2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

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2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

一、综合分析[共0题，每题1分，总计0分]
1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。
A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。
A．自行改变
B．经上级主管部门批准改变
C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。
A．该两幢房屋的正常市场价值
B．该两幢建筑物的重新建造成本
C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
4、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
确定评估结论的依据应是（）。
A．以1500万元作为评估值
B．以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值
C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
5、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）。
A．1993年12月
B．1995年7月
C．项目转让日期
D．项目建成日期
6、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B．估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C．估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D．估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时购入价格为500万元，同型号空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用为5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师改换空调主机和置换空调机房用于出租不违反规划要求，附近一酒店一楼出租的年客观净收益为营业面积4000元/m2，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：
若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。
A．530
B．472
C．455
D．450
8、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：
甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A．因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高
B．因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低
C．该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
D．该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
9、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
估价时点应是（）。
A．2002年4月25日
B．2002年5月25日
C．2002年7月25日
D．2002年7月25日以后的某一天
10、卖房者甲与购房者乙一2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
估价的价值范围应是（）。
A．合同1规定的房款
B．合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C．合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D．合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
二、问答[共0题，每题2分，总计0分]
11、甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？
三、问答[共0题，每题2分，总计0分]
12、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该如何分配？为什么？
四、问答[共0题，每题2分，总计0分]
13、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
五、指错[共0题，每题40分，总计0分]
14、 ××商务楼估价报告
报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估
价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述（略）
四、估价目的
评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价作业期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1.估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
①1层年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（万元）
②2层年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（万元）
③3层年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（万元）
④4层年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（万元）
⑤5层年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（万元）
⑥6层年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（万元）
⑦7、8层年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（万元）
年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G
＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（万元）
2.估算年运营费用
①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：
年土地使用费＝293×2560＝75.01（万元）
②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：
年管理费＝343.43×5%＝17.17（万元）
③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47（万元）
④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费＝343.43×2%＝0.69（万元）
⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费＝343.43×（12%+5.5%）＝60.10（万元）
年运营费用＝年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
＝180.44（万元）
3.估算年净收入
年净收入＝年有效毛收入－年运营费用
＝343.43－180.44
＝162.99（万元）
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40－5＝35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。

将上述相关数据：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：
P＝1899.58(万元)
(二)成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40＝12.5%。则估价对象土地价格为：
土地价格＝2860×（1－12.5%）×2560
＝640.64（万元）
2.估算建筑现值
建筑物现值＝建筑物重置价格－建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价＝1290×6611
＝852.82(万元)
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×（1－残值率）×已使用年限/耐用年限＝852.82×（1－0）×2/60 ＝28.43（万元）
③建筑物现值
建筑物现值＝852.82－28.43＝824.39（万元）
3.估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值
＝640.64+824.39
＝1465.03（万元）
(三)估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价＝（1899.58+1465.03）/2
＝1682（万元）（已取整）
估价对象房地产建筑面积单价＝1682/0.6611
＝2544（元/m2）（已取整）
七、估价结果
经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写；人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
附件（略）

--改错[共0题，每题10分，总计0分]
15、
当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数：
1．KA＝99.7%
2．KB＝99.0%
3．KC＝99.2%
二、求取比准价格：
1．比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2）
2．比准价格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2）
3．比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）
4．比准价格计算结果：
（6617+6344+6201）/3＝6387（元/m2）

答案：1-10无
第11题
试题解析：
答：乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。
第12题
试题解析：
答：1．甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割；
2．正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得：，乙应分得：

第13题
试题解析：
1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；

第14题
试题解析：
1．“估价时间”用语错误，应为估价时点
2．缺少估价原则
3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4．未分析租金水平的变化趋势
5．一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
7．六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
8．年运营费用中不应计算土地使用费
9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
10．保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
11．资本化率取值未说明理由
12．可获收益年限错，应为36年
13．基准地价修正法中年期修正方法（公式）错
14．基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚
16．未计算精装修成本费用（建安费）
17．建筑物折旧年限计算错（应2/38）
18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19．成本法中未考虑相关销售费用
20．未说明估价结果的确定的理由

第15题
试题解析：
1．KA计算错，应为：
1051/1048＝100.3%
2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：
比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）
3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：
比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）

