复习指导：房地产估价师企业与环境（3）

    第三节 房地产企业的经济环境及其变化趋势分析

　　一、我国房地产企业所面临的经济环境

　　1、通货紧缩现象仍在继续
　　为了刺激国内经济发展，国家陆续出台一些财政和货币措施以鼓励消费。例如，增加政府对基础设施建设的投资，连续降低利率，以求消费增加。目前看来这些措施给经济带来的推动作用还有待时间检验。物价持续走低，国内需求状况仍无法令人满意。从物价走势看，1997年为102%，1998年为100%，1999年一季度持续下降?，从1996年开始，虽然国家已连续7次降低利息，而居民储蓄总额却仍在持续上升，虽然增长速度有所下降，但年年有所增长。物价和储蓄率的走势。说明通货紧缩还在持续，这对国民生产运行的良性循环十分不利。

　　2、 房地产金融仍需发展
　　(1)金融对房地产业的影响
　　房地产与金融具有密切关系，房地产的发展离不开金融支持。金融在房地产业发展中的作用可归纳为三大效：
　　①启动效应。目前国内开发一平方公里的土地，其由“生地”变成“熟地”直至建设项目全部完成，大约需要15亿元，前期开发费用在1亿元以上。如此巨大的前期资金需求，正是金融业从大量的储户手中收集后输送给投资者。
　　②乘数效应。当金融机构将投资的货币注入房地产领域后，货币要依次发生两次乘次反应，使其作用远远超出初始注入额。
　　③深化效应。在经济发展中，金融通过利率机制将社会资本不断吸引到富有生命力即社会资本不断吸引到富有生命力即社会边际生产率较高的产业中，金融资本与产业资本的融合或混合成为现代经济的本质特征。房地产业要实现现代化，就必须借助金融杠杆把分数口、游离于社会再生产之外的资本转移到更有效使用它的开发商手中，使资本流向最有用的地方。

    (2)国内房地产金融存在的问题目前中国房地产业存在着资金周转的四大矛盾：资金巨大需求与房地产企业自身资金有限的矛盾，投资回报周期长(与再生产连续性的矛盾，资金投入集中性与资金来源分散性的矛盾，巨额购置一次性与资金积累长期性的矛盾。由于上述矛盾存在，使国内房地产金融存在两种怪现象：一方面金融对房地产供给支持过度。1997年，我国房地产业资金来源组成大致是：国外资金12%，国内银行贷款70%以上，房地产企业自有资金18%左右(《中国证券报》1998年3月6日第7版)，许多房地产开发企业只是用自有资金支付买地定金后，通过物业契约抵押给银行以取得贷款，从而继续工程建设。一般国际公认银行贷款占房地产总投资的40%左右是正常的，而国内银行信贷资金在房地产投资中所占比例明显过高。由于房地产业占用金融资产的比重过大，房地产市场的投机因素也渗透到金融机构，大量的信贷资金涌入房地产市场，房地产开发商借助金融力量使房市开发规模日益庞大;过热的供给造成大量的积压商品房，从而使信贷资金沉积下来(1997年我国空置房地产的价值达120亿美元)，使金融坏帐率提高，增加银行风险。另一方面是金融对房地产需求支持乏力。国内各大银行对个人住房抵押贷款不足全部房地产贷款的10%，大量的资金抛给了供给市场，而只有少量的资金提供给需求市场，加剧了房地产市场的供需失衡。
　　综上所述，我国房地产金融的问题最突出的结构性问题，也是国家在今后会重点整理的方面。

