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第十四讲 各种目的的房地产估价3

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一、 内容提要:
征地和城市房屋拆迁补偿估价,房地产分割、合并估价,房地产纠纷估价。
重点、难点:
熟悉房地产分割(合并)估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定,掌握征地和城市房屋拆迁补偿估价和房地产纠纷估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

3.7  征地和城市房屋拆迁补偿估价

    征地估价是指在将集体所有的土地,经依法征用转为国有土地的过程中,对被征用土地的补偿价格进行的评估。
    城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。
    征地估价应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其它有关规定进行。
    城市房屋拆迁估价应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市房屋拆迁估价指导意见》进行。
    征地和城市房屋拆迁补偿估价,是政策性、群众性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定的有关规定外,各个城市均制定有实施细则,详细规定了补偿的范围、补偿标准、补偿方式等。估价师在从事此类估价时,要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定,更要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质,才能做出被各方当事人所接受的估价结果。这就要求每位估价师不但要深刻领会、严格执行国家和地方相关法规,更要具备娴熟的估价技巧和良好的职业道德。
    随着2004年《宪法》修正案的通过,国家将对土地管理法进行相应的修订,有关征地补偿的规定也会做出相应的调整,估价师应关注这些规定的调整,及时学习新的法律法规,并按新规定进行估价。
3.7.1  征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律法规及文件
    (1)《中华人民共和国城市房地产管理法》
    (2)《中华人民共和国土地管理法》
    (3)《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)
    (4)建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知(建住房[2001]16l号文)   
    (5)建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(建住房[2003]234号文);
    (6)各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方法规规定。
    3.7.2  征地补偿估价
    3.7.2.1  征地补偿估价对象
    “任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”;“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。(《土地管理法》第四十三条)。
    在集体所有的农业用地中,依使用情况可分为:宅基地、菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地地上附着物包括:房屋、农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。
    集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。
    3.7.2.2  征地补偿估价的内容与标准
    《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。”
    (1)土地补偿费:   
“征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。”   
 (2)征用耕地的安置补助费:
    “征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。”
    (3)青苗补偿费:
    青苗补偿费标准“由省、自治区、直辖市规定。”
    (4)地上附着物补偿费:
    地上附着物包括农田基础设施、树木、坟墓等,其标准“由省、自治区、直辖市规定。”
    (5)征地房屋拆迁补偿费:
    征地房屋拆迁补偿费估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准。但集体土地上的房屋,其产权管理各地区不尽相同也不甚完善,在评估过程中要根据实际情况分别处理,重点考虑以下几点:
    1)宅基地的确定
    宅基地及正式房屋的确定,对于集体土地上的宅基地面积,其管理标准各地不统一。
    通常会有三种情况:①每户有测量准确的宅基地证,同时有正式房屋的建房批示;②每户有测量准确的宅基地证,但没有房产证,也没有正式房屋的建房批示;③每户既没有测量准确的宅基地证,没有房产证,也没有正式房屋的建房批示。不同情况的处理方式会有所不同。
    根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当由乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
    2)拆迁房屋使用性质的认定
    根据《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》,“(三)严格宅基用地审批手续,实行公开办事制度。各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是要求建房的,事先必须向所在的乡(镇)政府或县(市)土地管理部门提出用地申请。经审核,对符合申请宅基地兴建自用住宅的,由土地管理部门确定宅基地使用权,丈量用地面积,并依法批准后,方可动工。竣工后,由土地管理部门负责组织验收。对不合理分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的,不批准宅基用地;对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的,除不再批准新的宅基地外,还应按其实际占用土地面积,从经营之日起,核收土地使用费;原集体土地上农民宅基地上的房屋,拆迁补偿计算按照住宅房屋的评估标准来评估。如房屋为营业用房的根据经营用途、营业面积等因素,按照当地政府确定的标准及补偿条件给予一定的营业补偿。”
    3)被拆房屋的使用者对于集体用房,要明确其土地的补偿费是否在征地时已经给予了考虑。
    3.7.2.3  《土地管理法》关于征地拆迁补偿估价的其它规定
    (1)“征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”(第四十七条)
    (2)“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”(第四十七条)
    (3)“国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”(第四十七条)
    (4)“征用补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”(第四十八条)
    3.7.3  城市房屋拆迁补偿估价
    2001年6月6日国务院第40次常务会议通过、自2001年1月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》,是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件。与旧《条例》相比,新《条例》最突出的两点是,其一:明确规定被拆迁人“是指被拆迁房屋的所有人。”其二:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”
    旧《条例》中规定所有人的补偿标准是房屋重置价结合成新,补偿的仅仅是房屋的残值,而对房屋所有人的土地使用权和房屋权利的价值没有考虑,这实际上损害了房屋所有权人的合法权益。新《条例》规定以市场评估价格确定货币补偿金额,充分体现社会主义市场经济等价交换的原则,在一定程度上保护了被拆迁房屋所有权人的权益。
    3.7.3.1  拆迁补偿估价对象
    估价人员在从事拆迁补偿估价时,要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质,估价结果才会客观公正。
    关于拆迁补偿估价,特别需要指出的是在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价。应先行办理征用土地,将集体土地国有化,然后再进行房屋拆迁与补偿。这样既符合《土地管理法》规定,又不违反新的《城市房屋拆迁管理条例》。
    拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点:
    (1)依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权,可视为提前收回处理,在估价中应包括土地使用权的补偿估价,根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
    (2)依法以划拨方式取得的土地使用权,在估价中不应包括出让金部分,只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。如果当地政府另有规定的,可从其规定。  
    (3)取得所有权的房屋及构筑物,估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性,不能仅仅依据估价时点的用途估价。
    (4)“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;”故不在估价范围之内。“拆除来超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿,”估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。
    (5)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,服从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。
    对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
    (6)对于房地产拆迁补偿估价,凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等,都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施;附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,不在拆迁补偿价的评估范围之内。拆迁当事人可另行委托估价。

