房地产估价师历年真题-案例分析题及答案

一、问答题：（每题10分，共30分）
(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡ ；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?  
二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)：
(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有(   )。
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由
D．估价方法的选用必须征得委托人的同意
2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其(   )，进而确定需要采用的估价方法。
A．估价原则     B．价格内涵
C．产权       D．用途
(二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。
3．在接洽过程中，李某可以承诺(   )。
A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告
B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平
C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价
D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告
4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产(   )。
A．在抵押期终了时的价值   B．设定抵押权时的价值
C．现时的市场价值       D．为了拍卖、变现时的价值
(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按(   )评估。
A．商业用途         B．工业用途
C．估价师确定的用途   D．商业与工业混和用途
6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，
进行抵押贷款委托评估时应按(   )评估。
  A. 商业用途         B．工业用途
  C．估价师确定的用途   D．委托方确定的用途
7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为(   )
  A．工业用途
  B．商业用途
  C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响
  D．商业用途，并考虑补地价因素的影响
8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为(   )。
A．现在
B．委托人指定的日期
C．1998年6月12日
D．重新估价的作业日期中的某日
(四)有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示：
9．如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是(　　)
  A．4％～5％   B．5％～6％
  C．6％～7％   D．7％～8％
10．根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据拟的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是(   )。
  A．前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平
  B．在全部经营期内持续增长
  C。在全部经营期内保持不变
  D．前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平
三、指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)：
X X商务楼估价报告
报告封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托方
X X X X商贸有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X号。
二、估价方
X X X X房地产估价有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X号，房地产估价机构资质等级：X级。
三、估价对象
X X商贸楼位于X X市X X路X X号，四至X X X X，属X X X X商贸有限公司所有。
X X X X商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得X X商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。X X商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)
四、估价目的
评估X X商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法
  根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。   
九、估价结果
  估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元／㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)

十一、估价作业日期
2003年3月10日—3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1．估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1-6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1—2层、3-6层、7—8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10％，4～6层15％，7-8层20％。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
①1层年有效毛收入：A=1000X100X0.8X12=96.00(万元)
②2层年有效毛收入：B=1000X80X0.8X12X90％=69.12(万元)
③3层年有效毛收入：C=1000X60X0.75X12=63.00(万元)
④4层年有效毛收入：D：1000X60X0.75X12X85％=45.90(万元)
⑤5层年有效毛收入：E：1000X40X0.75X12X85％=30.60(万元)
⑥6层年有效毛收入：F：1000X30X12X85％=36.00(万元)
⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)X20X0.7X12X 80％=8.21(万元)
年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G
        =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(万元)
2．估算年运营费用
  ①年土地使用费：根据X X市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元／㎡的标准缴纳土地使用费。则：
  年土地使用费=293X2560=75.01(万元)
  ②年管理费：根据X X市规定，出租经营物业按年租金收入的5％计支管理费。则：
  年管理费=343.43X5％=17.17(万元)
  ③年维修费：按年租金收入的8％计支维修费。则：年维修费=343.43X 8％：27.47 (万元)
  ④年保险费：按年租金收入的2％计算。则：年保险费=343.43X2％=0.69(万元)
  ⑤年税费：根据X X市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12％，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5％。则：年税费：343.43X(12％+5.5％)=60.10(万元)
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费十年税费
  =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
  =180.44(万元)
3．估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用
  =343.43-180.44
  =162.99(万元)
4．确定资本化率。
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8％。
5．选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据：a=162.99，r=1899.58(万元)

(二)成本法估价测算过程
1，估算土地价格
  根据X X市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡ 土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5／40=12.5％。则估价对象土地价格为：
土地价格=2860X(1—12.5％)X2560
  =640.64(万元)
2．估算建筑现值
建筑物现值：建筑物重置价格-建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据X X市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元／㎡。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290X6611
=852.82(万元)
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60 年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*(1-残值率)*已使用年限/耐用年限
=852.82X(1—0)X2／60
=28.43(万元)
③建筑物现值
  建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)
  3．估算估价对象房地产的价格
  估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
  =640.64+824.39
  =1465.03(万元)
  (三)估价结果的确定
  以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)／2 
=1682(万元)(已取整)
估价对象房地产建筑面积单价=1682／0.6611
=2544(元/㎡)(已取整)
七、估价结果
经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
  附件(略)
四、改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)：
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价
对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1月—8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数
1．KA=99.7％
2．KB=99.0%
3. KC=99.2％
二、求取比准价格：
1．比准价格A=6000X99.7％X100／100X100／98X100／97X100／98X100／100X 100／100X 100／99X 100／99X 101／100
  =6617(元／㎡)
2．比准价格B=6800X99.0％X 100／100X 100／102X 100／99X 100／101 X 100／100X 100／100X 100／102X 100／100X 100／102
=6344(元／㎡)
3．比准价格C=6900X99.2％X 100／100X 100／103X 100／100X 100／101 X 100／100X 100／100X 100／102 X 100／102X 100／103
=6201(元／㎡)
4．比准价格计算结果：
(6617+6344+6201)／3=6387(元／㎡)

参考答案：
一、问答题
  (一)1．公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义   、
  2．成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润
率
  3．收益法中的主要参数：潜在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、运营费
用、资本化率
  4．假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率
(或折现率)、工期
  5．以上参数均应采用客观合理的(正常)、社会平均水平的
  (二)1．选用成本法、收益法和比较法中任两种
  2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值
  3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估
  4．答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金
  答②：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金
  答③：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值
  5．收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计
  (三)1．现状房地产状况(物质实体、区域和权益)资料
  2．规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案) (或技术经济指标)  
  3．该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现
金流)资料
  4．该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)
  5．相关税费
  6．贷款利率
  7．该地区类似居住物业开发的平均利润水平
  8．该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用
  9．市政配套费用和土地开发费用
  10．该地区土地出让金(地价)的规定和标准
  二、选择题
  1．D 2．B   3．C 4．C 5．B 6．B 7．D 8．D 9．D 10．D
  三、指错题
  “X X商务楼房地产估价报告”存在如下问题：
  1．“估价时间”用语错误，应为估价时点
  2．缺少估价原则
  3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义
  4．未分析租金水平的变化趋势
  5．一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响
  6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响
  7．六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
  8．年运营费用中不应计算土地使用费
  9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
  10．保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
  11．资本化率取值未说明理由
  12．可获收益年限错，应为36年
  13．基准地价修正法中年期修正方法(公式)错
  14．基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
  15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚
  16．未计算精装修成本费用(建安费)
  17．建筑物折旧年限计算错(应2／38)
  18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
  19．成本法中未考虑相关销售费用
  20．未说明估价结果的确定的理由
  四、改错题
  1．KA计算错，应为：
  1051／1048＝100．3％
  2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100／101：
  比准价格A＝600099.7％100／100100／98100／97100／98100／100 100／100100／99100／99101／101＝6487(元／m2)
  3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100／99：
  比准价格C＝690099．2％100／100100／103100／100100／101100／100100／100100／99101／102100／103＝6326(元／m2)