2006年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试题（7）

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
　　1.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。（8分）

答案：
A1=150×12×2×1000×0.70=252万元
　　i1=(1+8％)2-1=16.64％
　　
　　承租人权益价值=107238+1117.60=218998万元

　　2.估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
　　（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

　　（2）当地征收农地的费用等资料如下：

　　在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
　　（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5％，房地产报酬率为7％（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。（12分）

答案：
（1）求取土地价格：
　　1）市场法求取土地单价：
　　
　　2）成本法求取土地单价：
　　城市边缘地价的求取：
　　征地补偿和安置等费用=573200/66667=85980元/m2
www.667e.com|房地产估价师考试网|房地产估价师考试题|房地产估价师|中国房地产估价师|房地产估价师协会|中国房地产估价师网|注册房地产估价师|房地产估价师论坛|房地产估价师网|房地产估价师学会|中国房地产估价师|房地产估价师考试|房地产估价师协会|注册房地产估价师|房地产估价师论坛|房地产估价师网|房地产估价师招聘|房地产估价师模拟试题|房地产估价师历年试题|房地产估价师练习题|房地产估价师老师|房地产估价师待遇|.教育