   3.7.3.2  城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法
    《条例》规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”
    根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其它估价方法,并在估价报告中充分说明原因。”
    根据《城市房屋拆迁管理办法》,拆迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此,拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。
    如在一些房地产市场尚不够发育的地区,就难以采用市场法估价,即使在总体上房地产市场比较发达的地区,在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象,如学校、幼儿园、军事等公益用房,或被拆迁房屋周边房地产市场不完善,不具备采用市场法条件的房地产,可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假设开发法,可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。
    在拆迁补偿估价中,各省、市结合本地实际情况,以估价原则、估价方法理论为基础,制定了各自的具体办法,估价人员在当地进行城市房屋拆迁补偿估价时应执行当地政府制定的估价标准。    
    市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格(《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十三条)。
    拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行(《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十四条)。
    针对一些建设项目的特殊性,地方政府也往往制定相应的规定,估价人员在估价时必须遵从。
    3.7.3.3  城市房屋拆迁补偿估价实践中应注意的几个问题
    在拆迁补偿估价实践中,应特别注意以下几个问题:
    (1)拆迁估价委托人必须合法
    “本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。”
    “拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。”
    (2)拆迁估价对象必须合法
    1)“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。”即估价对象应为拆迁许可证确定的拆迁范围内的土地和房屋。
    2)“拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:
    (a)新建、扩建、改建房屋;  
    (b)改变房屋和土地用途;
    (c)租赁房屋;
    违反上述规定者,则应视为估价对象不合法。
    (3)拆迁补偿估价的“价值标准”、“估价目的”和“估价时点”
    1)价值标准:为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
    2)估价目的:根据《城市房屋拆迁管理办法》第十一条规定,拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
    3)估价时点:一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
    (4)几种特殊产别房屋的估价
    1)拆迁估价对象为代管产,估价时应将现状拍照或摄像存档,并办理证据保全。
    2)迁估价中涉及军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄像存档,并依照有关法律法规的规定办理。
    (5)拆迁估价的工作方式
    拆迁评估是城市房屋拆迁工作的中心环节之一,评估是否公正、评估结果是否准确直接影响拆迁当事人的合法权益,进而影响拆迁工作进程。由于拆迁补偿评估政策性强、涉及面广、影响大,因而对估价人员的政策水平、综合评估及处理复杂评估事务的能力要求较高。估价人员在从事拆迁评估时,必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策以及当地政府的有关规定,准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质,才能做出易于被委托方及其它相关利益主体所接受的评估结果。在评估工作过程中,评估人员作为最早直接接触被拆迁入的机构,协调好地方及被拆迁人的关系是后续拆迁及开发建设工作的基础;营造安定、和平、顺利的局面是评估人员义不容辞的责任。
    拆迁评估涉及千家万户居民的切身利益,也是他们生活模式出现重要变化的开始,因此要充分理解被拆迁者的心理状态,严格把握政策和评估技术标准,以热情、诚恳、细致、周密的工作作风,保持原有安定、平稳的局面。评估过程中要针对不同的客户有针对性地采取不同的措施、策略,才能保证工作的顺利进行。热情服务、严禁与被拆迁人发生冲突、解释工作有理有据、维护拆迁人与被拆迁人的合法利益。
    估价人员对被拆迁房屋进行入户调查,对事先收集的有关被拆迁房屋的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行实地核实,同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,详细查勘被拆迁房屋的房屋坐落、区位、门牌号等房屋的坐落;被拆迁房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况;被拆迁房屋的建筑形式、建筑结构、建成年代、装修情况、设备情况、使用状况、建筑面积等被拆迁房屋的实物形态,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
    根据不同的建筑形式制定相应的调查表格,调查相应的内容。
    1)被拆迁房屋为平房,需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片,记录的内容包括:
    ·房屋坐落、区位、门牌号、房屋栋号等房屋的坐落;
·房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况;
    ·房屋朝向、间数、建成年代、屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面等房屋的结构情况;
    ·房屋装修:门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘盒、挂镜线、隔断、石材贴面等装修情况;
    ·卫生间设备、厨房设备、暖气、水池、渗井、上下水管、化粪池等设备情况;
    ·门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门等附属物情况;
    ·树木种类、直径等树木情况;
    ·其它需要记录的项目。
    2)被拆迁房屋为楼房,需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片,记录的内容包括:
    ·房屋坐落、区位、门牌号等被拆迁房屋的具体位置,并拍摄照片,以便区分不同的被拆迁人;
    ·产权人、产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况;
    ·结构形式,多层砖混结构、框架、高层剪力墙、钢结构等结构形式;
    ·房屋层高、建成年代等综合资料;
    ·粘土砖、空心砖、砌块、外挂板等墙体类型;    
    ·暖气、中央空调、煤气、抗震加固等设备、装修等情况;
    ·其他需要记录的项目。
    3)被拆迁房屋为厂房或其它的房屋时,参照平房、楼房的项目进行现场勘察记录。
    4)拍摄影像资料:是指在实地踏勘时,用摄像机或照相机对被拆迁房屋外观和内部状况的不同部位(如房屋外立面、房屋入户门、客厅、卧室、卫生间、楼梯间、厨房等)进行拍摄,作为分户评估报告的附件。
(6)拆迁补偿估价值不应包括拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人应付的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费等。