2004年09月13日房地产估价理论与方法[1]
一、单选[共40题，每题1分，总计40分]
1、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（）。
A．价格
B．生产费用
C．劳动价值
D．成本加利润
2、运用成本法估价，需要懂得（）。
A．房地产成本构成
B．房地产供求关系
C．房地产价格构成
D．房地产重置价格构成
3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。
A．货币支付
B．价值
C．现象
D．本质
4、报酬率为（）与所投入的资本的比率。
A．净收益
B．投资回收
C．投资回报
D．收益
5、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。
A．具有同等效用
B．完全相同
C．具有同等功能
D．类似
6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。
A．剩余价值
B．剩余使用寿命
B．实际使用年限
D．实际损耗程度
7、房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。
A．时间顺序
B．逻辑顺序
C．程序
D．内在联系性
8、房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。
A．特定对象
B．特定委托人
C．特定目的
D．特定要求
9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。
A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．成本法
10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。
A．20年
B．10年
C．8年
D．15年
11、假设开发法在形式上是（）。
A．评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
B．评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
C．评估房地产价格的收益法的倒算法
D．评估房地产价格的成本法的倒算法
12、在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A．投资利润
B．开发利润
C．投资收益
D．销售税
13、投资利息估算只有在（）才需要。
A．比较法
B．传统方法
C．现金流量折现法
D．收益法
14、在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。
A．众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用
B．影响房地产价格的因素共同作用
C．各种影响房地产价格的因素其影响强度不同
D．各种影响因素影响房地产价格变动方向不同
15、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。
A．周围环境状况
B．与市中心的远近
C．临街状况
D．交通便捷程度
16、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
17、现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A．小于
B．大于
C．等于
D．小于或等于
18、某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（）元。
A．100
B．200
C．300
D．400
19、收益法是以（）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A．收益原理
B．预期原理
C．未来原理
D．替代原理
20、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。
A．150.56万元
B．154.56万元
C．157.61万元
D．152.69万元
21、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（）。
A．5250元/m2
B．5655元/m2
C．5536元/m2
D．5456元/m2
22、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（）。
A．类似房地产的交易
B．相同房地产的交易
C．相关房地产的交易
D．房地产的市场交易
23、如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。
A．估价作业日期
B．成交日期
C．估价时点
D．交易日期修正后
24、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。
A．固定价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
25、房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。
A．变动规律和发展趋势
B．变动规律和长期趋势
C．发展规律和变动趋势
D．发展规律和长期趋势
26、越接近（）的发展速度对估价更为重要。
A．客观情况
B．市场供求
C．估价时点
D．现在
27、城市房屋拆迁估价应当采用（）。
A．客观合理价值标准
B．非公开市场价值标准
C．公开市场价值标准
D．政府规定的价值标准
28、街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（）。
A．正旁两街分别轻重估价法
B．重叠价值估价法
C．比较法
D．假设开发法
29、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型（）。
A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
30、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。
A．650万元
B．687万元
C．585万元
D．630万元
31、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。
A．6.6%
B．5.8%
C．6.2%
D．6.4%
32、路线价法实质上是一种（）。
A．长期趋势法
B．成本法
C．市场法
D．收益法
33、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A．不可损耗性
B．不可毁灭性
C．保值增值性
D．寿命长久性
34、路线价法特别适用于对（）进行估价。
A．单宗土地
B．待开发土地
C．在大范围内同时对大量土地
D．少量土地
35、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A．独一无二
B．不可移动
C．价值高大
D．数量有限
二、多选[共40题，每题2分，总计80分]
36、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如（）。
A．要有一个明朗、开放及长远的房地产政策
B．要有一套统一、严谨及健全的房地产法规
C．要有一套完整的开发计划和管理制度
D．要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单
E．要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划
37、选择最佳的开发利用方式包括（）等的确定。
A．结构
B．构造
C．用途
D．规模
E．档次
38、归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式（）。
A．武力、计划
B．偷窃、掠夺
C．抽签、排队
D．分配、补偿
E．礼让、价格
39、明确估价基本事项主要包括（）。
A．明确估价目的
B．明确估价对象
C．明确估价时点
D．明确估价内容
E．明确估价费用
40、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件（）。
A．生产成本高于市场平均成本
B．生产成本低于市场平均成本
C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产
E．生产成本等于市场平均成本
41、政府对房地产价格的干预，包括（）。
A．政府指导价、政府定价
B．市场调节价、宏观调控价
C．规定成本构成或利润率
D．最高限价、最低限价
E．规定成本和利润
42、确定重新构建价格时，应特别记住下列几点（）。
A．重新构建价格是估价时点时的
B．重新构建价格是现在的
C．重新构建价格是客观的
D．重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和
E．建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格
43、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（）。
A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
C．预计所需的时间、人力、经费
D．估价作业步骤和时间进度安排
E．完成估价任务的措施
44、对房地产估价总的要求是（），这应作为房地产估价的最高原则。
A．合法
B．独立
C．客观
D．公正
E．公平
45、要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识（）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的
B．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的
C．不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的
D．某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化
E．某些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析
46、（）等几个经济学原理有助于把握最高最佳使用。
A．适合原理
B．替代原理
C．均衡原理
D．收益递增递减原理
E．收益原理
47、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。
A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益48、区位状况比较、调整的内容包括有（）。
A．环境景观
B．地形地势
C．朝向楼层
D．建筑规模
E．平面布局
49、建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。
A．建筑式样
B．风格
C．结构
D．构造
E．色调
50、标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有（）。
A．一面临街，土地形状为矩形
B．临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度
C．土地面积中等
D．临街宽度与临街深度比例恰当
E．用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率
三、判断[共40题，每题1分，总计40分]
51、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。（）
52、房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。（）
53、运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，如中包含所得税、房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。（）
54、房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。（）
55、如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。（）
56、交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（）
57、估价时点，应根据估价目的来确定。（）
58、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）
59、房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。（）
60、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）
61、路线价是若干“标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”。（）
62、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）
63、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。（）
64、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。（）
65、从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。（）
四、计算[共0题，每题10分，总计0分]
66、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
67、某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。

