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房地产估价师《房地产估价理论与方法》精选模拟试题解析(2)

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11、某建筑物已建成10年,预计尚可使用40年,残值率为4%,该建筑物的成新率为(     )。
A.75%     
B.79%     
C.81%     
D.84%
答案:C
解析:
   
其中R=4%,t=10,N=10+40=50,代入公式求得成新率。

12、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及(    )。
A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
C.组合完成的功能
D.立体空间
答案:C

13、下列情况中会导致房地产价格下降的是(  )。
A.下调贷款利率 
B.放宽房地产开发贷款
C.减免房地产持有环节的税收
D.减少土地供应
答案:B
解析:房地产价格与利率负相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上升;减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升;放宽房地产开发贷款,会增加未来的房地产供应量,从而会使房地产价格下降;当房地产开发用地的供应量减少时,房地产开发用地以及商品房的价格会上升。

14、收益法中所指的收益是(     )。
A.估计时点前一年的收益
B.估价时点前若干年的平均收益
C.估价时点以后的未来预期正常收益
D.估价时点前最高盈利年份的收益
答案:C

15、下列关于房地产估价本质的表述中,错误的是(   )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
答案:C
解析:房地产估价的本质包括:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价,房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征,房地产估价会有误差而且误差应在合理的范围内,房地产估价是评估房地产的价值而不是价格,房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

16、某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价(    )。
A.78万元
B.882万元
C.1210万元
D.1272万元
答案:D
解析:改变土地用途并提高容积率的补地价来说,补地价的数额为:
补地价(单价)=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率
补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积
补地价(总价)=(5×960-0.8×700)×3000=1272(万元)

17、采用无风险报酬率加风险报酬率确定报酬率的基本公式为(     )。
A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率
B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率
C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率
D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
答案:D
解析:报酬率的求取方法之一——累加法。

18、有一房地产,未来第一年净收益为20万元,预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为无限年,该类房地产报酬率为10%,则该房地产的收益价格为(     )万元。
A.400     
B.450     
C.500    
D.540
答案:A
解析:净收益按一定数额递增,收益期限为无限年的公式

19、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格,选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日,合同交易价格为4000元每平米,约定建筑面积为95每平米,合同约定面积误差在6%以内不增加付款,实际产权登记面积为100平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(   )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案:A
解析:
此题涉及两个方面的问题,一是求取可比实例的实际单价,由于合同约定误差在6%以内时((100-95)/100=5%),不增加付款,因此要按照总价除以实际产权登记面积求得可比实例的实际单价;二是进行市场状况调整,根据题意采用价格变动率法。

20、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120平米,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(  )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案:D
解析:
交易情况修正中税费非正常负担的问题。
正常成交价格=卖方实际得到的金额÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)
=30÷(1-6%)=31.9149(万元)
单价=319149÷120=2659.57元每平米
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