房地产估价师考试历年真题-案例分析题及答案2

(四)有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示：
9．如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是(　　)
A．4％～5％  
B．5％～6％
C．6％～7％  
D．7％～8％

10．根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据拟的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是(   )。
  A．前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平
  B．在全部经营期内持续增长
  C。在全部经营期内保持不变
  D．前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平
三、指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)：
X X商务楼估价报告
报告封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托方
X X X X商贸有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X号。
二、估价方
X X X X房地产估价有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X号，房地产估价机构资质等级：X级。
三、估价对象
X X商贸楼位于X X市X X路X X号，四至X X X X，属X X X X商贸有限公司所有。
X X X X商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得X X商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。X X商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)
四、估价目的
评估X X商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法
  根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。   
九、估价结果
  估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元／㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)