房地产估价师《房地产估价理论与方法》精选模拟试题解析（4）

31、设临街深度价格修正率见下表。
 
　　另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为(　　)元/m2。
 
A.6400
B.6800
C.6960
D.7600
答案：B
解析：
虽然宗地B不是矩形街角地，但根据题意要考虑旁街的影响加价。
街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街(也称正街)的价格，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：
宗地B的临街深度为9米，查上表可得平均深度价格修正率为120%，临旁街的距离为第二个4.5米，影响加价为旁街路线价的20%，
V(单价)=u0×dv0+u1×dv1×t
单价=5000×120%+4000×20%=6800元/m2

32、房地产具有供给有限特性，本质上在于（    ）。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
答案：C
解析：房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量有限和面积不能增加。房地产具有供给有限特性的主要原因，还是由于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处。

33、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有(　　)。
A.在建工程抵押估价业务
B.公司上市估价
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.司法鉴定估价
答案：A
解析：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

34、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用(     )和长期趋势法相结合进行估算。
A．市场法    
B． 收益法   
C．成本法    
D．路线价法
答案：A
解析：开发完成后的房地产价值一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接平移过来作为开发完成后价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价值的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。

35、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为(     )。   
A．78％   
B．85％   
C．117％   
D．150％
答案：A
解析：平均深度价格修正率为：
40％>35％>30％>25％>21.8％>19.5％>17.7％>16.25％
因此为19.5%×4=78%

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1、收益性房地产包括(     )。
A．未出租的餐馆     
B．旅店     
C．加油站  
D．农地            
E．未开发的土地
答案：ABCD
解析：收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

2、房地产的独一无二特性导致了(  　)。
A.难以出现相同房地产的大量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的方式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量大
答案：ABCD
解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式(即使是新建的商品房有样板房、样板间、位置图、平面图等)，而必须到交易对象实地观察、感受和体验，房地产估价也应对估价对象进行实地查看。

3、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(   )。
A.单位比较法
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法
E.分部分项法
答案：ADE

4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括(    )。
A.划拨土地应补交的出让金
B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款
D.强制执行费用
E.估价费用
答案： BC
解析：房地亇抵押价值是在抵押期间的格格时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情彂时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣陠法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括拖欠建设工程价款、已抵押担保的债权数颍和其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

5、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格(     )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。
A．高于  
B．等于   
C．低于   
D．不高于   
E．不等于
答案：AB
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