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第四章 地籍管理

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5.地籍管理的含义
地籍管理,是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的法律(权属)、自然和经济状况而采取的以土地调查(含测量)、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的国家行政措施。地籍管理亦称为地籍工作。
地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地。
地籍管理的核心是土地的权属问题,包括土地的所有权和使用权的确认和变更。
6.地籍管理的基本内容 
       土地调查:是以查清土地的位置、数量、等级、利用和权属状况为主要目的而进行的调查。通过调查获得准确的土地数量、质量、利用和权属状况的资料,为编制国民经济计划和制定有关政策提供依据。
土地调查可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查三种类型。 
       土地登记:土地登记是国家用来确认土地所有权、使用权和他项权利,依法规定由土地权利人或变更当事人向国家主管机关提交登记申请书、产权证书等权源文件,经审核无误后将土地权利或权利变更事项记载于国家土地登记簿的法律过程。 
       土地统计:土地统计是国家对土地的数量关系及其动态变化规律进行系统、全面、连续地调查、分类、整理和分析,是国家为了掌握土地数量、质量、分布和利用状况其动态变化规律而制定的一项制度。 
       地籍档案管理:地籍档案管理是对地籍管理工作中直接形成的具有保存价值的历史记录,包括文件、图册、图像资料等,进行搜集、鉴定、整理、保管、统计、编码和提供利用等多项工作的总称。
7.地籍管理的原则
地籍管理必须按照国家规定的统一法规制度实施
保证地籍资料的可靠性和准确性
保证地籍资料的概括性和完整性
保证地籍资料的系统性、连续性和现势性
8.土地利用现状调查:
土地利用现状调查是以县为单位,查清村和农、林、牧、渔场,居民点及其以外的独立工矿企事业单位土地权属界线和村以上各级行政界线,查清各类用地面积、分布和利用状况。
土地利用现状分类
土地利用现状分类体系中采用三级分类体系,一级设3个, 二级类15个、三级类71个。
9.土地条件调查
土地条件调查是对土地的构成要素如地质、地貌、土壤、植被、气候、水文等自然条件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查,为土地经济评价、适宜性评价等提供基础资料。
土地构成要素主要指构成土地的气候、地形、地质、土壤、植被、水文等自然条件因素。
地的社会经济条件调查内容包括:人口、劳动力(劳动力的数量及其素质,教育水平),交通状况及区位,基础设施、能源、供水、供电、电讯等公共设施,工农业产值及产业结构,国民生产总值(gnp),国内生产总值(gdp),工农业主导产业及市场等。
10.地籍调查
地籍调查是以权属调查为核心,查清每一宗土地的位置、权属界线、数量、用途等基本状况,满足土地登记需要。
地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容。
a. 权属调查是对宗地权属及其权利所及范围的调查。它是针对土地使用者的登记申请,对申请者的宗地位置、界线、用途等进行实地核实、记录,并经土地使用者认定,为地籍测量、权属审核、登记发证提供具有法律效力的文书凭证。
b. 地籍测量是在权属调查基础上运用测绘科学技术测定界址线的位置、计算面积、绘制地籍图,为土地登记、核发证书提供依据,为地籍管理服务。
地籍调查按调查对象分为城镇地籍调查和农村地籍调查。农村地籍调查又分为村庄地籍调查和农用地地籍调查。农村地籍调查除村庄宅基地外,现阶段都是在土地利用现状调查的基础上进行的,而城镇地籍调查主要是针对城市、建制镇及独立工矿用地的地籍调查,目前是在《城镇地籍调查规程》的指导下进行的,农村宅基地地籍调查也基本上参照了城镇地籍调查规程的作法。
11.土地动态监测
土地动态监测是指运用遥感和其他现代科学技术对土地变化情况,特别是城镇建设用地和耕地的变化情况进行连续的调查观测。监测内容可以包括由于自然或人的因素引起的土地所有变化。土地动态监测是为完成土地管理任务服务的。
目前监测内容包括土地利用监测、土地权属变化和土地价格、土地质量监测等内容。
土地利用动态遥感监测有航空遥感监测和航天遥感监测二大类。
12. 土地登记的特点
统一性:即实行分区登记。在同一分区内,确认土地权属的标准要尽可能一致,并且只是一个登记机关管辖。在分区时,尽可能将界线划定在分属两个分区的相邻宗地的相互联系较弱的位置上。在我国,目前主要是按行政区划分管辖区的。
