物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要(3)

　　第三章 房地产投资分析技术

　　要求：

　　掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法。

　　熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用;投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

　　了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法。

　　考试知识要点：

　　1. 现金流量与现金流量图

　　2. 资金时间价值与资金等值的判定

　　3. 设备更新的内容与特点

　　4. 投资回收与投资回报的区别

　　5. 盈利能力指标的分类

　　复习纲要：

　　一、投资风险的基本概念(掌握)

　　1.现金流量

　　房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。

　　现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

　　现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

　　现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。

　　现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

　　房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

　　2.现金流量图

　　现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

　　某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

　　3.房地产置业投资的现金流量

　　潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流

　　4. 税金

　　我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

　　(1)经营税金及附加

　　包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

　　营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。

　　城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

　　(2)城镇土地使用税和房产税

　　城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视士地等级、用途按占用面积征收;

　　房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　(3)企业所得税

　　企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。

　　所得税税额=应纳税所得额×税率。

　　应纳税所得额=实现利润―允许扣除项目的金额。

　　现行的房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。但按照2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定：从2008年1月1日起“企业所得税的税率为25%。”

　　二、资金的时间价值与利息、利率(掌握)

　　1. 资金的时间价值

　　资金时间价值：同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

　　资金时间值的大小，取决于多方面的因素：投资利润率;通货膨胀率;风险因素。

　　2. 利息与利率

　　利息：是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

　　计息周期：是指计算利息的时间单位。

　　利率：是指在单位时间内所得的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。

　　决定利率的高低因素有：利润率和总利润在贷款人与借款人之间分配的比例。

　　利率具有以下特点：

　　①随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势。

　　②平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。

　　③由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大的偶然性。

　　3. 单利计息与复利计息

　　利息的计算有单利和复利两种。

　　单利计息计算公式：Fn=P(1+in)

　　复利计息计算公式：Fn=P(1+i)n

　　4. 名义利率与实际利率

　　名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

　　实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。

　　实际利率与名义利率的关系：

　　①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;

　　②名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;

　　③当每年计算周期数m =1时，名义利率与实际利率相等;

　　④当每年计算周期数m1时，实际利率大于名义利率;

　　⑤当每年计算周期数m →∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：

　　资金等值，是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

　　实际利率i与名义利率r关系： i=(1+r/m)m-1

　　复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表 表3-1

　　系数名称 标准表示法 所求 已知 公式

　　一次支付 现值系数 (P/F，i，n) P F P=F(P/F，i，n)

　　终值系数 (F/P，i，n) F P F=P(F/P，i，n)

　　等额序列支付 现值系数 (P/A，i，n) P A P=A(P/A，i，n)

　　资金回收系数 (A/P，i，n) A P A=P(A/P，i，n)

　　储存基金系数 (A/F，i，n) A F A=F(A/F，i，n)

　　终值系数 (F/A，i，n) F A F=A(F/A，i，n)

　　等差序列 现值系数 (P/G，i，n) P G P=G(P/G，i，n)

　　年费用系数 (A/G，i，n) A G A=G(A/G，i，n)

　　等比序列 现值系数 (P/s，i，n) P s，A1 P=s(P/s，i，n)

　　年费用系数 (A/s，i，n) A s，A1 A=s(A/s，i，n)

　　抵押贷款常用计算种类 表3-2

　　计算种类 给出指标

　　月还款额 住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限

　　某期按等额本金还款的利息 住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限

　　最大抵押贷款额 月收入、贷款期限、首付款比例(或贷款成数)、年利率、用于还款金额占收入的比例

　　最大购房面积 住房价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限、月收入与还款比例

　　组合贷款最低月还款利息 住房面积、价格、贷款最高年限、公积金贷款最高限额、公积金和商业贷款利率

　　组合贷款最低商业贷款金额 住房面积、价格、贷款最高年限、公积金贷款最高限额、公积金和商业贷款利率

　　等比还款月还款额 住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限、等比系数

　　实际利率 名义年利率、计息周期

　　剩余本金金额 贷款额、期限、利率、已经还款期数、一次性还款数额和时间

　　月还款额的变化 贷款额、期限、利率、已经还款期数、一次性还款数额和时间

　　月还款额的变化 贷款额、期限、利率、已经还款期数、利率变化

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　　三、设备更新的经济分析(掌握)

　　1. 设备有形磨损

　　设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。

　　2. 设备无形磨损

　　设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

　　3. 设备磨损的补偿

　　要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。

　　设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。

　　设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。

　　4. 设备更新的特点分析

　　①设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命;②设备更新分析只考虑未来发生的现金流量;③只比较设备的费用;④设备更新分析以费用年值法为主。

　　5. 设备的经济寿命

　　经济寿命的静态计算方法与动态计算方法

　　6. 物业管理中的设备更新

　　①不会提升物业运行服务质量的设备更新;②能提升物业运行服务质量的设备更新

　　四、房地产投资经济效果与财务评价指标(熟悉)

　　1、投资与成本

　　对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

　　投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

　　成本，是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

　　成本包括：开发项目总投资;开发产品成本;经营成本;期间费用。

　　2、房地产投资经济效果的表现形式：

　　①置业投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。

　　②开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

　　3、房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。

　　投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

　　4、经济评价指标体系

　　房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指针，包括静态指针和动态指针。

　　清偿能力指标是考察项目计算期内偿债能力的指标。

　　房地产投资财务评价指标 表3-2

　　项目类型 盈利能力指标 清偿能力指标

　　静态指标 动态指标

　　房地产

　　开发投资 成本利润率 财务内部收益率FIRR 借款偿还期

　　投资利润率 财务净现值FNPV 利息备付率

　　资本金利润率 动态投资回收期Pb 偿债备付率

　　资本金净利润率 资产负债率

　　静态投资回收期P´b

　　房地产

　　置业投资 投资回报率 财务内部收益率FIRR 借款偿还期

　　现金回报率 财务净现值FNPV 偿债备付率

　　静态投资回收期P´b 动态投资回收期fb 资产负债率

　　流动比率、速动比率

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用;动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

　　清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。

　　5、盈利指标计算

　　财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。

　　基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

　　动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

　　成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

　　投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。

　　资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。

　　资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。

　　静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。

　　现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

　　投资回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

　　6、清偿能力指标计算

　　利息计算方法：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还，按全年计息。

　　借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

　　利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。

　　偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

　　资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。

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