5%和6%,交易中卖方实际得到160万元,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为
  (    )万元。    ’
  a.178    b.193
  c.181 d.168
 9.经过房地产状况修正后,就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况下的价格,(    )实际上是房地产市场状况修正。
  a.交易价格修    b.房产状况修正
  c.交易情况修]e d.交易日期修正
10.可比实例选取得恰当与否,直接影响到比较法评估出的价格的准确性,选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好,一般要求选取的数量在(    )之间。
    a.2到10个    b.3到10个
    c.5到15个    ‘d.10到20个
11.建筑物由于正常使用的磨损属于(    )。
    a.使用折旧    b.经济折旧
    c.物质折旧    d.功能折旧
12.有一宗房地产,利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为20万元,每年所需支出的总费用为12万元,该类房地产的资本化率为8.5%,另外该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权地块上建造的,当时获得的土地使用年限为50年,现已使用了6年,则该宗房地产的收益价格是(  )。
  a.91.5万元    b.93.6万元
  c.95.8万元    d.99.5万元
13.收益法是求取估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,收益法中运营费用率是(    )。
    a.运营费用与总收益之比    b.运营费用与有效毛收入之比
    c.运营费用与毛收入之比    d.运营费用与净收益之比
14.某建筑物经实地勘察,预计其剩余经济寿命为20年,无残值,该类建筑物的经济寿命为50年,则利用直线法计算的该建筑物的成新率为(    )。
  a.20%    b.30%
  c.40%d.50%
15.有两宗房地产,a房地产使用年限为50年,单价100元/m;b房地产使用年限为90年,单价110元m2,资本化率都为4%。如比较a、b两宗房地产单价高低,则(    )。
  a.a房地产价格高于b房地产价格    b.a房地产价格低于b房地产价格
  c.a房地产价格等于b房地产价格    d.以上均不是

16.某房地产抵押贷款占六成,抵押贷款的年利率为6%,购买者自有资本要求年收益率为8%,则该类房地产的资本化率为(    )。
  a.6.8%    b.7.2%
  c.7.8%d.8.5%
17.房地产投资风险和收益之间的关系是(    )。
    a.风险大则收益小    b.风险小则收益小
    c.风险大则收益大    d.风险小则收益大
18.在房地产开发中,开发成本的提高(    )房地产的价格。
  a.势必降低    b.势必提高
  c.不一定降低    d.不一定提高
19.从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的现值之和,运用收益法评估房地产价格,首先要求取的是(  )。
  a.总收入    b.运营费用
  c.潜在毛收入    d.有效毛收入
20.比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,其理论依据是经济学中的(  )原理。    .
  a.供求关系    b.替代
  c.正态分布    ·  d.价格比较
21.需要进行投资利息估算的估价方法是(    )。
  a.收益法    b.现金流量法
  c.传统方法    d.成本法
22.有一宗房地产,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,假设从第6年到未来无限年的净收益将稳定在35万元左右,该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产的收益价格是(    )。
    a.290.8万元    b.308.8万元
    c.310.2万元    d.325.3万元
23.一宗房地产的(    )是由市场比较法估价而得的价格。
  a.成本价格    b.比准价格
  c.基准价格    d.市场价格
24.有一空置多年的办公楼,目前不但没收益而且需缴纳房产税费,那么该房产的收益价格估算可以采用(  )。
  a.市场比较法    b.类似写字楼的客观收益
  c.成本法    d.无法估算
25.综合资本化率是求取房地产价值时应采用的资本化率,综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率三者是互相严格区分的,但又是互相联系的,转换公式为(    )。
  a.综合资本化率=(土地资本化率×土地价值+建筑物资本化率×建筑物价值)÷
    (土地价值+建筑物价值)
    b.综合资本化率=(土地价值+建筑物价值)÷(土地资本化率×土地价值+建筑物
    资本化率×建筑物价值)
    c.土地资本化率=(综合资本化率×土地价值一综合资本化率×建筑物价值一建筑物
    资本化率×建筑物价值)’÷土地价值
    d.综合资本化率=综合资本化率×土地价值一综合资本化率×建筑物价值一土地资本
    化率×土地价值)÷建筑物价值
26.下列说法正确的是(  )
    a.一般重建价格都比重置价格低    b.一般重建价格都比重置价格高
    c.一般重建价格等于重置价格    d.以上说法均不对
27.(    )选取的是否恰当,直接影响到比较法估出的价格的准确性。
    a.交易实例    b.可比实例
    c.交易对象    d.成交价格
28.价格指数如果是以某个时期做为基期的,则又可称作(    )。
    a.定期指数    b.基期指数
    c.环比价格指数    d.定基价格指数
29.对可比实例价格交易日期修正时,最宜采用(    )。
    a.建筑造价指数    b.一般物价指数
    c.建筑材料价格指数    d.房地产价格指数
30.土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者之间的关系一般为(    )。
    a.土地资本化率<建筑物资本化率<综合资本化率
    b.土地资本化率<综合资本化率<建筑物资本化率
    c.建筑物资本化率<土地资本化率<综合资本化率
    d.综合资本化率<土地资本化率<建筑物资本化率

