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第五章房地产投资项目经济评价模拟试题

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 模拟试题
一、单项选择题(共30题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意。)
1.风险分析对房地产投资者行为的第一个影响,就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的(    )。
  a.投资规模    b.投资回收期
  c.投资收益水平    d.投资方向
2.在房地产开发项目财务评价中,其动态投资回收期肯定大于(    )。
  a.基准回收期    b.项目销售期
  c.项目开发期    d.静态投资回收期
3.某开发商从银行获得一笔年利率为12%的贷款,但规定要按季度以复利计算,则该笔贷款的实际利率为(  )。
  a.12%    b.12.55%
  c.13.56%d.14.88%
4.不可预见费根据项目的复杂程度和扣除税费外的全部费用估算的准确程度,以各项费的(  )进行估算。
  a.2%-6%    b.3%~7%
  c.4%-8%d.5%一9%    一
5.某人拟购置现价为lo万元的现房,首付30%,以后余款10年内以年利率18%还清,每年末应还款金额为(  )元。
  a.8655    b.1238
  c.15575    .d.16112
 6.某项目计划自筹资金5年后动工,预计需投资1000万元,设年利率为6%,从现在起每年末应储存(  )万元资金。
  a.169.49    b.177.40
  c.182.63 d.198.24
 7.某开发商拟开发一宗房地产项目,拟贷款5000万元,年利率12%,借期5年,期末应一次性归还本息(  )万元。
  a.8235.26    b.8536.1l  ’
  c.8678.32 d.8811.7l
 8.某人购买一套二手房,对方允许其分期付款,可在5年内付清,首期应先付4万元,其余款可在第一年末至第五年末各支付2万元,即为全部付清。年利率为12%,按复利计息,相当于现在一次性付款(  )万元。
  a.13.56    b.12.89
  c.11.21 d.9.87
 9.为在5年后能获得100万元资金,设年复利率为12%,则现时应储存(    )万元。
    a.56.74    b.58.62
    c.60.23 d.62.34
 10.某人拟购置一产权式酒店标准间,总价50万元,首期支付50%。其余以月利率4.8%o作
    10年按揭贷款,每月还款额应为(  )元。
    a.2083.23    b.2326.88
    c.2522.84 d.2745.48
 11.若当年有效利率为15%,则月名义利率为(    )。
    a.1.172%    b.1.25%
    c.8.22%d.11.32%
  12.某人拟购置一套二手房,价值lo万元,首期先支付3万元,余款以月利率1.5‰按复利计算,10年内每月应支付等额购房款为(  )元。
    a.583.33    b.835.26
    c.1138.52 d.1261.75
  13.某人拟购置一幢现值10万元的住宅,首期支付30%,余款以月利率1.5%0并按复利计算每月付款,10年内付清,每月末应支付的等额资金是(    )。
    a.583.33    b.613.22    .
    c.637.88 d.652.38
  14.房地产开发项目的投资收益率是指开发项目达到正常赢利年份时(    )。
    a.项目年经营收入与总开发成本之比
    b.项目年净收益与项目投资的资本价值之比
    c.项目的期望收益与项目投资的总价值之比
    d.项目的总开发价值减去总开发成本后之差与总开发成本之比
15.房地产开发项目全部投资的财务内部收益率表明了(  )。
    a.项目投资所能支付的最高贷款利率
    b.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
    c.将项目未来各年收益转换成现值的收益率
    d.项目的年净收益率与项目投资的资本价值之比
16.经营安全率是反映企业经营状况的重要指标,经营安全率越大,说明经营状况越(  );经营安全率越小,说明经营状况越(  )。
    a.安全,不安全    b.不安全,安全
    c.安全,安全    d.不安全,不安全
17.从盈亏平衡图上可以看出,平衡点的总收入和总成本相等,所以平衡点的值越小,项目赢利的机会就(    ),亏损的风险就(    )。
    a.越小,越/j    b.越大,越大
    c.越大,越小    d.越小,越大
18.等额支付偿还基金因数可由(    )表示。
    a.(pia,i,m)    b.(a/a/p,n)
    c.(fia,i,m)    d.(a/a/p,m)
19.某房地产开发公司建设完成的地下停车场,经调查得知同类型市场中一个停车位月租金收入为1000元,若要将该停车场用于销售,投资者要求的年收益率为20%的情况下,每一停车位的销售价应为(    )万元。
    a.5    b.6
    c.10 d.12
 20.人们通常习惯采用利润指标来评估获利大小,而在评估投资项目的可行性或比较不同投资方案的优劣时,采用现金流量指标评估,其优点在于(    )。
    a.以增量现金流量为基础
    b.不忽视项目实施产生的间接影响
    c.考虑沉没成本
    d.便于考虑资金时间价值