答案： 1-10 ACCCB DDCBD 11-20 BBBAC CBCBB
21-30 CACBA CCACA 31-35 DCBCA
36 ABDE 37CDE 38ACE 39ABC 40CD 41ACD 42ACE 43ABCD
44BCD 45ABC 46ACD 47ACDE 48AC 49ABE 50ABDE 51-65无
第66题
试题答案：1
试题解析：
解： (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：
V＝A/Y
(2)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益＝(400×200＋100×350)×365×(1-25%)＝3148.13(万元)
2)餐饮年总收益＝3148.13×30%＝944.44(万元)
(3)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用＝3148.13×35%＝1101.85(万元)
2)餐饮年总费用＝944.44×55%＝519.44(万元)
(4)计算年净收益＝3148.13＋944.44-1101.85-519.44＋200
＝2671.28(万元)
(5)由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率：A＝3000/25200＝11.9%
B＝3500/29400＝11.9%
C＝2800/23800＝11.76%
D＝2000/16600＝12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%＋11.9%＋11.76%＋12.05%)/4＝11.9%
(6)从公式求得该宾馆价格为：
V＝A/Y＝2671.28/11.9%＝22447.73(万元)

第67题
试题答案：1
试题解析：
解： (1)设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建后的总价值用下式计算

＝14396.65万元
(3)续建总费用＝2800×40000×60%÷(1＋10%)＝6109.09(万元)
(4)销售税费总额＝14396.65×6%＝863.80万元
(5)购买该在建工程税费总额＝V×3%＝0.03V
(6)V＝14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V＝7207.53(万元)
故：该在建工程总价为7207.53万元
该在建工程单价为1801.88元/m2。

