2016年房地产估价师考试案例分析培训资料七

2016年房地产估价师考试案例分析培训资料七,房地产估价师真题,房地产估价师试题,  　6．致委托人函 　
　　致委托人函的内容一般包括下列几项：
　　(1)致函对象。这是指委托人的名称或者姓名。
　　(2)致函正文。说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果。
　　(3)致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人(执行合伙人)签名。
　　(4)致函日期。这是指致函时的年、月、日，一般与估价报告完成日期相同。
　　7．估价师声明
　　估价师声明通常包括下列内容：
　　我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：
　　1)本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
　　2)本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受本估价报告已说明的假设和限制条件的限制和影响。
　　3)我们与本估价报告的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何(或有已载明的)偏见，也没有任何(或有已载明的)个人利害关系。
　　4)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB／T50291—1999)的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5)我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘(或没有对估价对象进行实地查勘)(如果不止一名注册房地产估价师签署该声明，则应明确列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的注册房地产估价师的姓名)。
　　6)我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，则应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容，并经其本人签名认可)。
　　7)其他需要声明的事项。
　　8．估价结果报告
　　估价结果报告应简明扼要地说明下列内容：
　　(1)委托人(包括名称或者姓名、地址、电话等)。
　　(2)估价机构(包括名称、地址、电话等)。
　　(3)估价对象(较详细地描述估价对象的区位、实物和权益状况)。
　　(4)估价目的。
　　(5)估价时点。
　　(6)价值定义(说明所评估的价值的内涵，如市场价值、抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等)。
　　(7)估价的假设和限制条件(说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。例如，说明没有对面积进行测量，没有对权属进行查证，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险、保护估价人员和估价机构，另一方面是告知、保护估价报告的使用者。但估价人员不能为规避估价风险或者出于其他目的，随意编写估价的假设和限制条件，而应尽勤勉之责，予以必要的专业关注，该明确的应当明确)。
　　(8)估价依据(说明估价所依据的法律、法规、政策和标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)。
　　(9)估价原则。
　　(10)估价方法。
　　(11)估价结果。
　　(12)估价人员(列出所有参加该估价项目的人员的姓名及其执业资格、从业执业或专业技术职务等，以及在该估价项目中的角色，如负第一责任的专职注册房地产估价师，实地查勘人员，估价报告撰写人员，提供技术帮助的专家，报告审核人员，并均应经本人签名)。
　　(13)估价作业日期。
　　(14)估价报告应用的限制(说明估价报告只能用于与估价目的相符的用途，估价报告应用有效期等。估价报告应用有效期是指从估价报告出具之日算起，使用估价报告不得超过的时间。估价报告应用有效期原则上不超过一年，可以是半年或三个月等。估价报告应用有效期的时间长度根据估价目的和预期市场变化程度来定，其表达形式为：自本估价报告出具之日起XX年(XX个月、XX日)内有效；或者自本估价报告出具之日起至XX年XX月XX日止。估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或到估价所服务的行为完结为止；如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期)。另外，通常说明随此函附交一份(或多份)估价报告)。
　　(15)其他说明事项(如果有其他需要说明的事项的话)。
　　9．估价技术报告
　　估价技术报告一般包括下列内容：
　　(1)估价对象分析(详细介绍、说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况)。
　　(2)市场背景分析(详细说明、分析影响估价对象价值的类似房地产的市场状况及影响因素，包括过去、现在和可预见的未来)。
　　(3)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象的最高最佳使用)。
　　(4)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)。
　　(5)估价测算过程(详细说明估价的测算过程、参数选取等)。
　　(6)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)。
　　10．附件
　　把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件中。附件通常应当包括：
　　(1)估价对象的位置图。
　　(2)估价对象的外观图片(如建筑物的外观图片)、土地形状图或建筑平面图。
　　(3)估价对象的四至和周围环境、景观图片。
　　(4)估价对象的内部状况图片。
　　(5)估价对象的权属证明。
　　(6)估价中引用的其他专用文件资料。
　　(7)估价机构资质和估价人员资格的证明、专业经历和业绩等。

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