2016年房地产经纪基本制度与政策模拟试题（二）

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一、单选题 以下权利中，属于担保物权的是(   )。

A．抵押权

B．地役权

C．建设用地使用权

D．典权

[答案]A

[解析]担保物权包括抵押权、质权、留置权等。用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。

2、 下列关于监护人说法不正确的是(   )。

A．未成年人的监护人是其父母

B．父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的其祖父母担任监护人

C．无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人

D．无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人

[答案]B

[解析]未成年人的监护人是其父母；父母双方均死亡或者没有监护能力的，由有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、妹或关系密切的其他亲属、朋友担任监护人。无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶、父母、成年子女、其他近亲属担任监护人；关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人。

3、 下列关于行政处罚的概念，说法不正确的是(   )。

A．行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为

B．行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范已构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为

C．行政处罚是以惩戒违法为目的，具有制裁性质的具体行政行为

D．行政处罚的主体是行政主体，处罚的对象是行政相对人

[答案]B

[解析]行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为。

4、 我国行政诉讼制度采取(   )的分配原则。

A．原告负举证责任

B．被告负举证责任

C．人民法院负举证责任

D．行政机关负举证责任

[答案]B

[解析]中国行政诉讼制度采取被告负举证责任的举证责任分配原则。

5、 房地产方面的部门规章主要是指(   )制定的规章。

A．国家发改委

B．建设部

C．司法部

D．商务部

[答案]B

[解析]房地产方面的部门规章主要是指建设部制定的规章，如《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。

6、 张某以30万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同不属于(   )。

A．典型合同

B．单务合同

C．有偿合同

D．要式合同

[答案]B

[解析]该合同应属于典型合同、有偿合同、要式合同。

7、 某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为(   )。

A．47年

B．57年

C．67年

D．77年

[答案]C

[解析]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限(1)居住用地70年；(2)工业用地50年。70-3=67年。

8、 按国家规定，征收l0公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩，征收该耕地的土地补偿费最低为(   )万元。

A．50

B．90

C．100

D．150

[答案]B

[解析]征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。l0公顷=10×15=150亩。征收该耕地的土地补偿费最低=150亩×1000元／亩×6倍=90万元。

9、 某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收(   )万元土地闲置费。

A．100

B．150

C．160

D．200

[答案]C

[解析]在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。800万元×20％=160万元。

10、 下列不属于《土地管理法》所确定制度的是( 　)。

A．国家实行保护耕地制度

B．国家实行土地有偿无限期使用制度

C．国家建立土地调查制度

D．国家建立土地统计制度

[答案]B

[解析]国家实行土地有偿有限期使用制度。

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11、 房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由(  )认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门

[答案]D

[解析]违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

12、 下列关于城市房屋拆迁，说法正确的是( 　)。

A．集体土地上的拆迁行为，应按照《城市房屋拆迁管理条例》执行

B．自拆自建行为，属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整的行为

C．《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁

D．不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，也需要申领房屋拆迁许可证。

[答案]C

[解析]《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。

13、 下列关于城市房屋拆迁补偿与安置，表述正确的是(  )。

A．补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人

B．货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场成交价格确定

C．一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。

D．从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的

[答案]A

[解析]货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，也受产权状况的影响。从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。

14、 下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是(   )。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

[答案]D

[解析]如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

15、 下列关于城市规划编制与审批的表述中，错误的是(   )。

A．设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府编制

B．城市规划的编制需要与相关规划相协调

C．城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意

D．已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批

[答案]A

[解析]设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府城市规划行政主管部门编制。

16、 工程投资额在(   )万元以下或者建筑面积在(   )㎡以下，可以不申请办理施工许可证。

A．30，350

B．30，300

C．35，250

D．25，400

[答案]B

[解析]工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

17、 某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于（）万元。

A．100

B．150

C．300

D．500

[答案]D

[解析]申领施工许可证的条件中，建设资金已经落实。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。1000万元×50％=500万元。

18、 下列关于房地产开发项目的原则，表述不正确的是(   )。

A．房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划

B．房地产开发项目，应当符合年度建设用地计划

C．房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则

D．房地产开发项目，应当符合房地产销售计划

[答案]D

[解析]房地产开发项目，应当符合房地产销售计划，不属于房地产开发项目的原则。

19、 新设立的房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期为(   )。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

