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房地产估价理论与方法模拟试题(8)

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 14:20:59| 理论与实务|人气:992

房地产估价理论与方法模拟试题(8),房地产估价师真题,房地产估价师试题, 四、计算题(共2小题、20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

1. 评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500平方米
1、 收集有关资料:共调查了a、b、c三宗土地买卖实例作为比较实例。
2、 可比实例的成交价格如下:

试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。
解:
1、比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2、交易情况修正系数为:
可比实例a=100/100
可比实例b=100/97
可比实例c=100/105
3、交易日期修正系数为:
可比实例a=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例b=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例c=1.033×1.038=1.072
4、房地产状况修正系数为:
可比实例a=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比实例b=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比实例a=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、计算比准价格:
比准价格a=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比准价格b=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比准价格c=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有:
估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元

2. 估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000平方米,建筑总面积56000平方米,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1998年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为每平方米使用面积150元,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%。报酬率为8%。

解:1、运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:v=a/y*[1-1/(1+y)n]

2、计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元
3、计算年总费用:
(1)年折旧费=8000×(1-4%)/12 =640万元
(2)年经常费=100×12=1200万元
(3)年房产税=5569.2×12%=668.3万元
(4)营业税等=5569.2×6%=334.15万元
年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万
4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元
5、计算房地产价格
v=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元 房地产估价理论与方法模拟试题(8)
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