房地产估价师：2007年《开发经营与管理》真题之答案

    一、单项选择题
    1．C  2．D  3．B  4．C
    5．C提示：吸纳周期：市场上可供租售量／吸纳量。
    6．C
    7．D提示：金融机构过度放贷是房地产泡沫形成的阻燃剂。
    8．C  9．D  10．A  11．A
    12．B提示：指数平滑法的计算公式为Qt=aSt-1+(1-a)Qt-1，其中，Qt为本期的预测量，St-1为上期的实际销售量，Qt-1为上期的预测量，a为系数。
    13．C  14．B  15．B  16．C  17．B  18．A
    19．D  提示：资本金利润率：年平均利润／资本金。
    20．B  提示：成本利润率：利润扣除土地增值税／总成本。
    21．C  提示：利息备付率：年利润／年应付利息。
    22．C  23．D
    24．A  提示：用标准差系数计算，标准系数越小，风险越小。
    25．A  26．C  27．A  28．D  29．D  30．A  31．C  32．D  33．D  34．D
    35．A  提示：净经营收入=1000X(1-5％-30％)—200-120=330万元。
    二、多项选择题
    1．ACE  2．BCDE
    3．ABD  提示：房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率。
    4．ABD  5．CE  6．BCD  7．ABD  8.ACD  9．ABCE  10．ACE  11．ADE  12 ABDE
    13．ABC  14．ABCD  15．ABD
    三、判断题
    1．√
    2．X  提示：系统风险是不能被分散和抵消的风险。
    3．X
    4．X  提示：房地产空间市场上的需求者是使用房地产的家庭和企业。
    5．√
    6．X  提示：资本金利润率：年平均利润／资本金。
    7．X  提示：资产负责率属于长期偿债能力指标。
    8．√
    9．X  提示：敏感性分析是在风险因素未知的情况下的抗风险分析。
    10．√ 
    11．X
    12．X  提示：商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的企业或者个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
    13．X  提示：房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格等的分析。
    14．√
    15．√

   四、计算题
   1．A=2000元，i=6％／12=0．5％，i=9．6％，n=20×12=240月
   (1)设能购买新房的最高价为户
   申请的贷款额：D=P×(1-30％)；
   由公式：D=A/i×[1—1／(1+i)n]
   得至p=39．88万元
   (2)设需要还款／21个月
   住房的市场价值：A／T×12=25万元；
   D=25+A/i×[1—1／(1+i)n1]
   得：n1=15．2
   即16个月。
   2．(1)设年最低基础租金为A
   第1年初：投资8100万元，其中自有资金为5400万元，贷款为8100-5400：2700万元；
   第2年初：投资5400万元，全部贷款；
   第3年初向乙银行贷款：2700×(1+9．0％)2+5400X(1+9．0％)=9093．87万元；
   第3、4、5年末的净经营收益：R1(15000×70％×95％×A+10000×10％)×(1—35％)／10000-9093．87×7．0％；
   第6年的净收益：R3=9．5×[(15000×70％×95％×A+10000×10％)×(1—35％)／10000-9093．87×7．0％]—9093．87；

     自有资金现金流量表：
        0      1      2     3       4     5
  十  5400           R1     R1      R1    R2 
                 
 NPV -5400     0     R1     R1      R1    R2

    自有资金的净现值二0可得出年最低基础租金：
   R1／(1+20％)2+R1／(1+20％)3+R2／(1+20％)4+R3／(1+20％)5一5400=0
   A=2486元／m2
       (2)全投资资金的现金流量表：
          0          1            2             3           4          5
    + 1625．29     1625．29     1625．29     6346．38     8100        5400        
   NPV -8100       -5400        1625．29     1625．29     1625．29   6346．38

2010年中国房地产估价师考试辅导 随时关注房地产估价师协会发布的文件 针对房地产估价师考试.房地产估价师网提供房地产估价师挂靠等信息 进一步了解注册房地产估价师的动态 中国房地产估价师网及房地产估价师待遇在房地产估价师论坛都可了解到房地产估价师中国房地产估价师的相关信息