[答案]B

[解析]《暂定资质证书》有效期1年。

20、 下列关于外商投资开发企业取得土地使用权的途径，说法错误的是（　　）。

A．合资企业与合作企业取得土地使用权，应向合资(作)企业所在地县级人民政府土地管理部门申请

B．合资企业与合作企业取得土地使用权，应向合资(作)企业所在地县级人民政府申请

C．独资企业可以通过向企业所在地县级人民政府土地管理部门申请取得

D．通过土地使用权有偿出让和转让，即通过投标买卖等方式取得

[答案]B

[解析]合资企业与合作企业取得土地使用权，应向合资(作)企业所在地县级人民政府土地管理部门申请。

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21、 下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是(   )。

A．房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积

B．房地产广告中可利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

C．房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定

D．房地产中表现项目位置，不得以所需时间来表示距离

[答案]B

[解析]房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

22、 吸收外商投资进行成片开发的项目，应由（　　）组织编制成片开发项目建议书。

A．省、自治区、直辖市人民政府

B．市、县人民政府

C．市、县人民政府土地管理部门

D．市、县人民政府规划管理部门

[答案]B

[解析]吸收外商投资进行成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制成片开发项目建议书(或初步可行性研究报告)。

23、 根据规定，如果双方对房地产行政主管部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。下列关于重新评估的结果说法不正确的是(   )。

A．如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由房地产管理部门支付

B．如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由交易双方支付

C．如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格与市场价格基本相符，重新评估的费用将由房地产管理部门支付

D．交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼

[答案]A

[解析]如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由交易双方支付。

24、 已知某商品房的产权登记的建筑面积97m2，合同约定建筑面积100m2。该商品房的面积误差比的绝对值是(   )。

A．-3%

B．3%

C．-3.09%

D．3.09%

[答案]B

[解析]本题中，面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（97-100）/100×100％= -3%。该商品房的面积误差比的绝对值=3%。

25、 商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100㎡，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(   )㎡的，购房人有权退房。

A．96

B．98

C．102

D．103

[答案]A

[解析]面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。该房屋的实际套内建筑面积如果是98㎡、102㎡、103㎡，其面积误差比的绝对值均未超过3%。只有96㎡面积误差比绝对值超过了3％时，购房人是有权退房的。

26、 下列关于房地产抵押的实现，说法不正确的是(   )。

A．对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

B．同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照债权大小顺序清偿

C．房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产

D．因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产

[答案]B

[解析]同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。

27、 根据《合同法》规定，某租赁合同的租赁期限最长不得超过(   )年，超过部分无效。

A．20

B．25

C．30

D．35

[答案]A

[解析]《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

28、 以单纯土地使用权抵押的，也就是地面上尚未建成建筑物或者其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权，其前提条件为(   )。

A．土地为出让方式取得

B．土地为划拨方式取得

C．A、B两种方式均可

D．有土地使用权证

[答案]A

[解析]以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。

29、 (   )主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。

A．市(县)建设行政

B．市(县)规划行政

C．市(县)房地产行政

D．市(县)土地行政

[答案]C

[解析]市(县)房地产行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护，一个城市只能设立一个房屋权属登记机关。

30、 下列关于几种特殊情况下的权属登记，表述不正确的是(   )。

A．房改售房权属登记中，职工以标准价购买住房，拥有全部产权

B．房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记

C．商品房的初始登记与一般的初始登记的区别在于，在按正常的登记手续登记后不立即给开发企业发统一的权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入计算机

D．建设部发出通知，要求各地登记机关不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续

[答案]A

[解析]房改售房权属登记中，职工以标准价购买住房，拥有部分产权

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31、 下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是(   )。

A．虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2千以下罚款

B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2千元以下罚款

C．非法印刷房屋权属证书的．登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

[答案]D

[解析]《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任中，第三十六条、三十六条规定了：虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千以下罚款。涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以1千元以下罚款。非法印刷房屋权属证书的．登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款。因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任。

32、 下列关于土地权属登记，说法不正确的是(   )。

A．土地他项权利是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记

B．土地登记分为初始土地登记和变更土地登记

C．土地权属登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记

D．初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记

[答案]A

[解析]土地权属登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记；土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

