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第四讲房地产估价报告的写作(下)

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第四讲房地产估价报告的写作(下),房地产估价师真题,房地产估价师试题,

一、 内容提要:

 房地产估价报告写作案例详述,《规范》规定的估价报告的规范格式说明。

二、 大纲要求

掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式,掌握房地产估价报告的具体写作。

三、 内容讲解:

5.4  房地产估价报告写作案例

    5.4.1  背景资料

    5.4.1.1  一般因素

    近几年,xx市的经济运行态势良好,城市建设方面更是成效显著。同时,作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施,对普通居住房地产市场的利好影响显著,而普通居住房地产市场的活跃,势必刺激地区的整体经济发展,从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。
    几年来,xx市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平,经济秩序、社会秩序稳定,地方税收一直稳步增长,城市产业结构调整进展顺利,旅游业、金融业等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升,本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。
    5.4.1.2  房地产实物权益状况因素
    估价对象位于xx市xx区xx街x号,为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。其占地660.44㎡,土地使用性质为出让土地,出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日,出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。综合楼地下一层、地上八层,建筑面积2 971.98㎡,自2003年开始建设。综合楼平面布局为敞开式大厅,可自由分割。估价对象的层高较高,其地下室与第八层均做了内部夹层,为此使用面积有所增加。    
    依据估价人员实地勘察,估价对象目前主体已经完工,设备安装及管网配套完毕,内装修工程与室外道路绿化进入收尾,已完成的工程量约占总量的95%。该工程已通过竣工验收,委托方获得《房屋所有权证》。
    根据委托方提供的资料,估价对象建成后的使用功能为:地下一层为音乐酒吧,地上一层为用餐大厅,二层为小型宴会厅,三层为高档次ktv包间,四层为普通用餐包间,五层为洗浴中心,六、七层为办公用房,八层为客房。估价对象门前场地较开阔,有20个泊车位。
    估价对象东侧与xx商城为邻,西边隔xx街为xx洗浴中心,南面为xx大厦,北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道w路和l路均有一定的距离。
    5.4.1.3  区位状况因素    
    (1)区域范围
    以估价对象为中心,东至w路、西至s街、北至b街,南至l路。所处区域按城市类区划分为一类区,其所占土地为一级地二类区。
    (2)区域特征
    估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带,沿l路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业,区域特征较为明显。同时,银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。
    (3)道路配置
    k域内东西向的l路和南北向的w路均为城市主要交干道,s街、b街均为次级交通道路,整个区域路网发达,路况良好。
    (4)交通设施与接近条件
    估价对象所处区域距火车站约3km,距海港约1km,距机场约12kin。经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路,可通达市内各个区域,形成辐射力很强的公共交通网络。
    (5)基础设施
    在估价对象所处区域范围内,上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全,市政管网可方便地由近距离接人。
    5.4.2  估价技术路线
    根据背景材料可知,估价对象为一栋地下一层、地上八层的钢筋混凝土框架结构的楼房,建筑面积为2971.98㎡。目前已完成建委工程总量的95%。该建筑物拟作为餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼使用。由于估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域,因此,拟使用用途为最高最佳使用。
   作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼,其收益性是显而易见的。因此,可以使用收益法进行评估。同时,在xx市地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域中,钢筋混凝土框架结构、规模相似的物业交易情况较多,所以可以从中.
  选取可比实例,运用市场比较法评估估价对象的价格。
  另外,估价对象刚刚建成,处在工程收尾阶段,已完成的工程量约占总量的95%,为此可以辅之以成本法。最后结合房地产市场的实际情况,确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权数,得出最终的估价结果(并扣减未完工程量的价值)。

