了解二手楼按揭的房地产评估价格

    随着银行业务的不断拓展，以房地产为主的信贷业务也不断加强、不断深入，形式也越来越多样化。从房地产的抵押贷款，到二级市场的个人购房按揭，再到三级市场的二手楼按揭，层出不穷，花样不断，以求适应市场的需要，适应广大消费者的需求，激活房地产市场，刺激经济的发展。而在这些目的下的二手楼按揭的房地产价格评估有其特性：房地产的评估价格与二手楼的成交价格几乎是在同一时点对房地产价值的反映。这样评估价格与成交价格就有了相互比较。因此在我们作出的二手楼按揭的评估报告中，常常会遇到从银行、客户、中介机构等提出的这样的问题：为什么报告中的评估价格与二手楼实际的成交价格往往不相同？要么是评估价格高于成交价格，要么是成交价格高于评估价格，到底哪一个价格是合理的，哪一个价格更符合实际情况呢？应如何看待M手楼按揭的评估价格呢？
　　要回答这些问题，我们首先应从房地产的理论价格及成交价格、评估价格这三个概念谈起。 
　　房地产的理论价格是指将该房地产放到合理的市场上进行交易时，它应该而且能够实现的价格，实际上就是理想的公平市价。严格地说，它是在一定的经济学假设条件下的房地产价格。
　　这些假设条件归纳起来有：
　　1、房地产交易有公开的市场；
　　2、交易对象具备市场性质；
　　3、交易双方均具充分信息；
　　4、交易双方不受任何压力；
　　5、交易双方均是理性的经济行为；
　　6、有适当的时间完成交易；
　　7、有正常合理的付款方式。 
　　房地产的成交价格是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实，是在具体的市场交易情况下，交易双方经过反复的谈判过程形成的，这种价格通常由于现实中许多复杂因素而显得不可捉摸。 
　　卖者和买者对价格的期望显然不同，卖者的期望界于80万元和60万元之间，买者的期望界于75万元和55万元之间，那么，可能的交易区间就是60万元-75万元，即最后成交的价格必然落入这一个范围，至于是72万元还是68万元最后成交，则取决于时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同和对交易信息掌握的程度，也有一个复杂的心理、谈判艺术过程。 
　　评估价格则是估价人员根据科学的估价原则，按照严格的估价程序，在对当时当地房地产市场各种信息的总体把握基础上，对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。它是模拟市场的价格形成过程，运用房地产估价的理论、方法、技巧将房地产成交价格显现出来，是科学、艺术和经验的结合。因此，评估价格（结果）往往受估价者的经验、知识和所掌握信息（资料）的程度与运用信息（资料）能力等诸方面的影响。 
　　理论价格、成交价格和评估价格尽管不同，但理论价格、成交价格和评估价格三者之间存在着本质的联系。
　　成交价格和评估价格都绕着理论价格波动，波动的幅度时大时小，但一般不会有太大的距离。究其原因，我们认为，理论价格是理想市场状态下房地产的价值，成交价格和评估价格则是房地产价值的不同表现形式，它们之间的关系相当于商品价格与价格的关系，而价格总是围绕价值上下波动是价值规律的外在表现。还可以知道，评估价格曲线与成交价格曲线也有交点，并且当这个交点没有落在理论价格曲线上时，说明评估价格与成交价格也有相同的时候，但这不是就说明评估价格是最合理。真实、最符合实际情况的评估价格。因此，我们看待评估价格是否真实、合理，不一定就是看评估价格与理论价格是否相同。只有评估价格曲线与理论价格曲线的交点即评估价格与理论价格一致时，才是最合理、真实、最符合实际情况的评估价格，是我们每个评估人员共同追求的理想目标。要达到这样的目标，需要我们评估人员加强自身的专业素质学习和训练，努力提高业务水平，评估物业时，尽可能多地搜集和掌握与物业有关的信息（资料），并提高运用（资料）能力，使评估价格更接近理论价格，保证评估价格的科学性和权威性，同时，要科学地正确地认识评估价格。成交价格和理论价格的关系，耐心地向客户作出解释，进一步完善中介机构的服务职能。

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