3.8  房地产分割、合并估价

    3.8.1  房地产分割、合并估价的特点
    房地产分割、合并估价,除需遵循一般房地产估价的原则与方法外,还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济等的角度,分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。例如,位于城市商业区的两块面积分别为400m2和1600 m2的相邻土地,合并后不仅能使基地形状规整,而且还可使开发商能够面向中型客户、开发建设每层建筑面积为l200~1500 m2的写字楼,大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响而单独评估两块地的价值,则两块地的价值之和很可能大大低于合并后的土地价值。对于合并或分割后导致的房地产增值或价值损失,需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配,分配的比例不仅要看每一部分所占的面积比例,还要看每一部分对房地产增值或减值的影响程度。
    房地产分割估价实际上就是房地产合并估价的逆向操作,本节重点以房地产合并估价为例来说明房地产分割、合并估价的操作方法及要点。
    3.8.2  房地产合并相关法律规定    
    房地产合并的必然结果就是相邻的两宗房地产中的一宗转让给另一宗的所有者,也就是说房地产合并是一种房地产转让行为,在关于房地产转让的法律规定中,以下几点要特别注意,其可能直接影响房地产合并:
    (1)房地产是否符合法定的转让条件。国家和地方房地产管理法规对各类房地产转让条件进行了明确的规定,如果待合并的房地产不符合规定,可能会导致房地产合并预期价值无法实现,或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损,这在估价过程中必须考虑和说明。
    (2)待合并房地产的土地使用权取得方式。《城市房地产管理法》第三十九条对土地使用权为划拨性质的房地产转让做出明确规定,要求补缴土地出让金或上缴土地使用权收益,这也会影响到房地产合并价值。
    (3)待合并房地产的土地用途。房地产合并预期价值的实现有赖于合并后的房地产实现最高最佳使用,但有可能待合并房地产的土地用途与房地产合并后的最高最佳使用用途并不一致,《城市房地产管理法》第四十三条规定这种情况下必须进行用途变更,这一因素对房地产合并价值的影响也要考虑。
(4)待合并房地产的土地使用权剩余年限。《城市房地产管理法》第四十二条规定,出让方式取得土地使用权的房地产转让,其土地使用权剩余年限为合同约定总年限减已使用年限,要注意其对房地产合并价值的影响。
3.8.3  房地产合并估价方法要点
    3.8.3.1  房地产合并前后价格的计算要客观、准确
    房地产合并前后价格的计算,一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异,并严格按《规范》要求选取合适的估价方法计算合并前后的价格。
    3.8.3.2  增值额的分配要准确、合理  。
    相邻土地合并后,往往会使效用增大,价值升高,从而产生额外的增值。因此,邻地合并经营能使双方获得额外的收益;而一方购买另一方的土地,卖方的要价一般会高于土地本身正常的市场价格。无论是邻地双方合并经营还是一方购买另一方的土地,都需要我们对土地价格进行评估,以便确定各自的出资额及卖方的合理要价。而解决这个问题的关键,则是合理地将增值额进行分配。将增值额进行分配,大致有以下三种方法可供选择:
   (1)以合并前地块各自的单价为基础进行分配
    各自所占增值额的分配比例分别为a1/(al+a2)x100%和a2/(a1+a2)x100%,a1、a2为合并前地块各自的单价。
(2)以合并前地块各自的面积为基础进行分配
各自所占增值额分配比例分别为s1/(s1+s2)x100%和s2/(sl+s2)x100%,s1、s2为合并前地块各自的面积。
   (3)以合并前地块各自的总价为基础进行分配
    各自所占增值额分配比例分别为al/(a1+a2)x100%和a2/(a1+a2)x100%,a1、a:为合并前地块各自的总价。
    对三种方法计算的结果根据影响程度大小不同,取加权平均值即可综合得出最终的增值分配率,计算出邻地合并产生的增值额。以上三种计算方法中,第一种方法的计算结果应占有较大权重比例。因为对增值额进行分配,应当遵循房地产估价中的贡献原则,即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得的分配额。而土地合并后增值的原因,主要是影响房地产价格因素中的个别因素如面积、形状或是临街状况等(因为是邻地,所以影响价格的其他因素都相同)得到了改善。就合并前的地块而言,个别因素较好的地块对增值额的贡献自然要较大。而个别因素较好的地块其单价也一定会较高。也就是说,单价是反映出地块对增值额贡献程度的主要因素,按单价计算出的增值分配率也应占有较大权重比例。
 [案例3—7]
xx房地产合并估价技术报告(节选)
    (一)房地产实物状况因素分析
    估价对象土地有两宗,地块a面积1500 m2,北侧临接宽度约15m的铺装公路,临路宽度约50m,深度25~35m,是稍为不规整形的普通临街地。地块b面积5500m2,东侧临街宽度约80m,深度70m,为整形大宗土地,并与地块a相邻接。
这两宗土地均地势平坦,且与道路等高,日照、通风、干湿条件属普通程度,电气、煤气、上下水道等基础设施完备。城市规划上属商业区,容积率600%。
    就当地的标准使用及现在与将来的动向、城市规划上的管制等方面来看,地块a与地块b的最有效使用,应该是合并兴建办公大楼。现评估地块a、b的邻地购买价格。
    (二)区位状况因素分析:(略)
    (三)市场背景分析:(略)
    (四)最高最佳使用分析:(略)
    (五)估价方法选用
    由于估价对象是在旧市区内的土地,未能收集到适当的收益实例,所以,应以买卖实例,即市场比较所求得的比准价格为标准来决定估价额。
    先以市场比较法求a、b及c的空地价格,然后求取以两笔土地合并后效用增值部分中应该归属于a及b的部分,将此部分加入a及b的空地价格中,即可求得a及b的邻地购买价格。
    (六)估价测算过程
    1.评估a、b、c的空地价格
    a、b两宗土地以市场比较法估价,c地以假设开发法估价(过程从略),结果如下:
    (1)a地的空地价格(a),单价为14850元/m2;总价为22275000元。
    (2)b地的空地价格(b),单价为9 075元/m2;总价为49912500元。
    (3)c地的空地价格(c),(a、b合并后为c),单价为15 675元/m2;总价为109725000元。
    2.计算合并使用分配率
    (1)计算增值总额:
    增值总额=c-(a+b)=37537500(元)
    (2)计算增值分配率。a、b两块土地合并后的增值源于下列三个因素:一是a:14850/(14850+9075)×100%=62%
    b:38%
    ③计算增值贡献度对增值的影响
    a.计算b对a的贡献。若将增值都归于b地,则a地所有者购买b地的价格为:
    c-a=87450000元
    b.计算a对b的贡献。若将增值都归于a地,则b地所有者购买a地的价格为:    
    c—b=59812500元
    巳计算增值分配率:
    a:59812500/(9812500+87450000)x100%=40.6%
    b:59.4%
    ④综合调整确定增值分配率。综合①、②、③所计算出的增值分配率,给出最后所采用的增值分配率。依据实际情况,对于本例采用平均值决定最终增值分配率。
    a:(21%+62%+40.6%)/3=41.2%
    b:58.8%

