2007年《房地产估价案例分析》考试试题（4）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
　　估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。
　　有关资料如下：
　　1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。　
　　2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
　　3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
　　估价测算如下（节选）：
　　一、估算净收益
　　净收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（万元）
　　二、测算报酬率Y
　　采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
　　采用试算法推算报酬率。具体如下：
求取可比实例报酬率表

　　注：上表计算结果无误。
　　报酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％
　　取整报酬率为8.5％。
　　三、估算装修改造后的办公楼总价值
   
　　四、装修改造费用总额
　　装修改造费用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02万元
　　五、销售费用与销售税费
　　销售费用与销售税费=3981.45×7％/（1+12％）=248.84万元
　　六、购买现厂房的税费
　　设估价对象的市场价格总价为V，则
　　购买现厂房的税费总额=V×3％
　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
　　　　　　　　V=2650.50万元
　　单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

答案：
　　1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％
　　净收益=1000×6000×87％×（1-10％）×（1-25％）=352.35万元
　　2.测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除
　　报酬率=7.909％+8.092％+8005％1=8.002％
　　3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年
　　装修改造后的办公楼价值=
　　或：
　　装修改造后的办公楼价值=352.35/8%×[1-1/(1+8%)49]/(1+12%)=3841.92万元
　　4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。
　　装修改造费用：1000×6000÷（1+12％）0.5=566.95万元
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