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案例分析常见错误50例

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:16:14| 案例与分析|人气:805

案例分析常见错误50例,房地产估价师真题,房地产估价师试题, 1、报告书漏项(如:缺少评估依据、报告有效期等)。
2、估价对象描述不全。
(1)缺少房地产权利状况描述;(如:没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限,房屋所有权情况等)
(2)土地实物描述不全面(如:没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);
(3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);
(4)区域及个别因素描述不具体;
(5)租赁情况交待不清。(如:没说明租金标准、租赁期限)
3、选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法) 
4、各种评估方法中的错误: 
一、比较法:
1、可比实例选择不当(如:实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长,超过1年);
2、可比实例的币种未说明;
3、建立价格可比基础时,汇率选择错误;
4、非正常交易情况的要进行交易情况修正; 
5、日期修正计算错误;
6、因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正;
7、在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正;
9、计算结果有错;
10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;
11、不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》p127); 
二、收益法
1、求有效毛收入时要采用客观收入(即不能仅依据某一个案例的收入情况确定);
2、要分析未来收益变化的趋势,不能只看当前收益情况;
3、如果有已出租情况,要根据租赁合同的约定,分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计算;
4、采用比较法求客观收入时,几个比较实例应与估价对象有可比性;
5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);
6、计算毛收入时未考虑空置率(或入住率);
7、计算费用时,房产税应按租金×12%计算;
8、计算费用时漏项,如漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润);
9、计算费用时多项(如:不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》p199);
10、某些计费基数未说明基数数值的来源
11、资本化率的选取未说明求取方法和来源;
12、安全利率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率);
13、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的);
14、计算错误 
15、最终综合确定估价结果时没说明理由。
16、评估结论没有大写;
17、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格);
18、抵押评估时,未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 
三、假设开发法
房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费
1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价;
2、不能遗漏应扣除项(如:开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费); 
3、利息计算时,计算基数中漏项或多项。(如:销售税费一般不计息);
4、动态方法计算时,不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;
5、开发利润估算时,要注意计算基数与利润率的对应。
四、成本法(未考过)
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、费用构成不完整,漏项(如:缺正常利税);
2、取费时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本,采用重置成本,不能用重建成本); 
3、成本法计算贷款利息时应用复利,不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用);
4、 成本法计算贷款利息时计息期有错;
5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);
6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上); 
7、开发利润计算时,不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》p145)
a.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本)
b.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)
c.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)
d.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)
8、计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计
(1)建筑物经济寿命早于土地使用年限,按建筑物经济寿命计;
(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限,按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》p165)
9、选择评估方法时要注意:由于成本法对旧房的估价更难一些,所以一般用它来对新房评估更合适。 案例分析常见错误50例
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