33、 下列关于房地产估价机构资质的表述中，不正确的是(   )。

A．申报一级房地产估价机构资质，必须拥有15名以上专职注册房地产估价师

B．新成立的房地产估价机构，其资质等级按最低资质等级核定，并设两年的暂定期

C．申报二级房地产估价机构资质，必须拥有8名以上专职注册房地产估价师

D．申报三级房地产估价机构资质，必须拥有3名以上专职注册房地产估价师

[答案]B

[解析]新成立的房地产估价机构，其资质等级按最低资质等级核定，并设一年的暂定期。

34、 一套楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费(   )元

A．1000

B．2500

C．5000

D．5250

[答案]B

[解析]50万元×5‰=2500元。

35、 房地产经纪人执业资格考试，参加全部4个科目考试的人员必须在连续（　　）个考试年度内通过应试科目。

A．1

B．2

C．3

D．4

[答案]B

[解析]房地产经纪人执业资格考试，参加全部4个科目考试的人员必须在连续2个考试年度内通过应试科目。

36、 下列关于土地使用税的纳税人，说法不正确的是(   )。

A．土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人

B．土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人

C．土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税

D．拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳

[答案]B

[解析]土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。

37、 市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收政策规定，问王某缴纳的房产税应是(   )元／年。

A．100

B．480

C．540

D．1000

[答案]B

[解析]对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4％的税率征收。1000元×12×4％=480元／年。

38、 某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为(   )万元。

A．60

B．80

C．100

D．110

[答案]B

[解析]税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类；税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30％后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

39、 按照最新政策，从2006年6月1日起，对个人购买住房不足(   )年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

A．2

B．3

C．4

D．5

[答案]D

[解析]2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

40、 下列关于物业管理企业资质等级管理，表述错误的是(   )。

A．物业管理企业资质等级实行动态管理，实行年检制度

B．资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级

C．对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销《资质证书》的意见，报建设部批准后执行

D．物业管理企业资质等级实行动态管理，每核定一次

[答案]C

[解析]对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销《资质证书》的意见，报审批部门批准后执行。

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41、 物业管理公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是(   )。

A．一般性物业

B．收益性物业

C．管理型性物业

D．竞争性物业

[答案]B

[解析]物业管理公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。

42、 下列不属于业主委员会职责的有(   )。

A．选聘、解聘物业管理企业

B．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

C．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

D．监督业主公约的实施

[答案]A

[解析]选聘、解聘物业管理企业是业主大会应履行的职责。

43、 下列关于物业服务合同，说法正确的是(   )。

A．物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同

B．物业管理合同的签订中，应有有偿有限期的承诺

C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D．物业管理合同的签订中，要坚持“宜粗不宜细”的原则

[答案]A

[解析]业主大会成立以前，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以后，一般要签订《物业服务合同》。物业管理合同的签订中，要坚持“宜细不宜粗”的原则以及不应有无偿无限期的承诺。

44、 下列住房公积金月缴存额的计算式，正确的为(   )。

A．住房公积金月缴存额＝(职工本人上一年度月平均工资x职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资x单位住房公积金缴存比例)

B．住房公积金月缴存额＝(职工本人上一年度计时工资x职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度计时工资x住房公积金缴存比例)

C．住房公积金月缴存额＝(职工本人上一年度奖金x职工住房公积金)+(职工本人上一年度奖金x住房公积金缴存比例)

D．住房公积金月缴存额＝(职工本人上一年度津贴x职工住房公积金+(职工本人上一年度津贴x住房公积金缴存比例)

[答案]A

[解析]住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额＝(职工本人上一年度月平均工资X职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资X单位住房公积金缴存比例)

45、 下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是(   )。

A．我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策

B．职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

C．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平

D．遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

[答案]C

[解析]我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

46、 建设部建金管[2005]5号《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，对于职工没有还清贷款前，（）。