2004年09月13日房地产基本制度与政策[1]
一、单选[共50题，每题0分，总计0分]
1、拆迁估价时点一般为（）。
A．拆迁协议签定之日
B．拆迁公告颁布之日
C．房屋拆迁实施之日
D．房屋拆迁许可证颁发之日
2、土地（）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。
A．出让
B．划拨
C．转让
D．征用
3、编制城市规划，一般分总体规划和（）两个阶段。
A．分区规划
B．详细规划
C．区域规划
D．专业规划
4、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付（）万元土地补偿费。
A．30
B．60
C．100
D．70
5、一出让娱乐用地土地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（）。
A．60年
B．50年
C．40年
D．30年
6、业主大会选聘物业管理企业之前，房屋建设单位与物业管理企业签订的是（）。
A．《物业管理委托合同》
B．《前期物业服务合同》
C．《物业管理服务合同》
D．《物业管理协议》
7、以股份公司的房地产抵押的，必须经（）批准，但公司章程另有规定的除外。
A．职代会
B．董事长
C．总经理
D．股东大会
8、城市规划区是指（）。
A．城市市区及城市行政区域内其他需要实行规划控制的区域
B．城市市区、郊区及城市行政区域内其他需要实行规划控制的区域
C．城市市区和郊区
D．城市市区、近郊区及城市行政区域内其他需要实行规划控制的区域
9、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋（）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
10、房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期为（）。
A．1年
B．2年
C．3年
D．半年
11、施工企业的建设工程保修期，自（）起计算。
A．已按合同约定完成所有工程项目之日
B．竣工验收之日
C．竣工验收合格之日
D．建设单位同施工单位共同签署保修书之日
12、转移登记应当在事实发生之日起（）内提出申请。
A．30日
B．60日
C．90日
D．10日
13、房地产评估机构中，三级机构可以（）的评估项目。
A．在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下
B．在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积1.5万m2以下
C．在其注册地城市区域内，从事建筑面积1.5万m2以下
D．在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下
14、地形图中的地貌是指（）。
A．地表面高低起伏的形态
B．地表面上固定的物体
C．土地的编号、利用类别、等级、面积等
D．地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等
15、电气安装工程属于（）。
A．工程项目
B．分项工程
C．分部工程
D．单位工程
16、自动喷洒系统属于（）。
A．生活给水系统
B．生产给水系统
C．消防给水系统
D．热水供应系统
17、某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是（）。
A．相关性原则
B．划分收益性支出与资本性支出原则
C．货币计量假设
D．会计主体假设
18、从组织形式上看，我国的商业银行实行的是（）。
A．分支行制
B．单元银行制
C．集团限行制
D．连锁银行制
19、下列关于市场失灵的说法错误的是（）。
A．对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率
B．外部性可以是正的也可以是负的
C．市场可以有效地提供私人物品与公共物品
D．信息不完全可能导致市场失灵
20、私人物品的特征如下（）。
A．既无竞争性又无排他性
B．既有竞争性又有排他性
C．有竞争性、无排他性
D．有排他性、无竞争性
21、下列计算一半建筑面积的是（）。
A．无柱的雨篷
B．无顶盖的室外楼梯
C．骑楼
D．无顶盖的阳台
22、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的（）%。
A．60
B．70
C．80
D．90
23、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（）筹集。
A．房管部门
B．物业管理公司
C．住房公积金管理中心
D．售房单位和购房人
24、契税的课税对象为（）。
A．房地产的出售人
B．房地产的购买人
C．房地产的使用权人
D．发生权属转移的房地产
25、属于直接融资的金融工具为（）。
A．存款单
B．保险单
C．支票
D．银行承兑汇票
26、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于（）。
A．商业信用
B．国家信用
C．消费信用
D．A和C
27、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为（）。
A．财产损失保险
B．保证保险
C．责任保险
D．信用保险
28、保险合同的客体为（）。
A．保险人
B．保险利益
C．保险金额
D．被保险人
29、股票与债券的共性是（）。
A．收益性
B．偿还性
C．安全性
D．市场价格与票面价值的一致性
30、投资基金证券的持有人与发起人的关系是（）关系。
A．股权
B．债权
C．契约
D．债务
31、下列哪一项不属于平均指标（）。
A．众数
B．中位数
C．水平指标
D．调和平均数
32、从1996～2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万m2，若以1996年为基期，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为（）%。
A．100
B．200
C．300
D．400
33、会计上所称的“净资产”是指（）。
A．所有者权益
B．负债
C．收入减去费用的余额
D．负债与所有者权益之和
34、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（）。
A．SP＜TP
B．TP＞BP
C．BP＜NP
D．TP＞NP
35、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是（）。
A．政府
B．该企业股东
C．该银行
D．抵押担保人
36、城市用地共分为（）大类。
A．8
B．10
C．16
D．46
37、控制性详细规划的作用是（）。
A．规定城市规划区范围
B．确定用地面积和用地界限
C．引导建设
D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置
38、城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地（）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．已征用的土地