31.某建筑物政府主管部门规定的该类建筑物的寿命j7v与该建筑物的实际经过年数t,剩余经济寿命n间的关系是(  )。
  a.n>t+n    b.ⅳ=t+,l
    c.n  32.工料测量法的缺点是(  )。
    a.不准确    b.成本高
    c.操作有难度    d.需有其他专家参与
  33.年限法中最主要的方法是(    )。
    a.曲线法    b.直线法
    c.概率法    d.成本法
  34.现金流量法是以未来各年的(    )为基础的。
    a.总收入    b.总成本
    c.净支出    d.净收益
  35.运用收益还原法评估房地产价格首先要求取(    )。
    a.毛收入    b.总收入
    c.净收益    d.收益率
  36.某宗房地产净收益每年50万元,建筑物价格200万元,建筑物资本化率12%,土地资本化率12%,则该宗房地产总价值为(    )万元。
    ai 100    b.300
    c.400 d.450
 37.某类房地产通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率10%,购买者的资本要求年收益率
    为12%,则该类房地产的资本化率为(    )%。
    a.1 0.6    b.11.5
    c.11.7 d.11.9
 38.一般而言,获取净收益的可靠性越低,选用的资本化率应(    )。
    a.越低    b.越高
    c.不变    d.越可靠
39.采用成本法评估某宗房地产价格时,应以(    )成本作为评估依据。
    a.该宗房地产的实际    b.类似房地产的最高
    c.类似房地产的客观    d.类似房地产的最低
40.房地产市场是一个(    )市场。
    a.垄断    b.垄断竞争
    c.完全竞争    d.不完全竞争
41.假设开发法中估计开发完成后的价值不可用(    )求取。
    a.成本法    b.收益法
    c.比较法    ·    d.长期趋势法
42.用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的(    )。
    a.减损    b.补偿
    c.收回    d.摊销
43.由市场比较法估价得到的价格称为(    )。
    a.市场价格    b.比准价格
    c.基准价格    d.成本价格
 
44.土地价值=[(房地净收益一(  )]÷土地资本化率
    a.房地费用    b.土地净收益
    c.建筑物总收益    .    d.建筑物价值×建筑物资本化率
45.有一宗房地产交易,成交价格为3000元/m,付款方式是首付10%,余款在一年内按月等额付清,假设月利率为5%0,其一次支付的实际成交价格为(    )元/m。
    a.2556    b.2729
    c.2914 d.3008

46.某建筑物,经实地勘察预计其剩余经济寿命为20年,无残值。该类建筑物的经济寿命为50年,则利用直线法计算的该建筑物的成新率为(    )%。
    a.40    b.50
    c.60 d.70
 47.建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,该两者的长短关系有(    )。
    a.自然寿命≥经济寿命    b.自然寿命≤经济寿命
    c.自然寿命=经济寿命    d.无关
48.资本化率构成中,缺乏流动性补偿的流动性是指(    )。
    a.估价对象房地产变为现金的速度
    b.估价对象房地产带来净收益的速度    、
    c.房地产开发企业自有资金周转的速度
    d.房地产开发企业流动资金周转的速度    .
49.有一房地产,预计未来第一年至无限年的净收益为20万元,收益年限为无限年。该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产收益价格为(    )万元。
    a.160    b.180
    c.200 d.250  ’
50.由于房地产的价值量大,成交价格往往采取(    )的方式来支付。
    a.现款    b.汇款
    c.支票    d.分期付款
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分。)
1.在房地产估价中,运用收益法采用投资组合技术的方法主要有(    )。
  a.抵押贷款与自有资金的组合
  b.风险陛投资补偿与流动性投资补偿的组合
  c.土地与建筑物的组合    ‘
  d.风险性投资与流动性投资的组合
  e.商品房与经济适用房的组合
2.用假设开发法进行房地产估价,在估算投资利息时必须考虑和把握好(    )等方面。
    a.计息的项目    b.计息期的长短
    c.资本化率    d.计息的方式
    e.名义利率和有效利率‘
  3.下列说法错误的是(  )。
    a·建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的,应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧
    b·建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算折旧
    c·建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算折旧
    d.建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按土地使用年限计算折旧
    e·建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按建筑物的实际经过年数加上土地
    使用权的剩余年限计算折旧
  4·将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格,可以用计算(    )的方法。
    a.标准差    一    b.众数
    c.中位数    d.平均数
    e.绝对值
  5·假设开发法在形式上是评估新建房地产的成本法的倒算法,适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,运用假设开发法估价的步骤包括(    )。
    a.估算运营费用
    b.估计开发经营期    
    c.估算潜在毛收入
    d.调查待开发房地产的基本情况
    e·估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

