第五节 国有企业改革中土地评估与资产处置管理

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国有企业土地资产处置管理的工作中心是，围绕国有企业改制，研究制定国有企业盘活其土地资产的政策，创新和完善企业改制中的土地资产处置方式，研究不同土地资产处置方式之间的政策界限、权责内涵、法律关系和利益均衡机制．，使每种处置方式的权利和义务相平衡、不同处置方式之间的法律清晰、负担和利益平衡。指导企业根据国家产业政策和企业的实际情况选择适宜的土地资产处置方式：制订科学合理的土地资产处置方案。
一、土地资产处置的方式
国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，国家可分别采取如下几种方式予以处置。
1．土地出让
现有使用划拨土地使用权的企业通过补办出让手续，补交出让金取得出让土地使用权。土地在出让期限内成为企业法人财产，企业可以自主经营土地，有权依法进行转让、出租和抵押等。企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁(见本节“土地租赁”详述)方式处置：
(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；
(2)国有企业改组为股份合作制的；
(3)国有企业租赁经营的；
(4)非国有企业兼并国有企业的。
国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。破产企业属国务院确定的企业优化资本结构点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。
2．土地租赁
国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
例题：．国有土地租赁是指土地使用者与(    )签订一定年期的土地租赁合同，并支付租
金的行为。
a．原土地使用者  
b．县级以上人民政府
c．土地所有者    
d．县级以上人民政府土地管理部门
答案： d
3．土地作价出资(入股)
国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(人股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改‘组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地行政主管部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。
例题：土地使用权作价出资(入股)后的土地使用权的持有者是(    )
a．土地行政主管部门  
b．新设企业
c．.改组前原企业
d．国家
答案： b
例题：．国有企业改革中涉及的划拨土地使用权采取土地使用权作价出资方式处置的必须
经(    )批准。
a．省级以上人民政府   
b．国务院土地行政主管部门
c．土地行政主管部门  
d．省级以上人民政府土地行政主管部门
答案： d
4．授权经营方式
国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地行政主管部门审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。
被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受授权部门的监督管理。被授权的企业必须对土地资产保值、增值情况提供年度报告；对企业土地股权的年度变化情况以及土地资产处置的文件及时交授权部门备案；授权部门每年要对企业经营土地资产的情况和执行土地管理法律、法规的情况进行监督检查，企业违反土地管理法律、法规的以及超越授权经营的权限和范围使用土地或处置土地资产的，授权部门有权依法予以查处，并追究当事人的法律责任。国有土地使用权需要作价授权给省直属企业经营的，经国家土地行政主管部门批准，由省级人民政府土地行政主管部门根据有关规定办理。
5．保留划拨方式企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：
(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外； 
(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的； 
(3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业； 
(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。以上第(2)、(3)、(4)项保留划拨用地方式的期限不超过五年．
例题：国有企业改革中土地资产的处置方式包括(   )。
a．土地出让
b．土地租赁   
c．土地作价出资(入股)
d．授权经营
答案：a。b。c。d

例题：．国有企业改革后，下列企业用地可以保留划拨方式的是(  )。
a．．有限责任公司
b．．国有独资公司
c．.国家控股公司  
d．企业集团
答案： b

例题：判断题  国有企业改组为国有独资企业的必须保留划拨用地。    ( w   )
二、土地资产处置的程序
国有企业改革中土地资产处置应当按下列程序办理：
1  拟订土地使用权处置方案
由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况，拟处置方式和处置价格及理由等。
2．地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批
地价评估结果和土地使用权处置方案当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。
企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报国家土地行政主管部门确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报省级人民政府土地行政主管部门确认、审批。
企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批；属于中小企业的，报国家土地行政主管部门确认、审批。
3．签订合同与变更土地登记土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续；采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资(入股)决定书，按规定办理土地登记手续；采取保留划拨用地方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。
三、地价评估管理
国有企业改革中土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其 他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地行政主管部门和省级人民政府土地行政主管部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。
处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资 (股本)额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地行政主管部门确认的土地估价结果为依据。
土地行政主管部门应当建立地价评估结果确认和土地使用权处置以及授权经营审批的会审制度，经本部门有关机构会审后方可签署批准意见。对土地权属不合法或有争议、未办理土地登记或未能提供土地行政主管部门出具的土地权属证明，不按土地管理法律、法规和规章及有关规定进行地价评估的，地价评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。
例题：判断题．国有企业改革中处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资额的确
定以土地估价机构的评估结果为依据。    (w    )
例题：．国有企业改革中处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资额的确
定方是(    )。
a．土地估价机构
b．企业
c．土地行政主管部门
d．政府
答案： c
详 细 情 况
            一、单选题:
            1、国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权的处置方式为(    )。
 
            a．出让
            b．出租
            c．转让
            d．保留划拨用地 
             标准答案：a 
             解　　析：国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。 
  
            2、国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以采取保留划拨方式处置土地使用权，但期限不超过(    )。
 
            a．5  
            b．10  
            c．15   
            d．20 
             标准答案：a 
             解　　析：保留划拨方式企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：
            1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；  
            (2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的； 
            (3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业； 
            (4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。以上第(2)、(3)、(4)项保留划拨用地方式的期限不超过五年．
二、多选题:
            3、国有企业改革中处置土地使用权时，必须进行地价评估的是(    )。
 
            a．保留划拨用地 
            b．土地出让
            c．土地租赁   
            d．土地作价出资(入股) 
             标准答案：b, c, d 
             解　　析：国有企业改革中土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其 他方式处置的，必须进行地价评估。 
  
            三、判断题:
            4、国有企业改革中处置土地使用权时，必须进行地价评估。    (    ) 
             标准答案：错误 
             解　　析：国有企业改革中土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其 他方式处置的，必须进行地价评估。 
  
            5、国有企业改造或改组为国有独资企业的，其保留划拨用地方式的期限不少于5年。 
             标准答案：错误
             本题分数： 21.43 本题得分： 0 回答情况： 错误  
  
            6、从事土地估价业务的土地估价师经国家统一考试取得《土地估价师资格证书》后就能持证从业。      
             标准答案：错误 
             解　　析：从事土地估价业务的土地估价师必须经国家统一考试取得《土地估价师资格证书》并经注册后才能持证从业。 第五节 国有企业改革中土地评估与资产处置管理