A．可以再次申请住房公积金贷款

B．不得再次申请住房公积金贷款

C．可以在提供担保的情况下，再次申请住房公积金贷款

D．可以在继续按期交纳住房公积金的情况下，再次申请住房公积金贷款

[答案]B

[解析]建设部建金管[2005]5号《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

47、 下列不属于违反商品房销售管理规定行为的有（　　）。

A．未取得营业执照，擅自销售商品房的行为

B．返本销售或者变相返本销售商品房的行为

C．在解除商品房买卖合同后，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为

D．未按照规定的现售条件现售商品房的行为

[答案]C

[解析]在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的行为，属于违反商品房销售管理规定行为。

48、 对于不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，按照《商品房销售管理办法》，下列处罚标准错误的是（　　）。

A．处以警告

B．责令限期改正

C．并可处以1万元以上3万元以下的罚款

D．并可处以3万元以上5万元以下的罚款

[答案]D

[解析]不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的处罚依据是《商品房销售管理办法》第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

49、 某房地产开发企业未取得营业执照，在H省B市擅自从事房地产开发业务，按照《城市房地产开发经营管理条例》规定，应由（　　）责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得。

A．H省B市人民政府工商行政管理部门

B．H省B市人民政府建设管理部门

C．H省B市人民政府物价管理部门

D．H省B市人民政府房产管理部门

[答案]A

[解析]未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的处罚依据是《城市房地产管理法》第六十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条。处罚的标准是：由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

50、 2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失（）为标准适当减少。

A．10％

B．20％

C．30％

D．40％

[答案]C

[解析]当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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二、多选题

51、 在中国，(   )是限制民事行为能力人。

A．l0周岁以上的未成年人

B．l0周岁以下的未成年人

C．不能完全辨认自己行为的精神病人

D．能完全辨认自己行为的精神病人

E．l8周岁以上的成年人

[答案]A, C

[解析]在中国，限制民事行为能力人是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。

52、 下列有关中国房地产的法律法规中，表述正确的是(   )。

A．中国房地产专门法律主要有:《城市房地产管理法》、《土地管理法》

B．《住房公积金管理条例》是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的

C．《城市房屋拆迁管理条例》属于房地产的行政法规

D．《云南省经济适用住房管理办法》应属于房地产的地方性法规

E．《城市商品房预售管理办法》应属于房地产的部门规章

[答案]A, C, E

[解析]《城市规划管理办法》不是房地产的法律。《住房公积金管理条例》是以国务院令颁布的。《云南省经济适用住房管理办法》应属于房地产的地方性政府规章。

53、 下列关于行政复议的管辖，说法不正确的是(   )。

A．行政复议的管辖即行政相对人对具体行政行为不服应向哪个行政复议机关提出申请，并由其受理和审查

B．对县级以上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的，向该派出机关申请行政复议

C．申请人申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼

D．申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议

E、申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，还可以申请行政复议

[答案]B, E

[解析]对县级上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的，向设立该派出机关的人民政府申请行政复议。申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。

54、 下列关于动产和不动产说法正确的是（　　）。

A．动产和不动产是民法上物的最重要分类

B．不能移动或者移动后会严重减损其经济价值的物为不动产

C．货币为特别的动产

D．一般来说，不动产以占有为公示方法，动产以登记为公示方法

E、动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记

[答案]A, B, C, E

[解析]动产和不动产，这是民法上有关物的最重要的分类。不能移动或者移动后会严重减损其经济价值的物为不动产，包括土地及地上附着物，如房屋、林木等。不动产之外的，可以移动且并不减损其经济价值的物为动产。货币为特别的动产。此项分类的意义在于，动产和不动产权利的获得、丧失、变更的要件不同。一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。

55、 下列关于典权的特点，说法正确的是(   )。

A．典权是不动产物权

B．典权是动产物权

C．典权是因支付典价而成立的物权

D．典权是占有、使用、收益本人不动产的物权

E、典权是占有、使用、收益他人不动产的物权

[答案]A, C, E

[解析]所谓典权，是指典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。它具有以下特征，①典权是不动产物权；②典权是因支付典价而成立的物权；③典权是占有、使用、收益他人不动产的物权。

56、 下列关于征地的表述中，正确的有(   )。

A．根据当前《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”