  (七)估价结果确定
    1.计算a、b的增值分配额
    (1)a地的增值分配额为:
    37537500x41.2%=15465450(元)
    (2)b地的增值分配额为:
    37537500x58.8%=22072050(元)
    2.计算a、b的邻地购买价格
    (1)a地的邻地购买价格。a地的邻地购买价格即为b地所有者购买a地的价格,其数额应为a地的空地价格加上a地的增值分配额,其结果如下:
    总额=22275000+15465450=37740450(元)
    单价=37740450÷1500=25150(元)
    (2)b地的邻地购买价格。b地的邻地购买价格即为a地所有者购买b地的价格,其数额应为b地的空地价格加上b地的增值分配额,其结果如下:
    总额=49912500+22072050=71984550(元)
    单价=71984550÷5500=13088(元)
    [案例3-7]  分析
    1.报告对估价对象概况描述不全面,没有详细说明地块的现状,例如地上建筑物、构筑物、配套设施等。
    2.报告在估价方法选用时说明:“由于估价对象是在旧市区内的土地,未能收集到适当的收益实例,所以,应以买卖实例,即市场比较所求得的比准价格为标准来决定估价额。”不正确。根据规范第5.1.4条“有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要方法”,和第5.1.6条“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”,估价对象并不符合规范第5.1.5条“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”,空地不能产生长期稳定的收益。因此估价对象土地价格评估应选用市场比较法、假设开发法。
3.报告计算增值分配率时,最终增值分配率直接采用了各种影响因素增值率的平均值。应根据各种影响因素的重要程度,以加权处理方式计算最终增值分配率。



3.9  房地产纠纷估价

    房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
    房地产纠纷估价可分为两大类,一类是针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷,这类纠纷可称之为房地产价格(价值)类纠纷;另一类是针对估价结果本身的纠纷,这类纠纷可称之为估价结果纠纷。前一类纠纷的估价通常由法院、仲裁机构聘请房地产估价机构完成,后一类纠纷的估价则由专门的估价仲裁部门或组织(如估价专家委员会)出面对估价结果做出鉴定和裁决。
    3.9.1  房地产价格(价值)类纠纷及其特点
    房地产纠纷是社会生活中普遍发生的纠纷之一,是指自然人之间、法人之间,或自然人与法人之间对标的物房地产权属、价格等方面的争议。当房地产纠纷涉及房地产的价格(或价值)的确定而需要聘请专业房地产估价机构进行估价时,这样的纠纷为房地产价格(价值)类纠纷。
    房地产纠纷情况复杂,解决的难度也较大。了解房地产纠纷的一般特点和各类房地产纠纷的具体特点,对更好地解决这类纠纷是有益处的。
    房地产纠纷具有种类多、标的价值大、历史遗留问题多等特点,具体表现在以下几个方面:
    (1)房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系,并且还彼此牵连。例如:房屋产权、房屋继承与析产往往交织在一起;房屋买卖与房屋租赁交织在一起;房屋典当与房屋抵押有时难以区分;房屋纠纷可能与宅基地纠纷交叉;房地产的开发经营也常常会涉及土地使用权的出让和转让。使纠纷变得更为复杂的是,引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件,但我们又不能用现行的民事法律政策去硬套过去法制不健全年代的行为。而且,由于年代久远,不少房屋的自然状况及其管理,使用情况、权属更迭较多,变化很大,同时,房地产的权属证书资料也有不少已流失湮灭,查证工作有较大难度。房地产纠纷中的当事人关系也很复杂,他们大多是家庭内部成员或亲朋好友,有的当事人相隔几代,直系、旁系,血亲、姻亲,近亲、远亲等亲属关系混杂在一起,难理清头绪。
    (2)房地产纠纷争议标的价值一般较大。在中国,作为不动产的房屋、宅基地,对于一个家庭甚至一个单位来说,就是最有价值的财产或最大的固定资产。在市场经济条件下,房地产价值更是呈现出不断攀升的趋势。有的单位和个人为了打一场房地产官司,不惜耗资、费时、费力、旷日持久地讼争。
    (3)房地产纠纷涉及面广。房地产纠纷往往会涉及诸多与房地产建设、管理有关的部门,如规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等。这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处,有时它们直接是纠纷中的一方当事人。
  有的房地产纠纷中还涉及到几个家庭、几代人、几个单位的切身利益,牵扯面极广。所以处理房地产纠纷时应注意在掌握原则的基础上,协调好各方面的关系。
   (4)房地产纠纷政策性强,适用法律的难度较大。现阶段我国房屋的建设与管理以及土地的管理,尽管房地产管理方面的法律法规在不断地完善,但仍有不少政策需要进行调整。政策与法律相比,其规范性、稳定性与强制性较弱,而且我国各个历史时期,关于房地产的法律、法规、政策、司法解释性文件等纷繁杂乱,既有相关联的,又有重复的,还有不少已过时,甚至有相互冲突的。总之,房地产纠纷是属于政策性、法律性都较强的民事纠纷,在审理时应严格贯彻执行国家的有关法律、法规、政策及其他规范性文件的规定。
3.9.2  房地产估价结果纠纷及其特点
    房地产估价结果纠纷是指当事人因对估价结果有不同看法而引致的纠纷。近年来,随着房地产估价业务的发展:这类纠纷出现得越来越多,比较典型的如珠海市电子大厦的估价结果纠纷及拆迁补偿价值评估结果纠纷等房地产估价结果纠纷的特点是:
    (1)房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的,与一般的房地产纠纷而引发的房地产价格(价值)纠纷不同,房地产估价结果纠纷不是针对未确定的房地产价格(或价值),而是针对已经做出的房地产估价结论,并且这种结论必然是由有专业的房地产估价机构做出的。
    (2)由于上面的特点,导致了房地产估价结果纠纷的另一个特点是:房地产估价结果纠纷的调处必须由专门的估价仲裁机构(或鉴定组织)进行,否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服,也无法让纠纷的其他当事人接受。
    3.9.3  房地产纠纷估价及其特点
    房地产纠纷估价类型较多。例如,房地产开发商与建筑承包商之间对在建工程已投入成本的纠纷;写字楼租赁双方就租金调整幅度的纠纷;房屋被拆迁人与开发商或政府之间就拆迁补偿金额的纠纷;金融机构与贷款人就作为抵押担保品的房地产处置价格的纠纷;政府税务部门为了征收房地产税费与房地产购买者之间在购买价格方面的纠纷,以及房地产产权争议的价格纠纷等。

