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房地产估价师《房地产估价理论与方法》精选模拟试题解析(5)

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6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的(  )。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
答案:AC
解析:理解最高最佳利用的经济学原理。收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡,来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助我们确定估价对象的最佳用途。

7、城市房屋拆迁估价中,房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于(    )。
A.被拆迁房屋的房屋的记载的面积
B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E. 各地对被征收房屋的性质和面积的特别规定
答案:ACDE
解析:合法原则在被征收房屋性质和面积认定方面的具体应用。

8、收益乘数有(    )。
A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
E.潜在毛收入乘数
答案:ACE
解析:对应着不同种类的年收益,收益乘数具体有毛租金乘数(GRM)、潜在毛收入乘数(PGIM)、有效毛收入乘数 (EGIM)和净收益乘数(NIM)。

9、征收集体土地下的土地取得成本中,征地补偿安置费用包括(    )。
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.土地附着物和青苗的补偿费
D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E.安排被征地农民的社会保障费用
答案:ABCE
解析:征地补偿安置费一般由下列4项费用组成:(参照相应法规的内容)
(1)土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。
土地补偿费=被征收土地前3年平均年产值×补偿倍数
(2)安置补助费。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。
(3)土地附着物和青苗的补偿费。
(4)安排被征地农民的社会保障费用。

10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,正确的有(    )。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值实际减损
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧
答案:ACDE
解析:估价上的折旧与会计上的折旧,虽然都称为折旧并且有一定的相似之处,但两者的内涵不同而有着本质区别。估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损,其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差,即:
建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物市场价值
根据引起建筑物折旧的原因,建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和外部折旧三大类。

11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下,开发经营期为(    )。
A.开发期+经营期
B.开发期+运营期
C.开发期+经营期-前期-建造期
D.开发期+运营期-前期-建造期
E.前期+建造期+经营期
答案:ABE
解析:开发经营期可分为建设期和经营期。
建设期,其起点与开发经营期的起点相同,终点开发完成的房地产竣工的日期。建设期又可分为前期和建造期。
经营期根据开发完成后的房地产的经营方式而具体化。开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租、营业。因此,经营期可以具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。销售期是从开始销售开发完成房地产之日到其售出之日止的时间。在有预售的情况下,销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是开发完成后的房地产竣工之日,终点是开发完成后的房地产经济寿命结束之日。

12、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格,还可用于(  )。
A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
B.收益法中未来租金、运营费用的预测
C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D.市场比较法中对房地产状况进行调整
E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
答案:ABE
解析:长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格,还有其他作用:(1)用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等;(2)用于市场法中对可比实例成交价格进行市场状况调整;(3)用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势或者潜力;(4)用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

13、收益法中求报酬率的基本方法有(    )。
A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益插入法
E.收益乘数法
答案:ABD

14、假设开发法中,按传统方法需要计算利息的项目有(    )。
A.待开发房地产的价值
B.开发成本和管理费用
C.销售税费
D.投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.开发利润
答案:ABD
解析:在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中,应计息项目包括:未知的需要求去的待开发房地产价值;待开发房地产取得税费;后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

15、房地产估价中,估价方法的选择是由(   )综合决定的。
A.估价对象的房地产类型
B.估价方法适用的对象和条件
C.估价人员的技术水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的资料的数量和质量
答案:AB
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