2016年房地产估价师《经营与管理》模拟习题1

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　　一、单选题

　　、 某投资商预测到政府将修建城市轻轨交通，并预先在轻轨交通线附近合适位置投资，取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的　。

　　位置固定性

　　相互影响性

　　适应性

　　不一致性

　　标准答案：

　　解析：相互影响性是指房地产价值受到其周边物业城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　、 下列风险中，不属于系统风险的是　。

　　通货膨胀风险

　　市场供求风险

　　购买力风险

　　比较风险

　　标准答案：

　　解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。

　　、 某投资市场的平均收益率为，银行贷款利率为，国债收益率为，房地产投资市场的风险相关系数为。那么，当前房地产投资的折现率为　。

　　

　　

　　

　　

　　标准答案：

　　解析：×，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。

　　、 不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值　。

　　下降

　　上升

　　不变

　　不能确定

　　标准答案：

　　解析：长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本三是会刺激房地产市场的需求增长居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加，从而会带动投资需求上升。

　　、　，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

　　间接投资于房地产企业债券

　　房地产抵押担保

　　住房抵押贷款证券化

　　投资于金融证券

　　标准答案：

　　、 我国固定资产投资按　分类，主要有基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。

　　投资主体的经济类型

　　建设性质

　　管理渠道

　　资金

　　标准答案：

　　、 某城市年存量商品住房的吸纳率为，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是　。

　　月

　　季

　　年

　　年

　　标准答案：

　　解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。

　　、 市场的主体通常是指　。

　　交易市场

　　交易对象

　　买家和卖家

　　交易价格

　　标准答案：

　　解析：市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。

　　、 在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是　。

　　造价工程师

　　结构工程师

　　设备工程师

　　监理工程师

　　标准答案：

　　、 在房地产市场自然周期的第二阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是　。

　　空置率合理空置率

　　空置率合理空置率

　　空置率合理空置率

　　不能判断

　　标准答案：

　　解析：在自然周期的第二阶段，空置率是低于长期平均空置率合理空置率水平的。

　　、 反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数为　。

　　房地产平均价格

　　城市居民消费价格指数

　　房地产价格指数

　　商品零售价格指数

　　标准答案：

　　、 房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是　。

　　随行就市定价法

　　价值定价法

　　应战定价法

　　领导定价法

　　标准答案：

　　、 房地产投资决策分析主要包括市场分析和　两个部分。

　　价格分析

　　项目财务评价

　　产品分析

　　成本分析

　　标准答案：

　　、 某市去年住宅的实际销售量为万㎡，预测销售量为万㎡，平滑指数为，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是　万㎡。

　　

　　

　　

　　

　　标准答案：

　　解析：××㎡。

　　、 已知年利率为，则按季度计息时的实际年利率为　。

　　

　　

　　

　　

　　标准答案：

　　、 某家庭购买一套面积为㎡的商品住宅，单价为元㎡，首付款为房价的，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为和，期限均为年，公积金贷款的最高限额为万元，则商业贷款部分的按月等额还款额为　元。

　　

　　

　　

　　

　　标准答案：

　　、 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为年，年利率为，以每月元等额还款。该家庭于第年初一次性偿还贷款本金万元，余额在以后的年内用按月等额还款的方式还清，则最后年内的月等额还款额为　元。

　　

　　

　　

　　

　　标准答案：

　　、 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是　。

　　成本利润率是年成本利润率

　　成本利润率是开发经营期的成本利润率

　　成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

　　成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

　　标准答案：

　　、 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于　。

　　

　　

　　

　　

　　标准答案：

　　、 某物业的购买价为万元，其中万元为银行抵押贷款，期限年，年利率，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为万元，则该物业投资的偿债备付率为　。

　　

　　

　　

　　

　　标准答案：

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