B．任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿

C．由农村集体组织安置的人员，征地安置补助费归农村集体组织管理和使用

D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍

E．征地时的“水井”，属于地上附着物补偿

[答案]A, C, D, E

[解析]被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。

57、 修建性详细规划是以(   )为依据。

A．总体规划

B．整体规划

C．分区规划

D．控制性详细规划

E、不可控制性详细规划

[答案]A, C, D

[解析]修建性详细规划的主要任务是以总体规划、分区规划或者控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。

58、 下列关于中国境内勘察设计业务的承接，说法正确的是（）。

A．外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，可以单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务

B．外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务

C．承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计

D．承接中国境内建设项目的勘察设计业务，不必与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计

E、外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构也可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动

[答案]B, C, E

[解析]外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务。承接中国境内建设项目的勘察设计业务，不必与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计。

59、 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得(   )。

A．新建、改建房屋

B．扩建房屋

C．迁移户口

D．租赁房屋

E．改变房屋和土地用途

[答案]A, B, D, E

[解析]《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。

60、 下列关于房屋拆迁补偿方式，表述正确的有(   )。

A．房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和人员安置

B．房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权

C．货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以出租价格确定

D．拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换

E、拆除非公益事业房屋的附属物，实行产权调换

[答案]B, D

[解析]房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

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61、 下列关于对建设工程招标的管理，说法不正确的是(   )。

A．招标分为公开招标和邀请招标两种

B．招标分为公开招标、邀请招标和协议招标三种

C．招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告

D．招标人采用公开招标方式的，不必发布招标公告

E、国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。

[答案]B, D

[解析]招标分为公开招标和邀请招标两种。招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。

62、 下列属于申请领取施工许可证具备的条件包括(   )。

A．建设工期16个月，建设资金的到位率33％

B．取得建设工程规划许可证

C．建设工期10个月，建设资金的到位达46％

D．未取得商品房预售许可

E．建设监理企业尚未确定

[答案]A, B

[解析]建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

1）．已经办理该建筑工程用地批准手续。

2）．在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

3）．施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

4）．已经确定施工企业的。

5）．满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

6）．有保证工程质量和安全的具体措施。

7）．按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

8）．建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。

9）、法律、行政法规规定的其他条件。

63、 下列关于房地产广告的表述中，错误的有(   )。

A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以所需时间来表示距离

E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片。为达到形象效果，不能在广告中注明

[答案]B, D, E

[解析]在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布广告。房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

64、 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A．基准地价

B．标定地价

C．各类房屋的重置价格

D．各类房屋的抵押价格

E．各类房屋的租赁价格

[答案]A, B, C

[解析]《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。

65、 下列房地产属于不得转让情况包括（）。

A．依法收回土地使用权的

B．共有房地产，经过其他共有人书面同意的

C．未依法登记领取权属证书的

D．依法登记领取权属证书的

E．权属有争议的、依法登记领取权属证书的，属于可以转让的房地产。

[答案]A, C

[解析]共有房地产，经过其他共有人书面同意的

66、 下列关于房地产抵押的表述中，正确的是(   )。

A．在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

B．以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以划拨方式取得的

C．以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押

D．债权债务合同是房地产抵押合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效

E．《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效

[答案]C, E

[解析]在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效．

67、 某业主以一物业作抵押贷款，首先与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，随后，业主分别先后与甲、丙、乙三家银行，到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，三家银行受偿顺序为(   )。

A．三家银行按贷款额分摊

B．甲

C．丙

D．乙

[答案]B, C, D

[解析]同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。

68、 下列业务中，应当办理房屋变更登记的情形有(   )。

A．房地产的用途变更

B．权利人法定名称改变

C．交换房屋

D．房屋门牌号码的改变

E．分割房屋

[答案]A, B, D

[解析]交换房屋、分割房屋应当办理房屋转移登记。

69、 房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是(   )。

A．公告是对没有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

B．公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

C．公告是房屋权属登记的必经程序

D．登记机关认为有必要时，就进行公告

E．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

[答案]B, C, E

[解析]房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

70、 有下列（　　）情况，土地管理部门不予受理土地登记申请。

A．提供的证明材料不齐全的

B．不能提供合法证明的

C．申请登记的土地在本登记区的

D．土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的

E．按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的

[答案]A, B, D, E

[解析]申请登记的土地不在本登记区的，土地管理部门不予受理土地登记申请。

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71、 下列关于一、二、三级房地产估价机构资质，要求条件相同的有(   )。