   房地产纠纷的解决有协议、调解、仲裁、诉讼等方式。其所要求的真实、客观、合理的价格的评估、重新评估、结论确认,都是对既成事实房地产业务所要求的真实、客观、合理价格的科学估计、判断。与其他目的的房地产价格评估相比,房地产价格(价值)类纠纷估价存在着如下三个特点:
    (1)除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外,其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间,而是过去某一时间。解决房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房屋拆迁补偿纠纷进行估价时,一般应以房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载的日期作为估价时点。解决遗产、共有财产中房地产分配纠纷进行估价时,一般应以继承关系、共有财产关系确定日期作为估价时点。解决土地共有人占有共有土地份额纠纷进行估价时,一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点。解决房地产估价服务纠纷进行估价结论检验时,一般应以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。
    (2)价格评估依据的资料,一般来说,只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。为解决房地产价格纠纷而进行价格评估、价格重新评估、价格结论检验时,不管采用何种技术思路,不管采用何种估价方法,其所依据的房地产市场资料、成本资料、收益资料、政策法规和收益率及利率等资料,都只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。因为纠纷发生时的房地产价格是在纠纷发生前、特别是纠纷发生前较近时期的多种价格影响因素共同作用的结果,而不是纠纷发生后多种价格影响因素作用的结果。房地产纠纷发生时的真实、客观、合理价格,只能依靠纠纷发生前的近期客观资料等来推测、判断。
    (3)不能以当前房地产市场实际价格作为判断原估价结论是否真实、客观、合理的标准。当前房地产市场真实价格是以前房地产市场价格动态变化的延续,是包括以前房地产市场价格等价格影响因素共同作用的结果。但当前房地产市场价格的形成,不是仅由以前的房地产市场价格惟一因素影响的结果。若以当前房地产市场价格作为判断以前房地产估价结论是否真实、客观、合理,是因果关系的颠倒。原估价结论有效与否的确认,应该依据房地产估价的程序、思路、方法等是否符合估价原理、原则、实践及法规等的要求、规定而做出判断。
[案例3—8]
xx市xx路xx大厦房地产估价结果报告(节选)
    (一)委托方:xx省xx市人民法院。
    (二)估价方:xx房地产估价有限公司。
    (三)估价对象:
    估价对象为位于x x区x x x路297号x x大厦房地产,建筑面积为67698m2,占地面积为2854m2。
    (四)估价目的:为司法诉讼提供价格依据。
    (五)估价时点:2003年4月30日。
    (六)价值定义:本次估价采用公开市场价值标准。
  (七)估价依据:
    1.国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件;
    2.xx人民法院委托检验鉴定书;
    3.xx房地产开发公司提供的建筑面积及其用途资料;
    4.委托估价方提供的其他相关资料;
    5.估价人员现场查勘及收集整理的资料。
    (八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
    (九)估价方法:估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地勘察和调查,根据估价对象的特点及估价目的,采用两种计算思路计算估价对象的价格,分别选用市场比较法、收益法、成本法等三种方法作为本次估价的基本方法。
    (十)估价结果:经计算(具体分析测算过程见估价技术报告),估价对象房地产价值为28493.88万元。大写:人民币贰亿捌仟肆佰玖拾叁万捌仟捌佰元整。
    (十一)估价人员:(略)
    (十二)估价作业日期:2003年12月13日至2003年12月17日。
    (十三)估价报告应用的有效期:本报告有效期不超过一年。
xx市xx路xx大厦房地产估价技术报告(节选)
    (一)房地产实物状况因素分析
    国贸新都由xx房地产开发公司开发,始建于1994年,于1997年建成并投入使用。该大楼为框架结构综合楼,地上29层、地下1层,建筑面积67698m2,占地面积2854m2,土地使用权类型为出让,该大楼地上1—6层为车库,建筑面积17673m2;第7一28层为公寓,建筑面积46376m2;第29层目前空置,建筑面积794m2,地下室面积2854m2。其中第7—29层分为东西两部分塔楼,东塔楼现仍为公寓,西塔楼公寓于1998年11月由xx物业发展有限公司投入资金进行改造,将其填充墙和水、电管线拆除,准备改建成公寓式酒店,后因资金短缺,后续工程未进行,目前改造工程处于停滞状态,西塔楼改建部分建筑面积为23188m2。
    xx大厦整体装修情况为:外墙贴白色条形面砖,东塔楼第1层大堂地面铺大理石,墙面刷乳胶漆,木板吊顶,第7层现为xx市汉鹏房地产开发有限公司用于办公,进行了普通装修,其余车库及公寓内墙均为普通粉刷,水泥地面,铝合金冒,木门。整个大楼内部配置五部升降电梯,并安装供暖设备。
    (二)区位状况因素分析
    xx大厦位于xx市xx区xx路297号,北临新世界购物中心,西临新华后路,处于建设大道与新华路交汇处,属城区五级地段,周边有x x大厦、xx大厦、xx大厦等大型物业,随着周边环境的改善,该地区已经形成x x市新的投资热点,其交通便利,公共服务设施齐全,升值潜力巨大。
(三)市场背景分析:(略)
(四)最高最佳使用分析:(略)
(五)估价方法选用
    估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地勘察和调查,根据估价对象的特点及估价目的,采用两种计算思路计算估价对象的价格。分别选用市场比较法、收益法、成本法等三种方法作为本次估价的基本方法,其技术路线如下:
    1.思路一:根据估价对象房地产特点和市场状况,估价人员选用收益法求取1~6层车库价格,市场比较法求取公寓、地下室价格,再将两者相加得到估价对象房地产的价格。
    (1)根据《房地产估价规范》。“有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法作为主要估价方法”,本估价报告采用市场比较法,遵循市场比较法可比实例的选取原则,根据估价人员掌握的房地产交易市场资料,在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例,对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析,建立估价对象与可比实例的价格可比基础,并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整,求取公寓、地下室的比准价格。
    (2)根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”,由于估价对象系经营用房,具有收益,因此可用适当的报酬率,将其未来各年的净收益折算到估价时点上,计算1~6层车库的收益价格。
    2.思路二:根据成本法估价的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应交纳的税金来求其积算价格。
    3.对以上两种计算思路测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价格和单位价格。
    (六)估价测算过程
    1.思路一测算过程:
    (1)市场比较法分析测算过程(求取公寓、地下室价格)
    根据房地产估价的替代原则,参考xx市土地等级,选择了三个与估价对象结构、用途相同,区位相近的房地产(见表一)。
    ①交易情况修正
   可比实例a、b、c均属正常市场交易,交易情况修正不予考虑,其修正系数均为100/100。   

