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影响房地产价格的制度有哪些政策因素

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 14:50:44| 制度与政策|人气:279

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    影响房地产价格的制度政策因素,主要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、特殊政策、有关规划和计划等。

  一、房地产制度政策

  房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的,特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。
  目前,中国房地产所有制是房屋可以私人所有,其中的住宅绝大部分为私人所有,而且可以买卖;但土地所有权属于国家或者农民集体,不能买卖,仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此,土地仍然没有所有权价格,所谓的土地价格均是土地使用权价格。如果同时存在着所有权价格和使用权价格,则使用权价格一般会低于所有权价格。另外,土地使用权是有限期的,因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下,土地使用期限越长,土地及房地产的价格会越高,反之会越低。中国的城市建设用地还是政府垄断供应的,供地政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。此句话为重要结论。
  在房地产制度政策中,房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。房地产 价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及采取的相应管制或干预方 式、措施等,包括对房地产是实行市场调节价、政府指导价还是政府定价。房地产价格政策抽象来看可分为两类,一类是高价格政策,另一类是低价格政策。所谓高价格政策,一般是指政府对房地产价格放任不管,或者有意通过某些措施来抬高房地产价格;低价格政策,一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此,高价格政策促进房地产价格上涨,低价格政策造成房地产价格下降。但值得注意的是,低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理,高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高
  政府对房地产价格的管制或干预方式,可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价,也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。其中,抑制房地产价格的措施是多种多样的,它们导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同,这些措施主要有:①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设,以增加房地产供给,从而平抑房地产价格;②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价;③制定最高限价,规定房地产交易时不得突破此价格;④建立一套房地产交易管理制度,遏制房地产投机炒作。此外,还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。上述三段话为重要结论或者重要内容。

  二、税收政策

  开征、暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收(以下简称房地产税收), 会对房地产价格有影响。但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率(或税额标准)、征收方式方法、减免税规定等的不同,导致房地产价格变动的方向和程度不尽相同。分析房地产税收对房地产价格的影响,首先要区分它们的征收环节。可将房地产税收分为房地产开发环节的、房地产转让环节的和房地产持有环节的。
  房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收,例如耕地占用税、固定资产投资方向调节税。一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格上升;相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格下降(此句话为重要结论)但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降,还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场,买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。因此,如果是处于卖方市场,则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者,从而会使房地产价格上升;而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降,主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是处于买方市场,则增加房地产开发环节的税收 主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”, 难以使房地产价格上升;而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降(此句话为重要结论)
  房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收,例如营业税、城市维护建设税、教育费附加(可视同税金)、土地增值税、印花税、所得税(企业所得税或个人所得税)、契税。考察房地产转让环节的税收对房地产价格的影响,首先需要把它们分为向卖方征收的和向买方征收的。在上述税收中,营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税是向卖方征收的,契税是向买方征收的。一般地说,增加卖方的税收,比如开征土地增值税、消费税, 会使房地产价格上升;反之,减少卖方的税收,比如减免营业税,会使房地产价格下降。增加买方的税收,比如提高契税税率,会抑制房地产需求,从而会使房地产价格下降;反之,减免契税,会刺激房地产需求,从而会使房地产价格上升(此句话为重要结论)
  增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降,同于上述增加或减少房地产开发环节的税收,也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是处于卖方市场,则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方,从而会导致房地产价格上升;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加,难以使房地产价格下降。如果是处于买方市场,则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”, 难以导致房地产价格上升;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降(此句话为重要结论)
  房地产持有环节的税收相当于商品使用环节的税收,例如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、物业税(准备开征,但目前尚未开征)直接或者间接地对持有房地产课税,比如开征物业税,实际上是增加了持有房地产的成本或者说增加了房地产使用成本,会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产,并会抑制房地产投资和投机需求,从而会使房地产需求减少,导致房地产价格下降。对于收益性房地产来说,物业税会减少房地产的净收益,从而会直接导致房地产价格降低。相反,减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升(此句话为重要结论)

  三、金融政策

  房地产由于价值量大,其开发、投资、消费均与金融密切相关。因此,金融政策的变化对房地产价格有影响。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策,包括严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款,上调或下调金融机构贷款基准利率,提高或降低最低购房首付款比例,提高或降低最高房地产抵押贷款成数,延长或缩短最长购房贷款期限等等。例如,严格控制房地产开发贷款,会减少未来的房地产供应量,从而会使房地产价格上升;采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施,会减少房地产需求,从而会降低房地产价格(此句话为重要结论)

  四、特殊政策

  国家鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策,以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区, 相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等等,往往会提高这些地区的房地产价格。例如,深圳变为经济特区,海南岛成为海南省并享受特区政策,中央决定开发开放上海浦东,重庆市升格为直辖市,都使这些地区的房地产价格有较大上涨。

  五、相关规划和计划

  政府的规划和计划是重要的公共政策。影响房地产价格的规划和计划很多,如国民经济和社会发展规划、国土整治规划、城镇体系规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、年度建设用地计划、住房建设规划。特别是其中的国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划,它们的编制、调整和修订,对房地产价格有很大的影响。

  城市规划是为了实现一定时期内城市的经济社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地和空间资源,协调城市各项用地和空间布局以及对城市各项建设活动的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划对房地产价格的影响很大,例如,如果城市规划将某个地区列为重点发展区域,则这个地区的房地产价格一般会上涨。

  土地利用总体规划是在一定区域内,根据国家社会经济可持续发展的要求和 当地自然、经济、社会条件,对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排。土地供应计划指标是指在划拨或出让国有土地使用权时使用的指标。土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等,决定了房地产开发用地的供应状况,从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。当房地产开发用地的供应量减少时,房地产开发用地以及商品房的价格会上升,反之会下降。

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