A．有限责任公司的注册资本

B．机构名称是否有“房地产估价”字样

C．法定代表人是否是注册房地产估价师

D．法定代表人从事房地产估价工作年限

E、机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额要求

[答案]B, C, D, E

[解析]一、二、三级房地产估价机构资质中，有限责任公司的注册资本是不同的。一、二、三级分别为200万元以上、100万元以上、50万元以上。

72、 房地产信用档案的建立范围包括(   )。

A．房地产交易管理机构

B．房地产中介服务机构

C．物业管理企业

D．房地产开发企业

E、房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员

[答案]B, C, D, E

[解析]按照建设部《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》的规定，房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员(统称“执(从)业人员”)。

73、 下列关于契税的表述中，正确的是(   )。

A．房屋赠与，应当依照规定缴纳契税

B．继承土地、房屋权属，应征收契税

C．契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋

D．对房屋买卖征收契税,以成交价格为计税依据

E．土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格为计税依据

[答案]A, C, D

[解析]继承土地、房屋权属，不征收契税。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。

74、 下列关于免征土地使用税中，应由省级税务机关确定是否免税的用地有(   )。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

C．国家机关自用的土地

D．房产管理部门在房租调整改革前，经租的居民住房用地

E．免税单位职工家属的宿舍用地

[答案]A, D, E

[解析]下列几项用地是否免税，由省级税务机关确定：1．个人所有的居住房屋及院落的用地；2．房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；3．免税单位的职工家属的宿舍用地；4．民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地；5．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地、国家机关自用的土地，不属于由省级税务机关确定是否免税的用地。

75、 下列关于目前我国住房公积金税收政策的表述中，不正确的是(   )。

A．住房公积金是政策性资金，实行免税政策，对其收益征收所得税和营业税

B．职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，应计入个人当期的工资、薪金收入，并免予征收个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税

D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征企业所得税

E．个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税

[答案]A, B, D

[解析]住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债，在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。

76、 下列关于物业服务包干制计费方式，表述错误的是（　　）。

A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

B．实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度

C．通常，实行政府指导价的物业，其物业服务收费实行包干制

D．包干制的最大特点是无论管理好坏，经营盈亏均由业主承担，而与物业管理企业无关

E．实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金

[答案]A, D

[解析]包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制的最大特点是无论管理好坏，经营盈亏均由物业管理企业承担，而与业主无关。

77、 下列关于维修基金的管理，说法正确的是(   )。

A．维修基金属于代管基金

B．业主大会成立后，维修基金由当地房地产行政主管部门代管

C．业主大会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管

D．业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管

E、业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管

[答案]A, C, E

[解析]业主大会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管。业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。

78、 某房地产开发企业在商品住宅销售中，不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按照《房地产开发企业资质管理规定》，可进行（　　）处罚。

A．由原资质审批部门予以警告

B．责令限期改正

C．降低资质等级

D．并可处以l万元以上2万元以下的罚款

E．并可处以5万元以上10万元以下的罚款

[答案]A, B, C, D

[解析]企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的处罚依据是《房地产开发企业资质管理规定》第二十三条。处罚的标准是：由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级。并可处以l万元以上2万元以下的罚款。

79、 下列属于住房公积金管理中心违法行为的包括（　　）。

A．住房公积金中心向他人提供担保的

B．逾期不缴或少缴住房公积金的

C．未按照规定用住房公积金购买国债

D．未按照规定使用住房公积金增值收益

E．违法审批住房公积金使用计划的

[答案]A, C, D

[解析]逾期不缴或少缴住房公积金的、违法审批住房公积金使用计划的，不属于住房公积金管理中心违法行为。

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三、案例分析题

80、 2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:

1．下列表述中，不正确的是(   )。

A．如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分

B．B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告

C．B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D．B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

2．B房地产开发公司进行商品房预售，应向(   ) 部门提出预售申请。

A．A市人民政府建设管理部门

B．A市人民政府土地管理部门

C．A市人民政府房地产管理部门

D．A市人民政府规划管理部门

3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到(   )万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。

