浅议市场拓展中如何规避物业管理危机

浅议市场拓展中如何规避物业管理危机,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题, 随着物业管理市场的不断成熟及物业管理意识的日益普及，房管所和单位后勤直管的传统房屋管理模式逐步退出历史舞台，取而代之的是市场化的物业管理观念意识和运作模式。企业化、市场化、专业化运作模式已成为全国各大中城市政府及社会大众对各类物业管理的普遍选择。随着 2003 年 《 物业管理条例 》 的颁布实施，各地房地产行政管理部门积极推进“建管分离”，鼓励房地产和物业管理分业经营。经过二十几年的发展，我国的物业管理公司现有近 3 万家，而北京的物业管理公司数量已达 3000 家，竞争非常激烈。

　　物业管理企业面临着两类市场的开拓。一类是新建物业的竞争，开拓这类物业市场时，物业管理公司面向的对象是开发商。在这个阶段，开发商为了提升楼盘的销售率，在前期选择档次较高的物业管理公司，吸引买房人关注楼盘。而在业主正式入住后，由于价格问题，会降低物业服务的档次，引入价格较低的物业管理公司来满足业主的需求。这样物业管理公司就面临着在前期物业阶段的投入不能收回，而撤离物业的危机；另一类是已入住物业的竞争。已入住物业存在的物业管理问题较多，业主不满足程度高，想通过变更物业管理公司来改善物业管理环境，所以这种情况下的市场开拓是通过和业主委员会的沟通和谈判来开展。而在现行物业管理行业，存在业主委员会运作不规范，相应的法规不健全等问题。即使业主委员会重新选择了物业管理公司，原有小区存在的问题仍然很多，如和开发商的关系问题，和业主的费用问题，合同法律问题等，给物业管理公司的经营造成了很大的危机。

　　一、物业危机的概念及特征

　　1. 物业危机的概念：物业管理企业在实现组织目标时，所发生的能够对组织的目标实现产生破坏性的影响，而且企业必须快速作出应对措施将其限制在一定范围内，防止其继续扩展的突发性事件。

　　物业危机发生在物业管理企业经营时的各个阶段。如在市场拓展时，盲目地进入某一楼盘，没有深入分析楼盘的开发背景、业主委员会的合法性等，而错误地接管楼盘，造成了接管后的一系列问题，给企业造成了巨大的经济损失。 物业管理危机的特征。

　　突发性：有关事态及状态的发/www.667e.com/生是不能或者难以猜测的，是一种打乱组织运作，引起组织某种经营状况或者达成既定目标发生急剧而忽然变化的状况。

　　公众性：危机对一个社会系统的基本价值和行为架构产生严重威胁，很轻易成为公众关注的焦点。同时随着大众传播业的发展，信息传播渠道的多样化、全球化，组织对危机的处理迅速公开，成为各种媒体最佳的新闻素材。

　　危害性：由于危机经常是在组织毫无预备的情况下瞬间发生的，对危机的处理没有现成的经验可以利用，很轻易造成管理者决策失误，给组织带来巨大的损失。危机发生之后，不仅会破坏现有的持续发展的基础，对未来的发展造成不利的影响，甚至威胁到组织的生存。

　　两重性：危机的爆发使组织熟悉到内部存在的问题及不足，通过此次危机事件，进行组织内部变革，去除危机的爆发。危机的爆发通常使组织成为公众焦点，假如组织的危机处理措施得当，可以使组织化险为夷，坏事变好事，形成新的发展机会。

　　二、物业管理企业市场拓展中的危机原因分析

　　（ 1 ）招投标暗箱操作。

　　不少房地产发展商都有自己的物业管理公司，宁愿为某个项目单独成立物业管理公司，也不愿将项目委托给其他专业的物业管理公司管理。招投标竞争机制引入后，陪标、暗箱操作时有发生，造成投标企业人力、物力、财力的浪费。

　　（ 2 ）劣质项目。

　　一些遗留问题多、矛盾突出的项目经包装后进入市场，假如物业管理企业对项目调查不够深入的话，对项目进行接管，后期的一系列问题将使企业进退两难。

　　（ 3 ）低价竞争。

　　物业管理企业之间低价竞争、无序竞争使物业管理市场难以健康发展，造成行业经营微利或亏损。这样，企业的利润空间很少，让很多竞标企业感到难以经营。

　　（ 4 ）物业管理企业过于重视项目数量，而忽略管理质量。

　　市场发展需要企业有一个稳步提升的过程，物业管理企业经常在竞争中过分注重项目的数量，忽略了管理质量，为了实现企业规模化，而忽视了精品化。

www.667e.com 　　三、在市场拓展中如何规避物业危机的分析

　　案例：某小区经过业主大会集体讨论决定选聘某物业管理企业，授权业主委员会向社会公开招标，经过招标活动，选择了某物业管理公司，同时解聘了前期物业管理公司。但在新物业管理公司进驻时，原物业管理公司不予配合，使该物业管理公司陷入了尴尬的局面。此时该物业管理公司已经投入了数十万元的资金参与项目的竞争。

　　该物业管理公司经过和业主委员会商讨，共同聘请了有经验的律师，及时上诉到法院，法院考虑到业主的合法权益，下达了先予执行的裁定书，使物业管理接管工作出现了转机，该物业管理公司成功地获得了物业管理权，规避了物业风险，而不少物业管理公司在出现此类问题后，纷纷退出小区，造成很大的经济损失，甚至企业从此一蹶不振。而此物业管理公司能够成功渡过危机，分析其原因，主要归结为以下几点：

　　（ 1 ）在市场拓展阶段，通过对小区物业管理现状的调查，对接管物业方的业主大会、业主委员会依法行使职权的能力进行了正确判定。

　　该物业管理公司/www.667e.com/在承接该小区时，对物业的现状、遗留问题、交费情况进行了调查，还去相关部门查询了业主大会、业主委员会的合法性是否已备案。

　　从调查中得知，业主从入住该小区起，小区里的前期遗留问题及房屋质量维修保养等问题就迟迟得不到解决，开发公司还私自将物业管理用房出租，原物业管理公司对上述问题，并没有采取任何解决措施。还存在物业管理工作不到位，收费却高于其他物业管理公司的标准，原物业管理公司没有按照物业管理委托合同的各项条款履行自己的职责，业主拒交物业费，拖欠其他费用的现象也不断发生。

　　该物业管理公司还到政府相关部门对业主委员会的合法性进行了调查，以避免发生纠纷时，业主委员会没有合法的权利对相关的问题进行协调和沟通，无法承担相应的法律责任。

　　（ 2 ）物业管理公司合法有序地完成了市场拓展和接管的过程。

　　该物业管理公司通过参与业主委员会组织的招投标活动，获得了物业管理权，此次招投标经过了评审团的评定，小区业主的投票符合法律程序，而且在相关部门备案，符合招投标的合法规定，为以后法院的判决提供了合理的依据。

　　（ 3 ）借助法律手段，促进了市场拓展成果的落实。

　　物业管理公司要在物业危机中，避免不合理、不合法的做法，规避风险。也要考虑借助法律手段，来维护自身的权益。　　

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