唯一性
完整性和连续性
强制性
可信性
13.土地登记的基本原则
依法原则
申请原则
土地权利人要求政府土地管理部门保护自己的合法权益必须要有明确的意思表示,即提出登记的申请。由于土地登记是受国家强制力支持的行政管理措施,所以,不申请登记的土地权利非但不受法律保护,而且对于逾期不申请登记的权利人还要给予处罚。
审查原则
公示原则
14.土地登记的种类
初始土地登记
初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围(一般是县或市)的全部宗地的土地所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。因此,又可称为土地总登记。
变更土地登记
变更土地登记是日常土地登记,是对已经进行初始土地登记的任一宗地的土地所有权、使用权和他项权利及相关内容发生变化而进行的相应的变更登记。变更土地登记是土地登记机关对个别宗地土地权属、用途等变化进行的及时登记,是随时的、经常性的。
15 土地登记的内容
我国土地登记内容主要包括土地权利主体、权利客体及其权利合法性证明。权利合法性证明主要是权属性质和权属来源。
土地权利主体:即权利的归属,指国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者。
集体土地所有者只能是农民集体。如集体经济组织或村民委员会;个人合伙联营组织也可以成为民事主体; 
土地权利客体
①权属界址及其面积
宗地的坐落、界址点的坐标、界址线、四至及相邻宗地权利人,表达了权利主体的权属范围。权属界址清楚无争议,是确认土地权属,土地注册登记的重要条件。
②土地用途和等级
③地上附着物的登记
土地权属来源
土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式,土地权属来源合法,是进行土地登记,确认土地权属的必要条件。
16. 土地登记的法律依据
目前,我国尚未制定土地基本法,体现我国地权及地权制度法律内容散见于宪法、民法、土地管理法、相关法律及国家土地管理行政机关制定的有关规章文件中。
17.土地登记机关
县级以上人民政府土地管理部门,由土地管理部门内设置的地籍处、科、股具体执行。但随着土地登记制度的日益完善,土地登记业务工作将从日常行政管理工作中划分出来,设立隶属于土地部门,公开对外受理土地登记事宜的专职机构。 
18. 土地登记申请  
土地登记申请的提出,申请人为个人的,应由本人直接提出申请;申请人为单位的,应由单位的法定代表人提出。土地登记申请可以代理。
19.初始土地登记的程序
组织准备
行政准备
业务准备
初始土地登记工作可分为五个阶段:
准备工作
申报阶段
通  告
申  请
审  查
收  件
地籍调查
权属调查
地籍测量
初  审
审  核
公  告
批  准
权属审核
注册登记颁布证书
注  册
缮  证
通  知
验  证
发  证
20.土地代理登记
土地登记申请代理,是指在初始土地登记申报期间,土地登记申请人不能亲自申请土地登记时,可以授权代理人办理;被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。
21.代理登记类型
根据我国法律规定,土地登记申请代理可采用三种方式:委托代理、法定代理和指定代理。委托代理和指定代理均应具有代理授权书,
22.变更土地登记的特点
分散性和个别性
经常性和及时性
连带性:由于一宗地的变更,会涉及周围众多宗地的变化,当一宗地进行变更登记时,则相邻宗地土地登记资料中的四至说明等相关内容必须随之变更。
23.更土地登记的程序:变更土地登记申请——变更地籍调查——审核——换发或更改土地证书或核发他项权利证明五个阶段。
24.变更土地登记类型:土地使用权、所有权和土地他项权利的设定登记,土地使用权、所有权和土地他项权利的变更登记,名称、地址和土地用途变更的更名、更址登记,注销土地登记等四种类型。
25.土地统计的概念
土地统计是指利用数据、图表及其他手段,对土地的各种数量关系的现状及其变化所进行的全面、系统的调查、搜集、记载、整理和分析的过程。
26.土地统计的内容
土地统计是从数量方面反映和分析土地自然条件和经济状况及其变化的结果。目前,土地统计的主要内容包括:土地的类型、面积、质量、分布、权属和利用状况等。
土地统计指标体系是土地统计工作的核心,土地统计调查、整理和分析都是围绕着土地统计指标体系进行的。
土地统计表格形式和土地统计指标体系必须保持全国统一,以便汇总出各级的土地统计资料。
27.土地统计程序
完整的土地统计过程一般由统计设计、统计调查、统计整理及统计分析和预测等阶段组成。
28.土地统计类型
初始土地统计和经 第四章 地籍管理
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