39、建设工程概(预)算最基本的内容是（）。
A．单位工程概(预)算书
B．工程项目综合概(预)算书
C．建设项目总概算书
D．其他工程费用概(预)算书
40、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入（）。
A．一定增加
B．一定减少
C．不受影响
D．可能增加、减少或不变
二、多选[共30题，每题2分，总计60分]
41、下列（）土地使用权可以通过划拨取得。
A．学校教学楼
B．医院
C．企业厂房
D．经济适用房
E．商场
42、房地产经纪业是指向进行房地产投资开发、转让等的当事人提供（）的经营活动。
A．咨询
B．代理
C．居间介绍
D．价格评估
E．行纪
43、房屋商品租金由保险费、折旧费、维修费、利润、（）等构成。
A．投资
B．融资利息
C．地租
D．管理费
E．税金
44、1956～1965年的社会主义改造阶段，国家对出租私有房屋采取的改造形式有（）。
A．三改四建
B．国家经租
C．没收
D．公私合营
E．合作经营
45、根据《城市规划法》关于城市规划的审批权限，以下需报经人民代表大会或其常务委员会审查批准或者备案的是（）。
A．城市总体规划的审批
B．城市分区规划的审批
C．城市详细规划的审批
D．城市总体规划的局部调整
E．城市总体规划的重大变更
46、根据法律法规的规定，以下建设工程必须委托监理的是（）。
A．所有的公用事业工程
B．国家重点建设工程
C．成片开发建设的住宅小区工程
D．国际组织援助资金工程
E．利用国际贷款的工程
47、农民集体所有土地中所指的农民集体的范围包括（）。
A．集体企业
B．乡农民集体
C．村农民集体
D．镇农民集体
E．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
48、拆迁人对被拆除的（）应予补偿。
A．抵押房屋
B．违章建筑
C．超过批准期限的临时建筑
D．未超过批准期限的临时建筑
E．产权有纠纷的房屋
49、关于维修基金，下列说法正确的是（）。
A．业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给业主委员会代管
B．物业竣工验收2年后，外墙面出现渗漏，需要动用维修基金进行改造
C．业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还
D．公房出售以后，购房者应当按照房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金
E．维修基金应当在银行专户储存，专款专用
50、下列（）房产可免征房产税。
A．企业办幼儿园用房
B．公园内营业用房
C．学校图书馆
D．个人居住用房
E．校办企业用房
51、房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（）。
A．建筑工程规划许可证
B．工程施工合同
C．项目立项批文
D．企业资质等级证书
E．投入资金达到工程建设总投资20%以上的证明
52、下列情况中，属于房屋租赁合同自然终止的有（）。
A．合同本身为无效合同
B．承租人无正当理由拖欠房租6个月以上的
C．租赁合同到期
D．因不可抗力导致合同不能履行的
E．根据合同约定可以解除合同条款的
53、房地产测绘成果包括（）。
A．房产数据
B．房产面积
C．房产簿册
D．房地产要素
E．房产图集
54、房地产经纪人协理享有（）的权利。
A．承担房地产经纪机构关键岗位
B．执行房地产经纪业务
C．加入房地产经纪机构
D．协助房地产经纪人处理有关事务
E．为委托人保守秘密
55、职工在（）时可以提取公积金。
A．退休
B．辞职
C．出国
D．在职期间死亡
E．房租超出家庭工资收入规定比例
三、判断[共30题，每题0分，总计0分]
56、两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）
57、抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。（）
58、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，报经有批准权的人民政府审批同意后，必须由转让方办理土地使用权出让手续，并按国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（）
59、开标时间应是招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间。（）
60、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制。（）
61、房地产中介服务行业的自律机制是形成行业行政监督、从业人员自律、行业协会管理相互配合的管理体制。（）
62、居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。（）
63、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。（）
64、物业服务收费成本不包括物业管理单位固定资产折旧费。（）
65、拍卖人在举行拍卖之前必须在法律规定的时限内提前公布标的名称、拍卖时间、地点、竞买条件等，但不公开展示拍卖标的。（）
66、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括使用人。（）
67、住房置业担保公司可以要求借款人将其本人或第三人的合法房屋向担保公司进行抵押反担保，置业担保公司为其提供一般责任保证。（）
68、某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。（）
69、属于减轻纳税人负担的措施有：减税、免税、规定起征点和免征额。（）
70、业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。（）
71、协议出让土地的特点是自由度大，不利于公平竞争。（）
72、拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。（）
73、对于个人按市场价格出租的居民住房，应缴纳的房产税按3%的税率征收，营业税按4%征收。（）
74、只有以出让方式取得土地使用权的，权利人才应申请办理土地使用权初始登记。（）
75、县人民政府所在地城镇总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府审批。（）
76、房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（）
77、对新设立的单位应当在办理完住房公积金缴存登记后30日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。（）
78、开发企业的动工开发日期是从土地使用权出让合同生效之日起计算的。（）
79、在房地产所有权发生转移时，房屋使用权业一并发生转移。（）
80、直接工程费包括直接费、其他直接费和现场管理费。（）
81、宗地图是土地产权证书和地籍档案的附图。（）
82、房地产测绘的对象包括房屋的权属、质量、用途等状况。（）

