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2016年房地产估价师《开发经营与管理》模拟试卷3

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  判断题
  1、按照《建筑制图标准》的规定,图纸规格有1、2、3、4、5号,共5种。
  A、对
  B、错
  2、物业代理虽然帮助买卖双方迅速地完成交易,但由于收取了相应的代理费用,所以提高了市场交易成本。
  A、对
  B、错
  3、可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
  A、T
  B、F
  4、风险是指为未获得预期收益可能性的大小,该可能性可以用标准方差来表示。一般来说,标准方差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小;反之,标准方差越大,各种可能收益的分布就越分散,投资风险就越大。
  A、T
  B、F
  5、房地产生产经营活动中的投资与成本,与一般工业生产活动有较大差异,即房地产的投资和成本的概念与一般工业生产活动是完全不同的。
  A、T
  B、F
  6、投资是指经济主体以获得未来货币增值或收益为目的,预先垫付一定量的货币与实物,经营某项事业的经济行为。简单地说,投资是指为了获得可能的不确定未来值而做出的确定现值的牺牲。
  A、T
  B、F
  7、保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
  A、T
  B、F
  8、对旧城区的房地产开发项目,开发商一般希望提高建筑容积率,以增加楼面面积、提高楼面地价。
  A、对
  B、错
  9、开发商在使用公开招标的方式选择承包商时,总是选择报价最低者。
  A、对
  B、错
  10、在其他条件相同的情况下,物业租金从低到高的顺序是住宅、商场、公寓、写字楼、酒店。
  A、对
  B、错
  11、房地产同时具有经济寿命和自然寿命,一般情况下,经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话,在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。
  A、T
  B、F
  12、房地产的特性决定了房地产市场是一个地区性市场。
  A、对
  B、错

  单项选择题 
  1、速动比率是 ()和()的比值 
  A、(流动资产总额-存货)和流动负债总额 
  B、流动资产总额和流动负债总额 
  C、(流动资产总额-存货)和负债总额 
  D、流动资产总额和负债总额 
  2、物业代理的作用之一,就是通过广告等市场宣传活动,对潜在的投资置业人士进行( )。 
  A、市场定位 
  B、有效的引导 
  C、预测 
  D、帮助 
  3、国家颁布的《测量规范》和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。 
  A、《建筑制图标准》 
  B、《建筑面积计算规则》 
  C、《地形图图式》 
  D、《建筑标准图集》 
  4、房地产投资与其它资产投资的重要区别是() 
  A、寿命周期长 
  B、不可移动性 
  C、各异性 
  D、政策影响性 
  5、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估,就可以弥补( )与实际情况不符的缺点。 
  A、成本投入的数量 
  B、成本投入的数量和时间 
  C、支出与投入的数量和时间 
  D、销售收入的数量 
  6、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。 
  A、经营收人抵偿全部投资 
  B、全部现金流入抵偿全部现金流出 
  C、净收益抵偿全部投资 
  D、净收益现值抵偿全部投资 
  7、一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。 
  A、贷款利率 
  B、存款利率 
  C、目标收益率 
  D、无风险收益率 
  8、物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术,以( )手段管理物业。 
  A、行政 
  B、法律 
  C、商业经营 
  D、市场 
  9、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。 
  A、管理费 
  B、服务及设备费用 
  C、保险费 
  D、职员工资 
  10、已知年名义利率为12%,按月计息,则年有效利率为( )。 
  A、12.55% 
  B、12.00% 
  C、12.36% 
  D、12.68%
  11、在项目评估中,说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。
  A、投资计划与资金筹措表
  B、资金来源与运用表
  C、营业利润测算表
  D、全部投资现金流量表
  12、房地产投资是指 ()以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接的从事或参与房地产开发法与经营活动的经济行为。
  A、国家
  B、开发商
  C、个人
  D、经济主体

