房地产估价师《房地产估价理论与方法》精选模拟试题解析（3）

21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为(　 　)元每平米。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64
答案：B
解析：
此题为使用分部分项法求取建筑安装装饰工程费。该建筑物的建筑安装装饰工程费=（780×(1+15%)+450+50×75%）+900+45×72%)）×(1+3.5%)=2397.99元每平米

22、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入50万元，投入使用后每年多耗电费0.4万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　　)万元。
A.1838.00
B.1947.28
C.1845.87
D.1850.00
答案：B
解析：
此题为求取扣除功能过剩折旧后的价值。
扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重建价格-（无效成本+超额持有成本）。超额持有成本可以利用“超额运营费用资本化法”来求取。

23、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权是，建筑物也无偿收回。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为(    )。
A.2.00％
B.2.13％
C.2.22％
D.2.50％
答案：C

解析：
注意解此类题目时，要画出时间安排的示意图，这种方法最有效。
此题中建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束。当土地使用权出让合同约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回时，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

24、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。土地出让时建筑物剩余经济寿命还有55年。判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8％。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为(　　)万元。
A.35B.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29
答案：D
解析：
先求取未来净收益A

然后确定收益年限，土地出让合同约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，即n=50-3=47年。

25、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为(　　)。
A.7.65％
B.B.75％
C.9.42％
D.10.19％
答案：D
解析：
此题为投资组合技术中综合资本化率的求取。
Ro=M×Rm+(1-M)×Re=70%×Rm+(1-70%)×8%
先将月抵押贷款常数转变为年抵押贷款常数：
 

26、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第9年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为( 　)万元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90
答案：B
解析：
先要求取第8年的净收益。
第8年净收益=6×（1+2%）7=6.8921（万元）
 

27、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为(　　)万元。
A.2281.83
B.2474.60
C.379B.30
D.4119.18
答案：C
解析：
先画出以下示意图，确定出估价时点、建成日期、和出租日期及期限。运用收益法先求取建成出租时的房地产价值，然后进行折现。

   
28、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（   ）。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
答案：A
解析：社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。

29、通过市场调研，获得某类房地产2005年至2009年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2011年的价格为(    ) 元每平米。
A.4075.0
B.4242.5
C.4410.0
D.4577.5
答案：C
解析：V2011=P2005+d×i=3405+(4075-3405)÷4×6=4410元每平米

30、某居民楼总建筑面积为5000 m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（   ）。
A.3%       
B.3.5%     
C.7%        
D.4%
答案：D
解析：
按照土地价值进行分摊的计算公式：
某部分占有的土地份额= 
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