5.4.3  写作案例

xx市xx区xx街x号综合楼估价报告
    项目名称:xx市xx区xx街x号综合楼 
    委托人:(略)
    估价机构:(略)
    估价人员:(略)
    估价作业日期:2004年4月20日至2304年4月30日
    估价报告编号:(略)
一、目    录
    一、致委托人函
    二、估价师声明
    三、估价的假设和限制条件
    四、估价结果报告
    五、估价技术报告
    六、附件
二、 致委托方函
    xx有限公司:
    受贵公司委托,本所秉承客观、公正、科学、独立的原则,对由贵公司自建并拥有产权的、位于xx市xx区xx街x号综合楼进行市场价格评估,估价时点为2004年4月20日,估价目的为抵押贷款。    
    本所根据估价目的,遵循估价原则,采用适宜合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析,确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,于估价时点可能实现的市场价值为人民币(大写)壹仟捌佰伍拾万元。
    xx房地产估价事务所
    法定代表人:
    2000年4月30日
三、估价师声明
    我们郑重声明:
    1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
    2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
    3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
    4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
    5.我已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任,但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
    6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
    7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料,委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
    8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意,估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供,凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
    9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本评估机构所有。
    10.未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响,本报告未考虑抵押风险,抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
    参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章
四、估价的假设和限制条件
    (一)估价假设条件    
    1.委托方合法取得土地、房屋权证,并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。
    2.本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
    (二)估价限制条件
    1.估价对象能否如期完工,委托方提供的使用功能布局以及设备安装和装修工程方案是否有变,均对估价结果产生一定影响。
    2.估价时点后,估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象估价价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结论。
    3.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
    4.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
五、xx市xx区xx街x号综合楼估价结果报告
    (一)委托人(略)
    (二)估价机构(略)
    (三)估价对象
    估价对象为位于xx市xx区xx街x号的综合楼,占地660.44㎡,地势平坦、其形状为不等腰梯形,土地产权性质为出让土地使用权,出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日,出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。
    综合楼为钢筋混凝土框架结构,地下一层、地上八层,建筑面积2 971.98㎡,由委托方自建,委托方持有《房屋所有权证》。估价对象建成后的使用功能为:地下一层为音乐酒吧,地上一层为用餐大厅,二层为小型宴会厅,三层为高档次ktv包房,四层为普通用餐包间,五层为洗浴中心,六、七层为办公用途,八层为客房。
估价对象装修所达到的标准详见委托方提供的相关资料。
    目前估价对象已基本完成,已通过竣工验收,内装修与室外道路绿化进入收尾,全部工程总量约完成95%。
    (四)估价目的
    为估价对象办理房地产抵押提供价值参考。
    (五)估价时点
    2004年4月20日。
    (六)价值定义:采用公开市场价值标准,即本报告评估估价对象目前状况下,于估价时点的市场价格。    
  (七)估价依据
  1.委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书;
  2.房屋所有证;
  3.国有土地使用权证;    
  4.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
  5.《中华人民共和国土地管理法》;
  6.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
  7.估价对象现场勘察记录;
  8.委托方提供的与本人估价相关的其他资料;
9.本估价机构掌握的房地产市场相关资料;

(八)估价原则
   本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下,结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则: 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
   (九)估价方法
   本估价报告采用市场比较法、收益法和成本法三种方法进行评估,并运用数理统计分析的有关方法,结合估价人员的经验,最终确定估价对象的估价结果。   
(十)估价结果
   本估价机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析,确定估价对象于估价时点可能实现的市场总价为人民币壹仟捌佰伍拾万元。
   (十一)估价人员(略)
   (十二)估价作业日期
   2004年4月20日至2004年4月30日。
   (十三)估价报告应用的有效期
   估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年,但市场状况变化很大时,估价报告应用的有效期不超过半年。
         六、xx市xx区xx街x号综合楼估价技术报告
   (一)实物权益状况因素分析(略)
   (二)区位状况因素分析(略)
   (三)市场背景分析(略)
   (四)最高最佳使用分析
   房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用,本估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域,本报告中的使用功能为最高最佳使用。
   (五)估价方法选用
   根据估价对象为收益性物业的特点,以及本市房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况,本估价报告选用市场比较法和收益法为主要的估价方法,辅助以成本法。
    (六)估价测算过程
       市场法
   具体估价思路为:在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内, 具有较强相关性、替代性的房地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对房地产状况因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比 较和修正调整,评估出估价对象的市场价格。
   (1)选择可比实例
   经筛选确定a、b、c三个可比实例。
   实例a:
   位于xx区xx路,为一栋综合服务楼,钢筋混凝土框架结构,外墙瓷砖罩面,室内初装修,配套设施齐全,成新率为十成。成交建筑面积2185.8㎡,成交价格 为每平方米建筑面积人民币5 867元,成交日期为2004年1月。
   实例b:
   位于xx区xx路南侧,为多层住宅底部一、二层公建部分,框架结构,外墙瓷 砖罩面,室内初装修,配套设施齐全,成新率为十成。成交建筑面积2400㎡,成交 价格为每平方米建筑面积人民币6000元,成交日期为2003年6月。
   实例c:
   位于xx区xx路北侧,为高层写字楼的裙房部分,钢筋混凝土框架结构,外墙刷彩色涂料,室内初装修,配套设施齐全,成新率为十成。成交建筑面积1800㎡,成交价格为每平方米建筑面积人民币7800元,成交日期为2003年10月。
   确定可比实例修正系数的依据(略)。
   计算比准价格详见下表:

对调整后的比准价格进行综合平均,估价对象的市场单价为:
  (6520+6540+6780)/3=6 610(元/㎡)
估价对象于估价时点在完好状态下的市场价格总值为:
    6 610元/㎡×2 971.98㎡≈1 964万元
    2.收益法
    具体估价思路:根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内使用过程中获得净收益的能力,采用适当的报酬率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进行折现后累加,确定估价对象在估价时点的价值。    
    假设估价对象在未来使用年限内,每年可获得稳定的年净收益,且每年的报酬率保持不变,确定计算公式为:
    v=a[1-1/(1+y)n]/y
上式中  y——房地产价格;
    a——年净收益;
    y——报酬率;
    n——收益年限。
    (1)确定净收益
    在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上,考虑商业物业在使用过程中    的正常空置等损失后,实际所能获得的年总收益,扣除其经营过程中为取得营业收入需花费的经营成本、经营费用、财务费用、管理费用、税金和经营者利润后,得出估价对象未来各年的净收益。  
    由于估价对象的使用功能不同,相应成本扣除项目也有所不同,故本报告分两部分测算净收益。
    i.餐厅、音乐酒吧及洗浴中心部分
    a.估算年总收入
    餐厅部分:根据估价对象餐厅部分的营业规模(大小包间15个,散桌25张)、服务水平及估价对象所处区域同类同档次商业物业的年收入情况,估算估价对象餐厅部分的客观年收入水平约为730万元。
    音乐酒吧:估价对象地下一层的音乐酒吧大约可容纳120人,根据本市目前同类型物业的营业状况,按照上座率50%计算,年收入约l70万元。
    洗浴中心:根据委托方提供的收费标准,结合本市同等规模、档次的同类物业的营业状况,客满率按70%计算,年收入约为100万元。
    餐厅、音乐酒吧及洗浴中心部分的年收入合计为:1000万元
    b.扣除项目(包括年支出费用及经营者利润)
       营业成本:约为300万元
       营业费用:约为50万元    
       房产税:约为10万元
       营业税及其附加:约为55万元
       管理费:约为150万元
       经营者利润:约为250万元
       合计:扣除项目共计815万元
    c.净收益
    净收益=年总收入-扣除项目=1 000万元-815万元=185万元

ii.客房、写字间部分
    a.估算年总收入
    客房部分:估价对象共有标准间7间、套间1间。根据本所掌握的本市目前类似客房的收费情况,确定估价对象客房标准间为人民币228元/天,套间为人民币380元/天,结合本市同类物业的情况,按正常年利用率的60%考虑,每年按360天  计算。则客房部分的年经营收入为:
    (228元/天·间×7间+380元/天·间)× 360×60%≈43万元
    写字间部分:根据本市同类物业的收益情况,确定估价对象日租金为2元/㎡,估价对象写字间的可出租面积依委托方提供为580㎡,利用率按本市同类物业正常年利用率65%考虑,每年按360天计算。则写字间部分的年经营收入为:
    580×2×360×65%≈25(万元)
    合计:客房、写字间部分年经营收入总额约为68万元。
    b.扣除项目(包括年支出费用及经营者利润)
    测算过程(略)。其结果为:  
    维修费:约为2万元
    管理费:约为8万元
    经营费:约为20万元
    房产税:约为9万元
    营业税及其附加:约为4万元
    经营者利润:约为10万元
    合计:扣除项目共计53万元
    c.净收益
    净收益=年总收入一扣除项目
=68万元一43万元
    =25万元
(2)确定报酬率
    以目前中国人民银行一年期存款利率为基础,考虑本市同地区同档次酒店业的投资利润率及风险调整值,确定报酬率为7.87%。
    (3)确定估价对象的经济收益年限
    由于估价对象属商业物业,其经济价值或收益情况受其结构布局、装修标准、设备使用情况等影响较大,在一定的经济收益年限内可以满足消费需要,超过此年限,就应重新投资进行改造,根据本市同类型物业的经济收益年限,本报告确定估价对象的经济收益年限为20年。
    (4)测算估价对象的市场价格
    将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式,测算估价对象于估价时点完好状态下的市场价格为:   
    v=a[1-1/(1+y)n]/y=2082(万元)
3.成本法
    假设在估价时点现有建筑物存在的土地是一块空地,而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变,重新建造与现有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时,所必要的建筑费、其他费用、利息和正常的利税,获得建筑物的重新建筑成本。考虑房屋的实际状态,从而评估其积算价格。
    根据估价对象的特点,成本法评估的基本公式为:
    评估价格=土地重新取得价格+建筑工程费用+建筑专业费用+开发配套费用+管理费+利息及融资费用+相关税费+开发商利润
    具体计算过程(略),其各项结果为:
    土地重新取得价格:770万元
    建筑工程费用:556万元
    建筑专业费用:13万元
    开发配套费用:30万元
    管理费用:68万元
    利息及融资费用:40万元
    相关税费:93万元
    开发商利润:205万元
    将上述结果代入基本公式,得估价对象于估价时点在完好状态下的评估价格为:1775万元。
    (七)估价结果确定
    根据估价目的及估价对象的特点,结合本市房地产市场的状况,本次估价结果的确定采用加权平均的方法,即市场法和收益法的估价结果所占权值各为35%成本法的估价结果所占权值为30%。据此,确定估价对象于估价时点在完好状态下的评估价格为:
    1964万元×0.35+2082万元×0.35+1775万元×0.3≈1950万元
    由于目前估价对象的完工进度约为总工程量的95%,则估价对象在目前状态下,于估价时点的市场价格为:
    1950万元×95%≈1850万元。
七、附件(略)

第四讲房地产估价报告的写作(下)
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