21.量一本一利分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法,广泛应用于经营分析、成本管理和方案选择等领域,该分析又称为(    )。
    a.敏感性分析    b.盈亏平衡分析
    c.概率分析    d.统筹分析
22.概率分析方法是使用概率来研究预测不确定性因素和风险因素对项目经济效果影响的一种定量分析方法,特点是在进行方案比较和评估时,不仅仅对方案的数学期望和方差进 行计算和分析,而且也计算和分析方案失败的风险程度,在房地产风险估价中大量采用的概率分析方法是(  )。
    a.正态分析法    b.周期分析法
    c.静态分析法    d.动态分析法
23.房地产开发项目成本费用构成中的其他费用主要指(    )。
    a.不可预见费    b.业务招待费
    c.管理费    d.临时用地费
24.有一开挖土方工程,有两个方案:一是机械挖土,单价为4元/m,需机械租赁费2万元,二是人工挖土,单价为5.5元,m,那么当土方量小于(    )m时,应采用人工挖土。    ’
25.房地产市场预测的主要方法是(  )。
    a.客观预测    b.主观预测
    c.定性预测    d.定量预测
26.用费用分解法确定固定成本和可变成本,下列属于固定成本的是(    )。
    a.土地购置费    b.建筑工程费
    c.规划设计费    d.公共设施配套费
27.某房地产公司获得一块土地使用权,在其上有开发建设商场、办公楼或公寓等方案,此时该公司面临的方案选择类型为(    )。
    a.独立方案    b.互斥方案
    c.混合方案    d.综合方案    
28.房地产投资为独立方案时,采用的评价指标是效率,它就是投资方案的(    )。    
    a.净现值    b.平均利润    
    c.内部收益率    d.投资利润率    
 29.在资金时间价值计算中,将年值换算成现值的计算公式是(    )。 
a.     f/a,i,n
b.     a/f,i,n
c.     p/a,i,n
d.     a/p,i,n
 
 30.某房地产企业为评估一项房地产开发投资,已支付25万元项目论证费,此费用可列为  (    )。    
    a.机会成本    b.沉没成本    
    c.现金流人量    d.现金流出量