83、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高的是控制性详细规划。（）
84、1996年，某地区的人口密度为1560人/km2，这是比例相对指标。（）
85、当需求状况和供给状况同时增加时，均衡数量必然增加，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降。（）
86、衍生金融工具的特点是能够以少量资金从事数倍乃至数十倍的交易。（）
87、土地的供给与地租的变动无关。（）
88、由于政府定价的某些商品价格固定，因此其需求完全无弹性。（）
89、居住区的用地根据不同的功能要求，可以分为：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。（）
90、证券是具有间接融资优点的直接融资工具。（）
91、从支付手段上，可以把工资分为名义工资和实际工资。（）
92、经原批准机关批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权时应予以公告。（）
93、超越代理权的行为，由代理人与被代理人共同承担责任。（）
94、一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（）
95、如果会计信息提供以后，对经济决策没有什么作用，就不具有相关性。（）
四、综合分析[共0题，每题2分，总计0分]
96、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（）元。
A．500
B．1000
C．250
D．1500
97、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（）。
A．《房屋所有权证》
B．《土地使用权证》
C．乙某同意放弃购买的书面证明
D．房地产转让合同
98、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（）重新评估。
A．房地产管理部门
B．甲某
C．丁某
D．房地产评估机构
99、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
100、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
若重新评估的结果为20万元左右，重新评估的费用由（）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
101、近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/m2，2002年度这一价格指标增至2800元/m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
下列哪些因素可能导致普通商品住宅的价格下降（）。
A．消费者对普通商品住宅未来价格的预期
B．普通商品住宅的造价降低
C．大量高档商品住宅投放市场
D．生产技术水平的提高
102、近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/m2，2002年度这一价格指标增至2800元/m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
假设2800元/m2是2002年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量＞供给增加量，则到2003年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是（）。
A．3000元/m2
B．2600元/m2
C．2800元/m2
D．有多种可能
103、甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm2(公顷)，其中5hm2(公顷)的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。”同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由（）批准。
A．B市土地管理部门
B．B市人民政府
C．H省人民政府
D．国务院
104、在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m2，每1m2建筑面积的价格3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共有建筑面积为450m2。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。
李某实际应支付的房价为（）万元。
A．28.50
B．30.00
C．30.90
D．32.76
105、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
根据经济学原理，甲公司2000年的经济成本为（）万元。
A．75
B．85
C．200
D．285
106、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于（）。
A．银行信用
B．商业信用
C．国家信用
D．民间信用
107、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
甲公司向某保险公司所购买的保险属于（）。
A．信用保证保险
B．财产保险
C．人身保险
D．责任保险
108、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
按照《中华人民共和国公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到（）万元。
A．3 B．4 C．5 D．8
109、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
甲公司按营业收入的2%购买保险，该2%属于（）。
A．绝对指标
B．相对指标
C．平均指标
D．变异指标
110、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
甲公司收入（）。
A．只可能导致其资产增加
B．可能导致其负债减少
C．不可能引起其银行存款和现金同时增加
D．导致其所有者权益增加
答案：1-10 DABBD BDDDA 11-20 BCDAC CDACB
21-30 BCDDC CDBAC 31-40 CBADC BDAAA
第41题：ABD 第42题：BCE 第43题：BCDE 第44题：BD
第45题：ADE 第46题：BCDE 第47题：BCDE 第48题：ADE
第49题：CE 第50题：BCD 第51题：ABD 第52题：CDE
第53题：ACE 第54题：CD 第55题：ADE