  13、在项目评估时,当目标收益率大于财务内部收益率时,则该项目的FNPV( )。
  A、大于零
  B、小于零
  C、等于零
  D、难以确定
  14、除价格外,对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是( )
  A、收入水平的变化
  B、对未来的预期
  C、可替代商品价格的变化
  D、房地产开发的成本
  15、为了降低建筑安装工程费用的风险,开发商可以采用( )的合同形式。
  A、固定总价合同
  B、固定单价合同
  C、成本加酬金合同
  D、分包合同
  16、目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是:不低于项目总投资的().
  A、20%
  B、30%
  C、25%
  D、35%
  17、按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分,承包合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和( )。
  A、成本加酬金合同
  B、固定单价合同
  C、独立承包合同
  D、分包合同
  18、物业管理公司的首要任务是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的( )之间进行适当的平衡。
  A、时间
  B、人员
  C、成本
  D、技术
  19、哪项市场调查内容不属于不可控制因素的调查。
  A、市场营销因素的调查
  B、消费者和消费行为调查
  C、竞争情况的调查
  D、技术发展调查
  20、开发商在办理存款抵押贷款时,抵押存款限额低,对开发商( )。
  A、有利
  B、不利
  C、利弊各半
  D、不影响
  21、当某代理机构独家代理某宗具体物业的销售时,佣金或代理费的收取数额一般( )。
  A、由政府确定
  B、为成交价与保底价的差额
  C、为成交额的1%~3%
  D、为成交额的5%~10%
  22、施工图中轴线的编号规则为( )。
  A、水平方向用英文字母从左到右,垂直方向用阿拉伯数字由上往下
  B、水平方向用英文字母从右到左,垂直方向用阿拉伯数字由下往上
  C、水平方向用阿拉伯数字从左到右,垂直方向用英文字母由下往上
  D、水平方向用阿拉伯数字从右到左,垂直方向用英文字母由上往下
  23、市场调查的步骤一般为:
  A、收集信息
  B、制定调查内容
  C、确定问题和调查目标
  D、报告结果
  E、分析信息
  24、生地与熟地之间的价格差异( )。
  A、仅仅是土地开发费用
  B、是土地开发费用、开发商利润和税费等
  C、仅仅取决于容积率的高低
  D、是开发商利润

  多项选择题
  1、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括( )。
  A、净现金流量
  B、贷款利率
  C、基准收益率
  D、开发经营周期
  2、从投资的角度来看,资金时间价值的大小取决于
  A、投资额的大小
  B、通货膨胀率
  C、投资利润率
  D、风险因素
  E、投资决策
  3、房地产开发项目融资过程包括( )。
  A、资金筹措
  B、直接融资
  C、间接融资
  D、资金供应
  4、现金流量分析是从( )方面,对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。
  A、销售总收入
  B、全投资
  C、预售收入
  D、自有资金
  5、下列哪些属于房地产市场宏观调控的手段。
  A、地价的杠杆作用
  B、金融杠杆的作用
  C、住房政策的影响
  D、城市规划的指导
  E、税收的功能
  6、( )等是影响物业租金收益主要因素。
  A、公司职员工资水平的高低
  B、宏观经济形势
  C、供求关系
  D、位置
  7、金融机构在初次为某房地产开发商提供贷款时,需要重点审查的内容包括( )等。
  A、开发商过去的业绩表现
  B、开发商的会计报表
  C、开发商拟开发项目的情况
  D、开发商拟贷款的数量、期限和可接受的利率
  8、在商品房销售中,开发商定价的方法有:()
  A、目标定价法
  B、随行就市定价法
  C、价值定价法
  D、挑战定价法
  E、成本加成定价法
  9、在建设阶段开发商主要是从哪几方面对项目进行管理:
  A、合同
  B、质量
  C、成本
  D、安全
  E、进度
  10、下列哪些属于房地产投资的个别风险:()
  A、变现风险
  B、未来的经营收益和费用风险
  C、持有期风险
  D、资本价值风险
  E、机会成本风险
  11、零售商业物业的可出租面积包括:
  A、营业面积
  B、建筑面积
  C、使用面积
  D、分摊的公用面积
  E、土地面积
  12、房地产开发项目评估报告中的项目经济效益评价部分应该包括( )。
  A、现金流量分析
  B、风险分析
  C、资金来源与运用分析
  D、贷款偿还分析

  判断题答案
  1:B 2:B 3:A 4:A 5:B 6:A 7:A 8:B 9:B 10:B 11:B 12:A
  单项选择题答案
  1:A 2:B 3:C 4:B 5:C 6:C 7:D 8:C 9:C 10:A 11:B 12:D 13:B 14:B 15:B 16:D 17:C 18:C 19:A 20:A 21:C 22:C 23:C 24:C
  多项选择题答案
  1: ACD 2: BCD 3: AD 4: AC 5: ABCDE 6: ACD 7: ABCD 8: ABCDE 9: ABCDE 10: BCDE 11: AD 12: ABD

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