②交易日期调整
   各可比实例交易时间与估价时点很接近,交易日期调整也不予考虑,其调整系数均取100/100。
   ③区位状况调整
   将其区位状况作打分比较,加以判断(见表二)。

④实物状况调整
   可比实例a较估价对象实物状况好,调整系数取100/107、可比实例b较估价对象实物状况稍好,调整系数取100/102、可比实例c较估价对象实物状况稍差,调整系数取100/98。
⑤比较修正计算
市场比较法修正计算表(见表三)

最终比准单价取上述比准单价的简单算术平均值。
   公寓比准单价=(4628+4659+4741)/3=4676(元/m2)
   公寓比准价格=4676x46376=21685.42(万元)
   地下室比准单价=(307l+3203+3298)/3=3191(元/m2)
   地下室比准价格=3191x2854=910.71(万元)
   第29层拟作健身房,参考xx市娱乐业标准,确定其单价为5000元/m2,则第29层价格为397万元。
   公寓、地下室和第29层比准价格为:
   21685.42+910.7l+397=22993.13(万元)
   (2)收益法分析测算过程(求取1~6层车库价格)采用报酬资本化法进行测算。
   ①1~6层车库净收益的求取
   a.房地产年租金
   根据统计资料,xx市当前的停车场远不能满足市场需求,因此估价对象停车场租金是具有市场潜力的,为确定客观市场租金,估价人员对周边同类停车场市场租金进行调查,按照标准车位20m2计,国贸新都1—6层车库建筑面积17673m2,可停车位883个,经比较分析,考虑空置损失后,确定每车位月租金为820元/m2。
   房地产年租金=820x12x883=868.87(万元)
   b.维修费:取折旧费的80%
   按xx市现行房屋重置价格标准,钢混高层,房屋重置价格为1000元/m2,耐用年限为60年,残值率为0%。
   年折旧费=[1000x(1—0%)]/60=16.67(元/m2)
   年维修费=16.67x80%x17673=23.57(万元)
  c.管理费:取租金的3%
   年管理费=868.87x3%=26.07(万元)
   d.保险费:取房屋重置价格的3‰
   年保险费=1000x3‰x17673=5.3(万元)
   e.房产税:按房地产租金的12%计
   年房产税=868.87x12%=104.26(万元)
   l房地产年净收益
   通过以上测算,房地产年净收益为:
   868.87-(23.57+26.07+5.3+104.26)=709.67(万元)