2004年09月13日房地产开发经营与管理[1]
一、单选[共40题，每题1分，总计40分]
1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
A．标的物
B．交易
C．资产
D．企业
2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。
A．标的物
B．交易
C．资产
D．企业
3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。
A．按投资主体的经济类型不同
B．按资金来源的不同
C．按固定资产投资的使用构成
D．按我国固定资产投资的统计分类
4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素
B．主体因素
C．客体因素
D．周围各种影响因素
5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。
A．产业与结构布局
B．资本市场发育程度
C．利率和通货膨胀
D．政府及公众对待外资的态度
7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
8、获取土地使用权是房地产项目的（）。
A．投资决策阶段的工作
B．前期工作
C．建设阶段的工作
D．租售阶段的工作
9、在房地产开发项目的（）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。
A．投资机会选择
B．投资机会筛选
C．前期工作
D．施工
10、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
A．市场调查
B．市场细分
C．目标市场的选择
D．市场定位
11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
A．国内外市场环境
B．竞争情况
C．技术发展
D．市场营销因素
12、（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．预测性调查
B．试探性调查
C．描述性调查
D．因果性调查
13、等差序列年费用系数为（）。
A．1/i-n/[(1+i)n-1]
B．n/(1+i)
C．i(1+i)n/[(1+i)n-1]
D．[(1+i)n-1]/i
14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（）元。
A．1120
B．1125.51
C．1126.83
D．1126.18
15、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
A．8.24%
B．8%
C．6.12%
D．12.62%
16、置业投资中的房地产出租成本（）。
A．含开发建设成本和出租成本
B．含开发建设成本和经营成本
C．含购买成本和出租成本
D．含购买成本和经营成本
17、开发建设投资在开发建设过程中形成（）。
A．固定资产
B．固定资产和其他资产
C．以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产
D．以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本
18、房地产置业投资项目的期间费用计为（）。
A．开发建设投资
B．经营成本
C．流动资金
D．运营费用
19、当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
A．建筑密度
B．建筑物占地面积
C．容积率
D．建筑覆盖率
20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（）除以资本化率来得到。
A．年净经营收入
B．年收入
C．年经营收入
D．年销售收入
21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（）作为评估项目的资本化率。
A．中位数
B．平均值
C．众数
D．加权平均值
22、（）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。
A．投资估算及资金筹措
B．项目评估基础数据的预测和选定
C．项目经济效益评价
D．项目不确定性分析
23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（）程度。
A．安全
B．盈利
C．资金平衡
D．资产平衡
24、（）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估
25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（）。
A．18%
B．24.2%
C．36.4%
D．45.8%
26、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（）的作用。
A．财务杠杆
B．资金时间价值
C．盈利机制
D．经济规律
28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（）。
A．房地产的价值最大化
B．物业的净经营收入最大化
C．物业的有效毛收入最大化
D．物业的经营费用最小化
29、（）是制定物业管理计划的基础。
A．租金方案
B．物业的出租策略
C．物业管理的预算
D．物业所有者的目标
30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（）来确定的。
A．固定资产的经济寿命
B．固定资产的自然寿命
C．不大于固定资产的自然寿命的原则
D．国家的税收政策
31、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这体现的房地产的投资特性是（）。
A．位置的固定性或不可移动性
B．适应性
C．政策影响性
D．相互影响性
32、房地产开发投资的起始工作是（）。
A．可行性研究
B．购买土地使用权
C．规划设计
D．施工建设
33、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。
A．与出现损失有关的不确定性
B．由风险因素引起的损失
C．可能出现的结果之间的差异
D．获得预期收益可能性的大小
34、我国房地产开发统计中销售量采用是（）。
A．竣工的房屋面积
B．可销售面积
C．建筑面积
D．实际销售面积
35、我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（）。
A．平均价格
B．中位数价格
C．众数价格
D．同质物业的价格指数
二、多选[共40题，每题2分，总计80分]
36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（）。
A．以资产为基础的投资定义
B．以标的物为基础的投资定义
C．以企业为基础的定义
D．以所有者权益为基础的定义
E．以交易为基础的定义
37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的。
A．权益
B．当事者
C．房地产商品
D．房地产交易需求
E．交易组织机构
38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。
A．城市基础设施
B．高新技术
C．城市公用配套设施
D．资金
E．专业人员经验
39、市场调查的内容包括（）调查等。
A．国内外市场环境
B．土地使用情况
C．技术发展
D．消费者
E．市场营销因素
40、对于房地产开发投资活动来说，（）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。
A．土地费用
B．固定资产折旧费
C．建造成本
D．销售或出租收入
E．税金利润
41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。
A．成本收益率
B．投资收益率
C．现金回报率
D．财务内部收益率
E．财务净现值
42、现金流量法对于（）等类型的开发项目评估尤其有效。
A．一栋高层写字楼
B．居住小区综合开发项目
C．商业区开发项目
D．工业开发项目
E．新区开发和旧城改造项目
43、土地费用由于有（），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。
A．管理费用
B．出让金
C．城市建设配套费
D．土地开发费用
E．不可预见费
44、租售期(出租期或出售期)的长短与（）等有直接关系。
A．潜在消费者的情况
B．宏观社会经济状况
C．市场供求状况
D．市场竞争状况
E．预期未来房地产价格变化趋势
45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。
A．是项目投资决策的依据
B．是编制项目销售方案的依据
C．是筹集建设资金的依据
D．是编制下一阶段规划设计方案的依据
E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。
A．土地费用
B．城市建设配套费
C．规划设计费
D．勘察费
E．可行性研究费
47、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（）。
A．自有资金和借贷资金的矛盾
B．资金成本和资金结构的矛盾
C．资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
D．投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾
E．资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
48、房地产开发项目投资的融资渠道包括（）。
A．自有资金
B．银行贷款
C．发行公司债券
D．开发项目的商品房预售
E．开发项目的商品房现售
49、（）属于收益性物业管理。
A．居住物业管理
B．写字楼物业管理
C．公共物业管理
D．零售商业物业管理
E．酒店物业管理
50、物业管理计划的制定主要包括（）等方面的内容。
A．确立目标
B．检查物业质量状况
C．签订物业管理委托合同
D．制定租金收取办法
E．协调与业主和承租人的关系
三、判断[共40题，每题1分，总计40分]
51、投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（）
52、按我国固定资产投资的统计分类，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。（）
53、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。（）
54、房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。（）
55、投资机会筛选属于房地产开发程序中的前期工作的内容。（）
56、可以通过划拨方式取得商业类房地产项目的土地使用权。（）
57、市场细分是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。（）
58、调查了解消费者的情况及其购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。（）
59、现金流量图中的时间点1表示第一个计息周期的开始。（）
60、现金流量图中的时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。（）
61、。（）
62、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（）
63、项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表建设单位对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。（）
64、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。则银行一般不予发放该贷款。（）
65、物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。（）
四、计算[共8题，每题10分，总计80分]
66、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？
67、某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。