　　二、房地产企业经济环境变化趋势分析

　　1、消除金融风险的关键是调整金融信贷结构
　　(1)房地产业与金融风险的关系房地产业是个高风险、高收益的行业，也是对金融资本依赖度十分高的行业，其经营风险也会转移到金融业，带来金融风险。从理论上讲，房地产业中宏观金融风险的产生基于以下原因：
　　①自我约束的有限。
　　金融业的自我资金只有占总资产的很小一部分，且往往是委托代理式的经营管理，因此，其错误的决策、操作招致的自身损失较小，而冒险有时却带来可观的收益，这种盈亏不对称使得金融业自我约束有限，倾向工作一些风险较高、同时收益也较高的融资决策，有的甚至不惜从事不正当或违规违法交易，从而导致金融风险，房地产业就常是这样的融资对象。
　　②信息不对称。
　　即相对于资金投放者，资金使用人对投资的项目风险拥有更多的信息，且融资者不易作充分的事前筛选和事中监督。房地产业经营周期长，技术要求较高，且市场多变，更加重了信息不对称，从而使金融风险加大。
　　③金融风险也与经济周期有关借款人可以分为三类：一类是抵补性企业，它只根据自己未来的现金流量作抵补性筹资，是最安全的借款人;第二类是投机性的借款企业，它们根据预测的未来资金丰缺程度和时间来确定借款;第三类是高风险的借款企业，借款用于投资偿还期很长的项目，在较长时期他们都无法用投资收益还本付息，而需要滚动融资用于支付本息。在经济的繁荣时期，房地产与股票价格持续上涨，后续的措款比重越来越大，原因之一是贪欲的动机超过恐惧，价格的上涨推动更多的购买;原因之二是由于竞争的压力而作出许多不审慎的贷款决策，不这样做将推动顾客和市场。于是，企业、家庭的债务与收入比例越来越高。但经济的繁荣必然走向相对萧条，引起违约和破产浪潮，并反馈到金融体系，继之以金融体系为媒介迅速扩散传播。

　　(2)房地产金融信贷结构失衡加剧金融风险性
　　一般而言，在市场需求旺盛，房地产供不应求的状态下，银行资金贷款的天平应更多地倾向开发商，以缓解需求压力;反之，则应倾向消费者，以刺激消费，盘活积压房产占用的资金，以达到开发——销售——再开发的良性循环。而国内绝大部分的信贷资金则发放给开发商，从而更加剧有效需求不足的现象。1996年全国房地产投资达3725亿元，比1995年增加18.3%.到1996年来末，商品房空置量达6600多万平方米，积压量增加31.4%，而房价由年初的平均价格1600每平方米上升到1800元每平方米，增幅12.5%。房地产价格的上升，并不是市场需求旺盛的反映，而是不断增长的利息费用和管理费用进入成本导致的。由于信贷结构失衡，造成一方面大量建房，一方面又购买力不旺，造成银行资产被大量挤占，形成呆帐、坏帐，使银行不良资产加大。据国家统计局公布，1996年末积压商品房占用资金1000亿元。积压越严重，越会促使银行等金融机构更牢固地捆绑在房地产企业的战车上，“生死与共”，极易引发金融风波。

2、亚洲金融危机对我国房地产金融的警告
　　始于泰国，进而波及整个东南亚的金融危机，其导因是这些国家房地产泡沫经济的破灭而引起的。虽然马来西亚总理马哈蒂尔谴责是拥有巨额游资的“货币猎手”乔治?索罗斯一手挑起的东南亚金融危机，但事实上，这次东南亚金融危机的根本原因在于房地产的过度开发导致了银行不良资产的骤增，进而引发金融危机。被誉为“亚洲五小虎”之一的泰国，在1985年至1995年十年间，经济平均增长率8.5%，许多国外资本流向该国，泰国当局利用这些资金向银行和金融公司提供大量的美元贷款。许多银行和金融机构将大笔资金投向房地产业，造成房地产供过于求。据统计，1996年泰国曼谷有60万平方主的办公楼投放市场，其中一半以上无人光顾;1997年曼谷又有90万平方米的办公楼应市，1998年还计划投入130万平方米;虽然许多人早就意识到房地产供大于求，但80%的大楼正在建设中，无法下马。房地产商从金融机构大量借入资金大批量开发房地产，如果房地产市场实际需求与有效需求十分强劲，本也无可厚非;但近年来，由于东南亚各国经济速度放慢，已经出现房地产大量积压，泰国的房产空置率已超过20%，由于经济发展速度大幅下降(1996年为7%;1997年为0.6%)房地产公司纷纷破产，金融机构的大量贷款随之变成呆帐。到1996年底，泰国银行的呆帐总额1/2以上为房地产公司拖欠。1997年6月30日泰国银行公布其商业银行呆帐占总贷款的8.5%，但观察家们普遍认为实际水平比这要高得多。到1997年6月底，泰国金融业坏帐已高达350亿美元。1997年6月-8月，泰国58家金融机构被迫停业?，动摇人们对金融体和信心，导致货币危机爆发，泰铢大幅贬值。
　　中国目前有1000亿元信贷资金压在房地产上，且房地产市场已明显处于供大于求的情况，房地产开发企业的70%以上的资金来自银行、金融机构，资金来源单一，这与泰国发生金融危机前形势相类似。而且中国国内生产形势也不容乐观，金融压力巨大。我国国有银行贷款7成贷给国有企业，到1996年底，银行对国有企业贷款呆帐、坏帐已达人民币1万亿元，近3倍于银行自有资产，仅国有企业拖欠银行利息就超过1千亿元?。国家连续降息，某种程度上也反映出金融体系的压力过大。虽然我国金融信贷总体数量很大，外汇储备也在1400亿美元以上，但国有企业已耗费国家和银行大量的财力，如果房地产市场出现异常波动，引发金融波动，对国民经济正常运行起什么程度的影响。恐怕也很难预料。

