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复习指导:房地产估价师企业与环境(4)

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 14:50:22| 制度与政策|人气:616

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    第四节 房地产企业人文环境变化趋势分析

  由于人的需求,才形成各种市场,才有形形色色的行业和企业。房地产开发住宅,其消费对象就是人,人也是构成人文环境中的主角。人口因素的变化,直接影响着企业所面对的市场,因此,研究市场,就首先要研究人口环境。在世纪之交,我国正快速地进入人口老龄化社会。这一现象使整个社会需求结构发生变化,并对社区规划、住宅建设产生深刻的影响。

  一、中国城市人口老龄化现状
  目前,我国虽未成为老龄国家,但是据中国老龄协会的有关人士所言,我国已有1/4的省市进入了老龄化社会,包括北京、上海、天津、江苏、浙江、广东、山东等经济较发达地区。我国正处在步入老龄化社会的阶段。从我国历次人口普查的年龄结构变动状况看,自1964年以后老年人口的比重在不断上升,反映出我国的人口结构逐年向着老龄化发展的趋势。
    在国内某些大城市的社区中,老龄人口所占的比例要比上述调查所显示的数字高很多。目前上海杨浦区拥有人口112.4万,其中60岁以上的老人达16.7万,占总人口的15.86%,接近1990年全国平均值的两倍。据统计,中国目前60岁以上的老年人已达1.2亿,占中国总人口的9.7%,预计到2001年将达到1.3亿,约占中国总人口的10%,到2020年,中国60岁以上老年人口比率预计将占到15.2%,进入老年型国家的行列。

  二、我国人口老龄化到来的必然性
  中国虽是一个地域广阔的国家,但近 1/3的土地不适于耕种和居住,加之由于以前人口政策的失误,造成中国目前人口已超过12亿,占世界人口的1/5,中国人民的生存环境不容乐观。由于庞大的人口压力,中国政府坚持实行计划生育工作,下大力气控制人口数量发展,取得了很大的成绩。由于人口增长速度虽然下降,但总体人口数量仍在持续上涨。据估计,中国在坚持目前人口政策的前提下,人口将增加到16亿左右后,才可能缓慢下降,迅速膨胀的人口对经济社会发展带来的不利影响已表现得十分明显,按照目前人口增长的速度,每年新增加的国民收入 有40%将要被新增的人口消费掉,这不仅影响社会资金的积累,也影响人民消费水平的提高。因此,在下世纪初,中国的人口政策不会放松,仍以控制人口数量、降低人口自然增长率 为战略决策。
  由于我国是靠出生率的收缩来降低人口总量的,20多年出生率长期持续下降,加之生活水平的提高和医疗条件的改善,我国人口的平均寿命由1949年的不足40岁延长到目前的70.6岁,这一降一升,也必然导致老年人口的比例迅速上升。因此说,人口老龄化是我国社会发展的必然结果。

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