二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分。)
    1.净现金流量是指现金流人量与现金流出量之差,在估算投资项目各年净现金流量时,为了避免错误,应掌握的原则有(  )。
    a.考虑沉没成本    b.不要忽视机会成本
    c.不应忽视项目实施产生的间接影响d.考虑流动资金的回收周期.
    e.以增量现金流量为基础
    2.现金流量的确认和现金收支发生的时间相一致,而在计算利润时,收入与费用的确认与现金收支发生的时间往往不一致,关于利润和现金流量两者之间的主要区别表现在
    (    )。
    a.现金流量大小的确认较为客观,而利润大小核算结果依赖于不同会计程序的选择,且有关项目数据依赖于人为估计    
    b.在核算利润时,每年所提折旧需用现金支付,而且在计算利润时作为一项费用予以扣除
    c.固定资产购置和建造所发生的大量支出,属于现金流出量,不能在当年计算利润时全部以费用形式从收人中扣除,只能在固定资产寿命期内以折旧形式逐年分摊
    d.经营期间发生的尚未收回的欠款和尚未支付的应付费用直接反映在利润中,但企业尚未收到或付出现金
    e.与固定资产投资相配套的流动资金投入与收回在利润核算中直接反映
  3.用静态评估的方法对房地产的投资效益进行评估时,常用的静态指标有(    )。
    a.投资利润率    b.投资回收期
    c.内部收益率    d.净现值
    e.现金流量
  4.利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额,可以分为(    )。
    a.贷款利率    b.股票利率
    c.基础利率    d.债券利率
    e.存款利率
  5.当利率标明的时间单位与计息周期不一致时,就出现了(    )和(    )的区别。
    a.单利计息    b.复利计息
    c.财务利率    d.实际利率
    e.名义利率
  6.内部收益率法是使得投资方案寿命期内现金流量的净将来值或净年值为零的贴现率,它反映了项目所占用资金的赢利率,主要计算方法有(  )。
    a.内查法    b.试算法
    c.查表法    d.插值法
    e.图解法
  7.下列属于内部收益率法缺点的是(    )。
    a.内部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率
    b.内部收益率表示投资项目内在收益率,所以一定程度上不能反映投资效率高低
    c.内部收益率的计算较为复杂
    d.内部收益率能直观地反映项目投资获利数额的大小
    e·当投资项目各年净现金流量不是常规模式时,一个投资项目的内部收益率可能存在多
    个解或无解,此时内部收益率无明确经济意义    、
8·在房地产项目经济评价中,净现值法与内部收益率法的主要区别集中表现在(    )。
   a.经济意义不同,净现值表示投资项目的内在利润率,内部收益率表示从事一项投资会使资金增加或减少
   b.计算净现值需要首先确定贴现率大小,而内部收益率的计算则不需要
   c.在对多个互斥项目排序时有时会得出不同的结论
   d.内部收益率的计算考虑资金的时间价值,而净现值不考虑
   e.净现值法计算简单并考虑了投资风险因素
9.为使有限的资金得到最佳的利用效果,需进行多方案选择,依据方案之间的关系可分为
  (    )等类型。
  a.独立方案    b.整体方案
  c.合并方案    d.互斥方案
  e.混合方案
10·敏感性分析是通过测定一个或多个不确定因素的变化所导致的决策评估指标的变化幅度,了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度,从而在外部条件发生不利变化时,对投资方案的承受能力作出判断。一般分析步骤有(    )。    .
    a.确定影响因素
    b.确定敏感因素,对方案的承受能力作出判断
    c.确定分析指标    .
    d·确定影响因素发生的可能性和经济效果指标超过或低于预期指标的可能性
    e·计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果,建立一一对应关系,并用图或表的形式表示出来
11.对于房地产项目而言,主要敏感性因素包括(  )。
  a.投资额    b.前期开发量
  c.建设周期    d.资金和售价
  e.利率
12.根据投资项目所处时期不同,现金流量可分为(    )。
  a.初始投资现金流量    b.经营现金流量
  c.净现金流量    d.终结现金流量
  e.销售现金流量    .
13.就名义利率与实际利率的关系而言,下述说法属于正确的是(    )。
  a.实际利率比名义利率还能反映资金的时间价值
  b.当每年的计息周期数等于1时,名义利率与实际利率相等
  c.当每年的计息周期数大于1时,名义利率要小于实际利率
  d.当计息周期越短,名义利率越大时,实际利率与名义利率之差就越小
  e.从资金时间价值分析的角度看,区分名义利率与实际利率其意义并不大
  14.采用静态投资回收期作为投资的评估指标,其主要缺点是(    )。
    a.没有考虑资金的时间价值    .    .
    b.没有考虑资金投资风险
    c.不考虑投资回收期以外各年净现金流量
    d.不利于对投资项目进行整体评估
    e.投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度
  15·固定成本是指在一定产量范围内,不随产量变化而变化的成本,可变成本是指在一定产量范围内,随产量变化而呈线性变化的成本,而确定固定成本和可变成本的方法有(    )。
    a.高低点法    b.线性分析法
    c.回归分析法    d.费用分解法
    e.概率分析法

16.年值是指一定的时期内,以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项,根据各款项发生的时间不同,年值可以分为(    )。
    a.普通年值    b.期末年值
    c.预付年值    d.期间年值
    e.后续年值
17·由于资金具有时间价值,使用不同时间资金的价值不相等,所有不同时间收支的资金不宜进行比较一而要把它们换算到相同的时间基础上,资金时间价值换算公式的假定条件有(    )。
    a.本期的期末与下期的期初不一致
    b.现值p是当前期间开始时发生的
    c.终值f是当前往后的第n期发生的    ·
    d.年值a是在实施期间间隔发生的
    e.实施方案的初期投资假设发生在方案的寿命期初
18.现金流量表是以现金为基础编制的财务状况变动表,其计算要点是只计算现金收支,不计算非现金收支,现金收支按发生的时间列入相应的年份,它反应了房地产在一定期间内(    )所产生的现金流人和流出。
    a.经营活动    b.筹资活动
    c.公益活动    d.投资活动
    e.拓展活动
19.房地产企业的现金流量表汇总了该企业经营的全部项目的现金流量,主要对企业的经营状况进行评估,其作用主要有(  )。
    a.了解企业现金的来龙去脉,分析企业资金的主要来源和用途
    b.反映企业的筹资能力
    c.反映企业的理财政策
    d.帮助投资者预测企业未来的发展潜力
    e.反映投资者的投资赢利状况
20.投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率,对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标,主要优点有(    )。
    a.使用简单、方便      b.能反映投资报酬率的高低
    c.不考虑资金时间价值    d.考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况
    e.经济意义易于理解,净利润是会计人员较为熟悉的概念
21.在房地产投资评估两个或两个以上方案时,采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论,其主要原因是(  )。
    a.投资项目的类型不同    b.投资项目的投资规模不同
    c.两种计算方法的计算过程不同    d.两种计算方法对再投资利润率的假定不同
    e.两种方法的计算依据不同
22.在项目投资评估时,产生不确定性的主要原因是(    )。
    a.建设工期    b.利率、汇率的变化
    c.主观预测能力有限    d.项目的经济效益不符
    e.国家的经济政策和法规
23.对计算期不同的互斥方案选择,为使方案间在时间上具有可比性,在计算时作出的假设是(    )。
    a.按各方案的寿命计算    b.按各方案的原计算期评估
    c.按各方案的原计算期综合计算    d.按重复型投资的现金流量计算比较
    e.按各方案计算期的最小公倍数作为统一计算期
24.计算内部收益率的主要方法有(    )。
    a.插值法    b.试算法
    c.查表法    d.外插法
    e.平衡法    。
25.计算期相同的互斥方案,其选择方法有(  )。
    a.差额法    b.净现值法
    c.内部收益率法    d.比较法
    e.追加投资收益率法
  26.构成初始投资的现金流量的主要内容有(    )。
    a.清理净收入    b.开办费
    c.相应流动资金投入    d.固定资产购置或建造费用
    e.更新固定资产净残值收入