答案: 1-5 BBDDB 6-10 BABBA 11-15 DBAAB 16-20 CCDCA
21-25 BCACC 26-30 BAADD 31-36 DBDDA
第36题：ACE 第37题：BCDE 第38题：ACDE 第39题：ACDE
第40题：ACD 第41题：DE 第42题：BCDE 第43题：BCDE
第44题：BCD 第45题：ACDE 第46题：CDE 第47题：CDE
第48题：ABCD 第49题：BDE 第50题：ABC 51-65无
第66题
试题答案：1
试题解析：
解：该家庭每月用于住房支出的数额16000元×30%＝4800(元)
i=12%/12=1% n=10×12=120(月)
最高贷款额 P=A×{[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]}
=4800元×{[1+1%)120-1]/[1%(1+%)120]}
=33.46(万元)

第67题
试题答案：1
试题解析：
解：(1)计算贷款的年还本付息额

(2)完成全部投资和自有奖金现金流量表

(3)因为Rr=7% Rd=1%
则 ic =Ra = (1+Rr)(1+Rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07%
(4)计算项目全部投资内部收益率
全部投资净现值函数为：

当i1=7%时

当i2=8%时

则

因为FIRR全＜ic ,则从全部投资角度看该项目投资不可行。
(5)计算项目自有资金内部收益率
自有资金投资净现值函数为：

当i1=8%时

当i2=9%时

则

因为FIRR自＞ic ,则从自有资金投资角度看该项目投资可行。

2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

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