A．750

B．900

C．1400

D．1800

4、在代理商品房预售中，C房地产经纪公司（)。

A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续

B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容

C．不得收取佣金以外的其他费用

D．不必向买受人出具商品房的有关证件解析：

[答案]C,C,C,BC

[解析]1.解析：按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

3.解析：按照商品房预售的条件中，“(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，　而该项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600X25%＝1400。

4.到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的应是B房地产开发公司；在代理商品房预售中，C房地产经纪公司应向买受人出具商品房的有关证件。

81、 2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是(   )

A．300000

B．309000

C．319000

D．321000

2、下列关于该小区的物业管理的表述中，正确的是(   )

A．2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理，此物业管理属于前期物业管理

B．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订了《物业服务合同》后，原B房地产开发公司与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效

C．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订的《物业服务合同》，该合同的甲方是业主大会，合同乙方是D物业管理企业

D．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，其业主委员会应当自选举产生之日起60日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向A市人民政府房地产行政主管部门备案

3、如果按照国家规定的最低标准，王某所购商品房应交维修基金是(   )元。

A．6000

B．6180

C．9000

D．9270

[答案]B,AB,B

[解析]1.解析：根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3％之内的3平方米房价款由王某补足：而超出3％部分的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款=103×3000=309000元。

2.解析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

3.解析：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金。309000×2％=6180元。

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82、 G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题:甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。该转让行为中，土地增值税纳税人是(   )。

A、B国有企业

B、甲房地产开发公司

C．乙房地产开发公司

D．张某

2、按照规定，一级资质甲房地产开发公司的注册资本应不低于(   ) 万元。

A、100

B、800

C．2000

D．5000

3、若乙房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向(   )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．1

B．2

C．3

D．4

E、5

[答案]B,D,C

[解析]1.解析：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。本例中，甲房地产开发公司是土地增值税纳税人。

2.解析：一级资质房地产开发公司的注册资本应不低于5000万元。

3.解析：采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

83、 G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题:按规定，(   )应与D物业管理公司签订物业服务合同。

A、B国有企业

B、乙房地产开发公司

C．阳光花园小区业主大会

D．阳光花园小区业主委员会

2、按规定，下列属于该小区物业服务合同主要内容的是(   )。

A、阳光花园小区业主的权利义务

B、B国有企业的权利义务

C．乙房地产开发公司的权利义务

D．D物业管理公司的权利义务

3、阳光花园小区业主交纳的维修基金，属(   )所有。

A、B国有企业

B、乙房地产开发公司

C．D物业管理公司

D．阳光花园小区全体业主

4、按规定，对于阳光花园小区多层住宅出售，B国有企业应从售房款中最低提取(   ) 万元的维修基金。

A、300

B、600

C．900

D．1200

[答案]D,AD,D,C

[解析]1.解析：业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订《物业服务合同》。

2.解析：B国有企业的权利义务、乙房地产开发公司的权利义务，不属于该小区物业服务合同主要内容。

3.解析：维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。

4.解析：根据：公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，基金属售房单位所有。该小区建多层住宅8栋，3万平方米，售房款为4500万元。4500×20％=900万元。

84、 2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括(   )。

A．拍卖方式

B．招标方式

C．协议出让

D．挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为(   )年。

A．30

B．40

C．50

D．70

3、关于该施工项目中标人确定后，下列说法错误的包括(   )。

A．招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人

B．招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人

C．中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让

D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

4、B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。

A．500

B．800

C．1200

D．1500

5、E监理单位具体实施了“三控”、“两管”、“一协调”监理基本工作，其中“三控”是指(   )。

A．工程进度控制

B．工程质量控制

C．工程投资控制

D．合同控制

E．信息控制

6、下列条件中，是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的为（)。

A．有保证工程质量和安全的具体措施

B．施工企业必须保证按工程设计施工

C．建设资金已落实

D．已确定施工企业

[答案]ABD,D,BD,C,ABC,ACD

[解析]1.解析：2002年，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

2.解析：住宅地块出让的最高年限为70年。

3.解析：招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人；对建设工程实施监理；中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。

4.解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元X30％=1200万元。

5.解析：“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制。工程质量控制和工程投资控制。

6.解析：施工企业必须保证按工程设计施工，不是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的。 www.667e.com 2016年房地产经纪基本制度与政策模拟试题（二）