27.估算投资开发项目各年净现金流量时,可列人现金流量的有(    )。
    a.偿付利息    b.筹款费用
    c.支付税息    d.销售费用
    e.项目可行性论证费
  28.通过对房地产企业现金流量的分析,可以得到的信息有(    )。
    a.企业的理财能力    b.企业的发展潜力
    c.企业的投资失误    d.企业资金的来龙去脉
    e.企业的赢利能力
  29.下列属于净现值法的优点的是(    )。
    a.考虑了资金的时间价值    b.可以反映投资效率的高低
    c·不依赖于贴现率数值的大小    d.反映了投资获利状况
    e.反映出一项房地产投资会使企业获利数额的大小
  30·已知某项目税前现金流量为cfbt,折旧为d,所得税率为丁时,计算税后现金流量的公式为(    )。
    a·(cfbt—d)(1一t)  +d    b.(cfbt—d)(1一t)
    c·cfbt×  (1一t)  +d×t    d.cfbt×  (1一t)  +t
    e.cfbt×(1一t)一d×t
三、计算题(共40题)    
l.某工程在项目开始时,一次性投资100万元,年利率为10%,问4年后工程建成时该项目的总投资额是多少?
2.某工程项目作4年不等额分期投资,各年初的投资额分别为10万元、30万元、40万元、20万元,年利率为10%,问4年后工程建成时该项目的总投资额是多少?
3.一年后的1000元,贴现利率为12.1076%,其现值为多少?
4-若知10年后的一笔款项是179.085万元,年利率为6%,问此款项的现值应为多少?
5.某工程项目拟在4年内建成,要求投资总额不得超过预算投资额度100万元,按计划第1年初投资10万元,第2年初投资30万元,第3年初投资40万元,第4年初投资20万元.年利率为10%,求实际用于工程建设全部投资总额的现值?
6.某工程发展计划,在6年内的每年末投入等额资金50万元,年利率为8%,求工程至第6年末所投资金的总金额是多少?
7.某工程发展计划,在6年内的每年初投入等额资金50万元,年利率为8%,求工程至第6年末所投入资金的总金额是多少?
8·某宗房地产价格250万元,若有两种付款方式可供选择:(1)一次性付款,可优惠15%:(2)分期付款,首先支付40%,第1年末支付30%,第2年末支付20%,第3年末支付10%,利率均为12%。问购房者应选择哪种付款方式较为有利?
9.某人拟租用一宗房地产,预计在10年租用期内该宗房地产每年能获得纯收益20万元,若其希望每年能有15%的投资回报率,则其能接受此宗房地产lo年使用权的价格是多少?
10.某人欲以200万元购人一宗房地产后用于出租,预计5年内每年的净租金收入为25万元,5年后该宗房地产能以250万元的价位出售,投资者要求每年的投资回报率为15%。试问购入此宗房地产是否值得7    .
11.假设某地块能产生永久性的年净收益300万元,年利率为10%,求该地块的总价值是多少?    ’
12.某房地产开发商通过市场调查和分析,估计某项目建成后的市场销售价格为3000元/m。银行贷款利率为12%,国库券利率为11%,投资收益率为15%;若该项目建成后用于出租,出租的经营成本为毛租金收入的30%,则月租金水平可以定为多少?
13.某人拟购置一套价值10万元的二手房,计划自己支付首期款20%,其余向某金融机构贷款,若在lo年内按月等额偿还,年利率为12%,问该人的月均还款额是多少?
14.某房地产投资者在对未来市场看好的情形下,以600万元购人一个商业店铺,其自有资

第五章房地产投资项目经济评价模拟试题
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