②报酬率的确定
   通过安全利率加风险调整值确定报酬率,依据公式:
   报酬率=安全利率+风险调整值
       安全利率是无风险的投资收益率,参照国家公布的较少考虑货币膨胀因素的利率,综合分析,安全利率取值2.25%,风险调整值考虑通货膨胀、投资风险等因素,上调6%。
   报酬率=2.25%+6%=8.25%
   ③收益价格计算
   将房地产净收益折现后累加,即得收益价格y。
   v=a/y×[1-1/(1+y)n]
   式中:收益年期n取综合用地剩余使用年限46年。
   因此,1~6层车库收益价格为:
   709.67/8.25%×[1-1/(1+8.25%)]=8377.71(万元)
   (3)估价对象房地产价格
   经以上两部分价格的测算,估价对象房地产第7—28层公寓,第29层健身房及地下室价格为22993.13万元,l-6层车库价格为8377.71万元,则估价对象房地产总价格为:
   22993.13十8377.71=31370.84(万元)
   2.思路二测算过程:(成本法分析测算过程)
   ①土地取得费用:
   包括征地配套费、拆迁安置补偿费、土地批租费等,共计1760万元,每平方米建筑面积265元。
②开发成本
    a,前期工程费:主要包括前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及三通一平等土地开发费用约120元/m2。
    b.配套设施建设费:主要包括城市基础设施建设费、人防易地建设费、公共设施配套费、白蚁防治费、易地绿化费及水电增容费等约270元/m2。
    c.土建工程费:
    xx大厦共29层,总建筑面积67698 m2,承重和抗侧力结构采用现浇框架结构;楼面采用全现浇钢筋混凝土结构;基础采用桩基础。根据近期建安工程造价指数,结合委托方提供的投资成本构成表,土建工程费合计11170万元,按建筑面积分摊,其单方造价为1650元/m2。
    d.设备及安装费:包括电梯、供气供暖系统设备及安装,计480元/m2。
    以上开发成本(包括前期工程费、配套设施建设费、建安工程费)共计2520元/m2。
    以上土地取得费和开发成本合计2785元/m2。
    ③管理费用
    包括公司经费、开办费及管理人员工资等,依据项目建筑管理费用支出情况,按前1—2项费用之和的8%计取。
    2785x8%=223(元/m2)
  ④财务费用
  该项目土地费用从1998年11月始即已投入,按房地产投资的计息原则及一般项目的正常投资情况,开发周期为3.5年,建设期为3年;土地费用计息期取3.5年,建安费用计息期取1.5年。据近期国家贷款率利率,拟按年利率5.85%单
利计息,每单位建筑面积利息为:
    (260x3.5+2520x1.5)x5.85%=274(元/m2)
    ⑤销售税费
    包括广告宣传费、营业税、城市维护建设税、教育费附加等,取1—2项之和的8%。
    2785x8%=223(元/m2)
  ⑥利润    
  根据目前综合楼开发项目的利润水平,利润率取10%,利润为:
    2785x10%=279(元/m2)
  (7)积算单价为:
    2785+223+274+279+223=3784(元/m2)
    估价对象房地产积算价格为:
    3784x67698=25616.92(万元)
    (七)估价结果确定。
    经以上计算,运用市场比较法和收益法综合求得估价对象价格为31370.84万元,运用成本法求得估价对象价格为25616.92万元。根据估价对象特点及本次估价目的,最终结果取以上两种价格的简早算术平均值。
    (31370.84+25616.92)/2=28493.88(万元)
    即估价对象房地产价值为人民币贰亿捌仟肆佰玖拾叁万捌仟捌佰元整。
  附件
    1.估价机构资格证明    
    2.估价人员资格证明
    3.xx人民法院委托检验鉴定书
    4.xx大厦综合楼投资成本清单    
    5.xx市房屋(土地)分层分户平面图
 [案例3—8]  分析   
    报告中存在的问题及评析如下:
    1.房地产纠纷估价案例尤其要注意说明房、地权属的合法性及有关内容的完整性。仅说明土地使用权为出让方式取得是不够的。还应说明出让时间、出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书。
    2.第二部分应简要说明纠纷原因和纠纷类型,让人明了纠纷缘何而起,估价对象价格缘何而估。
    3.可比实例交易日期应具体到某年某月某日,不能只说明交易年份。不应像本案例描述可比实例那样,只说明是“2003年”。另外,即使同是一个年度交易,也应说明该年度同一供求范围房地产价格无明显波动,才能支持交易日期调整系数均取100%的观点。
    4.估价对象与可比实例在实物状况比较时,应明确实物状况调整的具体内容。
    5.报酬率确定时所选的安全利率值,到底是指同期一年期国债年利率,还是中国人民银行公布的一年定期存款年利率,缺乏必要的说明。
6.收益价格计算公式 v=a/y×[1-1/(1+y)n]          
的适用条件是收益期内年收益比较稳定。如没有稳定说明收益的,就不能采用这个公式。
7.土地取得费用和开发成本不能按实际成本计算,而应以客观成本即社会同类平均成本为依据。
    8.在计算估价对象折旧时有错误,该用地出让年限为50年,应以该年限来计算折旧。