　　3、经济环境变化分析
　　(1)金融环境变化分析由于我国目前所积压的房地产不仅数量过大，而且呈上升趋势，其中潜伏一定的金融风险，给国民经济正常运行带来阻滞。一方面，国家会通过政策手段，平抑房价，并通过金融手段将清理现存的积压房产，盘活沉积资金，另一方面各商业银行将对新投入房地产市场的资金严格控制建设方向和数量，从而减少新的资金投入后又行成积压房产。
　　基于上述分析国有商业银行和各金融机构在国家整顿房地产政策出台后，将开始调正信贷结构，即严格控制给房地产开发企业的贷款数量，而增加对住房消费的信贷力度。在短期内，会有相应的控制开发建设贷款的措施出台，究意是以利率形式还是金融行业规定形式出台，一时还很难确认，但可以肯定的是这样的环境变化必然发生(国内调整利率结构的呼声较多，估计二者会同时出台)。
　　(2)汇率调整待机而动从我国外汇政策角度出发，自1994年我国外汇体制改革以来，在国际收支持续顺差的情况下，银行间外汇市场一直处于供大于求的状况，人民银行在面临外部平衡和内部平衡的两难选择时，实际上选择了以汇率稳定为主要目标的政策。结售汇制度改革和人民银行在外汇市场上的吸汇，一方面使中国外汇储备大幅度增加;另一方面，人民银行在外汇市场上吸进外汇时大量抛出人民币，中央银行的外汇占款现已成为中国基础货币投放的一条主要渠道。为了避免国民经济中货币供应超常扩张，干扰国内货币政策，人民银行采取了收回对商业银行再贷款，严格控制贷款总规模等办法进行对冲中和。虽然取得一定效果，但这种“中和”政策也带来许多问题。
　　①货币政策处于被动应和局面。在目前中国外汇管理体制下，外汇市场很难自求平衡。为了稳定汇率，中央银行在外市场上只有将外汇供需差额大部吃进，这就造成基础货币的投放缺乏约束。而如果实行中和政策的话，就会影响中央银行结构调整政策的实施，而且越往后难度越大。
　　②要付出越来越大的成本。干预市场，增加持有外汇储备带来成本增加是各国遇到的普遍问题。大量抛出人民币购进外汇，会增加财政或准财政负担。发行债券进行“中和”，要支付利息。持有外汇储备是要付出成本的，为保持所持有外汇储备的安全性和流动性，这些外汇不能用于贷款和投资。安全性越高，流动性越强，收益就越低。随着中央银行干预市场而吃进外汇的增多，这方面的成本也随着增加。

    根据国际上的经验，从长远来看，要同时实现内外平衡，也即是汇率的稳定和国内价格的稳定是很难的。管理当局只能选择其一作为主要的政策目标。尽管政府可以采取各种“中和”措施来冲销负面的影响，但“中和”措施只能在短期内有效。中国国际收支目前存在巨额顺差，汇率调整也应该是一种可运用的手段。