6·建筑物重新构建价格,是假设旧建筑物所在的土地已经取得,且此土地为空地,但除了旧建筑物不存在之外,其他的状况均维持不变,求取的方法有(    )。
    a.单位比较法    b.分部分项法
    c.成新折扣法    d.指数调整法
    e.以上均是
  7·出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、厂房等,其净收益是根据租赁资料求取,通常为租赁收入扣除(    )等后的余额。
    a.管理费    b.保险费
    c·房地产税    d.维修费
    e.租赁代理费
  8·从收益法的观点来看,房地产的价值是其未来净收益的现值之和,高低分别取决于(  )等关键因素。
  a.获得净收益的可靠性     b.市场同类房地产的价格
  c.可获收益的大小    d.可获净收益期限的长短
  e.可获净收益的大小
  9·估价上的建筑物折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价值之间的差额,求取建筑物折旧的方法有(    )。
    a-年限法    b.比较法    c.工料测量法
    d.成本法    e.实际观察法
10.收益法公式v=air[1-11(1+r)]成立的条件是(    )。
    a.r每年不变    b.收益年限为无限年
    c.r每年不变且大于1 d.收益年限为有限年
    e.r每年不变且不等于0
  11.下列估价中宜采用假设开发法的有(    )。
    a.在建工程估价    b.拆迁补偿估价
    c.可装修改造的旧房估价    d.已办理出让手续的熟地估价
    e.已办理出让手续的生地估价
  12.收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,收益法中的运营费用与会计上的成本费用不同,前者不包含(  )。
    a.待摊费用    b.房地产税
    c.该扩建费用    d.建筑物折旧费
    e.房地产抵押贷款偿还额
  13.比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,一般有下列(  )等步骤。
    a.核算交易成本    b.选取可比实例
    c.搜集交易实例    d.进行房地产状况修正
    e.进行房地产交易情况修正
  14.运用比较法估价时,需要从交易实例库中选择作为估价中用于参照比较的交易实例,选取的可比实例应符合的要求是(    )。    .
    a.交易类型与估价目的吻合    b.与估价对象具有类似性
    c.成交价格是正常价格或比准价格    d.成交价格与估价时点接近
    e.以上均是
  15.选取了可比实例之后,应对这些司=比实例的成交价格进行换算处理,使其之间的口径一致、相对可比,并统一到需要求取的估价对象的价格单位上,所建立的价格可比基础内容包括(    )。
    a.统一面积单位    b.统一采用总价
    c.统一面积内涵    d.统一付款方式
    e.统一币种和货币单位
  16.经过了交易日期修正后,就可将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格,交易日期修正的具体方法有(  )。
    a.价格差异法    b.价格周期法
    c.价格指数法    d.价格变动率法
    e.时间序列分析法
  17.房地产开发具有周期长的特点,其开发成本、管理费用、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同,故在房地产开发项目中,运用假设开发法估价的方法有(    )。
    a.求生地法    b.求熟地法    .
    c.在建工程价值法    d.现金流量折现法
    e.计算利息的传统方法
  18.假设开发法中的开发经营期包括(    )。
    a.前期    b.建设期
    c.开发期    d.预售期
    e.租售期
  19.在求取估价对象未来的正常净收益的过程中,取得资本化率的方法有(    )。
    a.中位数法    b.累加法
    c.算术平均法    d.市场提取法
    e.综合提取法
20.在房地产状况修正中权益状况修正的内容主要包括(    )等。
    a.该房地产的楼层、朝向    b.该房地产的土地使用年限
    c·该房地产的城市规划限制条件    d.该房地产的环境景观、公共设施完备程度
    e.该房地产的土地平整程度、地势、地质水文状况