  9.销售税费的计算不符合现行的国家税法规定,其计税依据应为销售收入,
    而该案例采用的是土地取得费用与开发成本之和。    
 [案例3—9]  本案例根据有关报纸的报道整理而成。
珠海电子大厦估价结果纠纷事件始末“国有资产流失l 000多万”
    1998年2月7日,中央电视台“焦点访谈”栏目推出惊人报道《一份评估损失千万》:1996年6月,广东珠海一座大楼以1 458万元的价格被该市中级人民法院拍卖偿债,大楼落到了一家私人公司名下。这一价格系法院委托该市“没有营业执照的”房地产评估所“一纸”评估得出的。1997年10月,由该市国有资产管理局牵头组织的三家评估所做出联合评估结果:大楼值2 565万元。按照这一结果,大楼以1 458万定价和拍卖,“直接造成了国有资产1 000多万元的流失”。
    此前,围绕国有资产是否流失的论战已在珠海持续了一年多,大楼原业主电子集团、市法院、市房管局、房产评估所、市国资局、市拍卖行等有关各方面说法不一,几成僵局,并引起了中央有关部、局的重视。
四次评估  差异千万
    实际上,截至1998年2月,有关方面提供和报道的对电子大厦的评估共有4次:
    ——1994年,电子集团为以大楼抵押向银行贷款,委托广东粤建审计师事务所做出评估,评估基准日为1994年6月18日,评估价为2 751万元。评估报告中称:“估价中不计土地增值费,但在资产估价时考虑了这种因素。评估时并末考虑该房产权若发生变动时可能承担的任何开支或税金”。
    ——1996年,珠海市法院为拍卖电子大厦委托市房产评估所做出评估,评估基准日为1996年3月11日,评估价为l 458.7 732万元,以一纸“房产估价答复书”提供给法院。
    ——1997年10月,由珠海市国资局牵头,组织市审计师事务所、市资产评估 事务所、珠海经济特区会计师事务所联合做出评估,评估基准日为1996年3月11日,正式评估报告至今未出。在1997年12月25日给市府的报告中说是2301万元,在“焦点访谈”报道中提供的评估价是2565万元,市国资局局长称:“这三家评估出来的结果,经过我们国资局进行磋商,认为是比较客观也比较公正的。”
    ——1998年1月,广东省房地产估价师学会会同中国房地产估价师学会组织的专家小组,对电子大厦重新估价,评估基准日为1996年3月11日,评估结果为:按报建批准的轻工厂房用途评估,评估价为780万元(含补地价),按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估,评估价为2060万元(含补地价),若不考虑地价因素,评估价为1400万元。而实际上电子大厦到拍卖时并没有因改变大楼使用性质而补交地价。
电子大厦到底值多少钱?
    由于电子集团是国有企业,电子大厦被法院强制拍卖,拍卖又按底价成交,那么,电子大厦到底值多少钱?有多少国有资产流失?中国房地产估价师学会的看法是:房地产估价首要的原则是合法原则,要以估价对象的合法使用、合法转让为前  提。如在用途方面应以城市规划为依据,在产权方面应以土地使用权证书和房屋所有权证书为依据;另根据《城市房地产管理法》的规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
    对于电子大厦的评估,其在1996年3月11日的土地产权性质仍为行政划拨,合法用地性质和使用功能仍为轻工厂房,珠海市房产评估所的评估结果与专家小组重估结果相近,不存在评估价偏低的问题。而广东粤建审计师事务所及由珠海市国资局牵头组织的三家联合评估,已“假设”电子大厦为商业和写字楼的出让土地使用权,这一“假设”违反了估价的合法原则。
价  比  三  家
    针对电子大厦的不同“身价”,中国房地产估价师学会有关专家亦做出分析和判断:
    ——不同评估基准日的价格不可简单直接比较。调查表明,处于低谷的1996年珠海市房地产市场,与国家刚实施宏观调控的1994年相比,写字楼、商铺的租金水平下降了l/4左右。如果真要比较,电子大厦1994年2 751万元的评估价,须下调1/4后才能与1996年的1458万元或1400万元(更确切地说是含补地价的2060万元)相比。
    ——同一标的物不同权益范围的评估价不可简单直接比较。1 000多万元的评估价差异,在于对其土地使用权的界定上。电子大厦在1996年3月时虽然已改变使用功能,但并未到市国土局办理补交地价,其土地使用权仍属划拨性质。
1458万元和1400万元的评估价均未包括土地使用权的价值,而2751万元和2565万元的评估价“顺理成章”地包含了地价。
    ——未经市场检验的评估价不能作为衡量公开市场价格正确与否的标准。相反,是要由市场价格来检验和评判评估价。否则或许可以评估出任意的高价来判定任何一宗交易的“国有资产流失”。拍卖以l460万元成交,基本上反映了市场供求状况,而2751万元或2565万元的评估价尚未经受市场检验。
    ——不同房地产评估价不能简单横向比较。由于位置和用途仅是众多差异因素中的一小部分,因此相邻的两宗物业的价格也可能差异较大。电子集团质疑:与电子大厦相邻的珠海国际信托投资公司办公楼,1996年2月由市资产评估事务所评估出每平方米8820元,何以电子大厦1996年3月评估出每平方米才值3 711.89元?据调查,国投公司办公楼一二层为金融及证券交易厅,三层以上为办公楼,评估目的是为联营提供参考依据,但联营计划没有实现,每平方米8820元的价格尚未被市场认可。
    一高估抵押价值有可能造成国有资产流失。如果以2751万元或2565万元的评估价可以判定1460万元的成交价造成国家资产流失,那么不妨换一个角度,假如275l万元或2565万元的评估价被国有金融机构接受并提供了抵押贷款,而电子大厦被拍卖清偿仍只卖得1460万元,则2751万元或2565万元的评估价无疑也造成了国有资产流失。        
各家算法  纸上亮亮?
    在对珠海电子大厦重新估价的过程中,中国房地产估价师学会的评估小组郑重提出一项建议:“既然对珠海电子大厦评估价有着极不相同的意见,为了求得电子大厦科学合理的评估价,最好的办法是各家将其评估的详细测算过程,包括方法、计算公式、参数选择等都拿出来,组织各方专家进行评判。因为电子大厦还是摆在那个位置,评估基准日仍然为1996年3月11日,当时珠海市的房地产市场行情和电子大厦的合法土地产权性质及使用功能,都是已经发生的事实,是可以查实的;这也有助于提高和规范我国整个评估行业的专业技术水平。
等待结局:仅仅成为一个评估案例?
    珠海电子大厦评估一事因“涉嫌”巨额国有资产流失,而备受社会关注,事件前前后后的复杂关系已大大超出了这宗评估业务所能承受的程度。    
    首先需要明确一个房地产基本常识:划拨土地使用权与出让土地使用权有天壤之别,划拨土地权益只能依法上交国家所有,绝不能由划拨土地使用权者所有。
    电子大厦无疑属于国有资产,而按照该事件所表现出来的逻辑推论,则出现一个简单的谬误:
    如果1458万元的评估价过“低”了,那么“低”在没有包含电子集团应补交而未补交的地价,而拍卖得主还必须补交地价,则国有资产并没有流失,但这与当地有关部门认定的房产评估所无权进行评估、国有资产因此流失的说法相矛盾。
    如果2751万元、2565万元或2 301万元的评估价是“正确”的,那么“正确”在已含应补交而未补交的地价,按这三种评估价中的任何一种拍卖成交则都可以“保证”国有资产不会流失,但却承认了电子集团可以拥有本来只能依法上交国家的划拨土地权益。地价这块国有资产在国有资产“保卫战”成功之际却反而流失了。当然,前提是市场愿意接受一个必须支付两次地价的价格。

第十四讲 各种目的的房地产估价3
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