房地产估价师考试小知识（估价名词解释）

名词解释：
　　房地产估价(real estate appraisal)
　　是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
　　估价原则(appraisal principle)
　　是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为原则。同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
　　注册房地产估价师(certified real estate appraiser，CREA)
　　是指经全国房地产估价师执业资格统一考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。
　　注册房地产估价师分为专职和兼职两类。专职注册房地产估价师是指与注册所在的房地产估价机构签订了劳动合同，该机构委托当地人才服务中心为其托管人事档案并为其缴纳社会保险的注册房地产估价师。除专职注册房地产估价师之外的注册房地产估价师，为兼职注册房地产估价师。
　　估价程序(appraisal process)
　　是指一个房地产估价项目运作的全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。通俗一点讲，就是圆满地完成一个房地产估价项目，从头到尾需要做哪些工作，应当先做什么、后做什么。房地产估价的一般程序是：
　　(1)获取估价业务;
　　(2)受理估价委托;
　　(3)拟定估价作业方案;
　　(4)搜集估价所需资料;
　　(5)实地查勘估价对象;
　　(6)选定估价方法测算;
　　(7)确定估价结果;
　　(8)撰写估价报告;
　　(9)审核估价报告;
　　(10)出具估价报告;
　　(11)估价资料归档。
　　市场法(market comparison approach)
　　又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　收益法(income approach)
　　又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　房地产(real estate，real property)
　　是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。
　　土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
　　实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。区位是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。

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