21.搜集交易实例时需搜集的内容包括(    )。
    a.交易双方的基本情况    b.交易实例成交费用
    c.交易实例付款方式    d.交易实例成交日期
    e.交易实例房地产基本状况
22·用假设开发法进行房地产项目估价,投资利息估算中的应计息项目包括(    )。
    a.开发成本    b.管理费用
    c·销售税费    d.未知、需要求取的待开发房地产的价值
    e.投资者购买待开发房地产应负担的税费    ·
23·折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数,与收益法中的资本化率的原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益,它包含
    (    )。
    a.资金的利息    b.资金的平均收益率
    c.转让税费    d.开发利润
    e.以上均是
24·有两宗房地产,其净收益相等,但其中一宗房地产的净收益获取的风险大,从而要求的收益率高,另一宗房地产的净收益获取的风险小,从而要求的收益率低,由此可见(    )。
    a.风险大的房地产价值高    b.风险大的房地产价值低
    c.风险小的房地产价值高    ‘  d.风险小的房地产价值低
    e.两宗房地产风险和价值成正比
25-出租型房地产是收益法估价的典型对象,其净收益是根据租赁资料来求取的,通常为租赁收入扣i涂维修费、管理费、保险费等后的余额,租赁收入则包括(    )。
  a.正常运营费用    b.潜在毛租金收入
  c.有效毛租金收入    d.押金利息收入
  e.租赁保证金利息收入
26.建筑物的重新购建价格是(    )的价格。
    a.客观    b.估价时点时
    c.建筑物全新状况下    d.扣除折旧后
    e.由估价师确定
27.建筑物的折旧包括(  )。
    a.物质磨损    b.功能折旧
    c.经济折旧    d.无形损耗
    e.物质折旧
28.建筑物的重新购建价格的求取方法有(    )。
    a.指数调整法    b.基价比较法
    c.工料测量法    d.分部分项法
    e.成本比较法
29.对于土地来说实物状况比较修正的内容是(    )。    ,
    a.地势    b.形状
    c.面积大小    d.新旧程度
    e.地质水文状况  .
30.下列关于重新购建价格的表述正确的是(    )。
    a.重新购建价格是主观的    b.重新购建价格是客观的
    c.重新购建价格是估价时点时的    d.建筑物的重新购建价格扣除了折旧
    e.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,未扣除折旧
  三、案例分析题(共10题,每题2分。由单选或多选组成。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分。)    ’
    (一)某房地产评估公司正着手评估某一宗办公楼的现有价值,请回答下列问题。
  1.从经济上看,土地利用的一般顺序为(  )。
    a.商业、办公、居住、工业    b.办公、商业、居住、工业
    c.居住办公、商业工业    d.商业工业、办公、居住
  2.在房地产估价的市场比较法中,间接比较修正的综合计算公式为:估价对象房地产价格:(    )。
a. 可比实例价格*100/()  *100/()*100/()*100/()
b. 可比实例价格*100/()*()/100*100/()*()/100
c. 可比实例价格*100/()*()/100*()/100100/()
d. 可比实例价格*100/()*()/100*100/()*100/()
  3.下列说法错误的是(  )。
    a.重新购建价格是客观的价格
    b.重新购建价格是估价时点的价格
    c.土地的重新购建价格是全新状态下的价格
    d.建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格

4.建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和(    )耐用年限。
    a.大于    b.小于
    c.等于    d.以上均可能
  5·某房地产总价值100万元,其中土地价格为45万元,已知土地资本化率为8%,综合资本化率为15%,则建筑物资本化率为(    )。
    a.12.5%    b.15.62%
    c.18.78%d.20.73%
    (二)
    a、b两宗房地产,a房地产收益年限为50年,单价为2000元/m2;b房地产收益年限为30年,单价为1800元/m2。资本化率均为6%。
  1.a房地产若收益年限为无限年则价格是(    )元/m2。
  a·2114.81    b.2421.82  一
  c.2432.56 d.以上均不对
  2.b房地产若收益年限为无限年则价格是(    )元/rn2。
    a.2036.85    b.2179.47
    c.2419.32 d.3412.51
 3.若要比较两宗房地产价格高低应(  )。    

    a.统一单价    b.统一面积内涵
    c.统一收益年限    d.都转换为无限年下的价格

第四章房地产估价方法模拟试题

本文Tags:房地产估价师真题,房地产估价师试题,房地产估价师试题及答案

第四章房地产估价方法模拟试题相关文章

信息评论

   
发表评论须知:
·需要登录后才可发表评论
·发表的评论在人工审核后才会显示