房地产开发呼唤专业项目管理

房地产开发呼唤专业项目管理,道路工程,市政道路工程,    当前，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高、缺乏与客户沟通等问题，这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏，项目管理水平低下的状况。要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式，给予积极关注。 
  一、项目管理的生产与内容 

  成熟的项目管理实践始于20世纪40年代。西方国家随着科技发展和生活水平的提高，需要建设许多大型和巨型工程，如航天工程、大型水利工程、核电站和新型城市的开发等，这些工程项目技术复杂、规模宏大、消耗资源巨大，对项目建设和组织管理都提出了更高的要求。这些大型和巨型工程的投资者和建设者难以承担由于项目的组织和管理的失误而造成的损失，这就迫使人们去重视项目管理。 

  美国乔治华盛顿大学J.D.弗雷姆博士在《组织机构中的项目管理》一书中指出，项目管理最根本的目的是“如何有效地利用时间，技术和人力”，项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目任务。项目管理全过程包括以下工作：组建具有实施项目特长的项目组；确定项目目标；制定项目计划；处理范围变化；控制实际进展，使之能按期完成且不超预算。按照美国项目管理学会（PMI）设立的《项目管理知识体系》中的要求，一个真正的专业项目管理人员必须具备范围管理、时间管理、成本管理、人力资源管理、风险管理、质量管理、合同管理、交流管理和集成管理这九个方面的基本能力。 

  项目管理既是一门科学又是一门艺术。之所以被看作一门科学乃是因为项目管理是以各种图表、数学计算以及其它技术手段为依据的，这属于项目管理的硬技术。但是项目管理也要受到政治因素、人际关系因素以及组织因素的制约，因而就有相互沟通，协商谈判等一些为项目管理艺术所使用的软技术。 

  二、项目管理对房地产开发的现实意义 

  虽然项目管理的理念及方法在我国施工企业中已经相当普及，但是在房地产开发企业中却未引起足够的重视。与工程施工相比，房地产的项目运作特征更为明显。房地产项目管理具有幅度更宽、内容更广、层次更高、难度更大的特点，因为工程施工只是房地产开发的一个阶段，因而项目管理在房地产项目开发中发挥的作用会更加显著。 

  这里有一个成功的房地产项目管理案例。由保罗·伯格（Paul Berg）领导的森姆斯柏瑞（Simsbury）建筑师事务公司，负责开发一个名为“鹿之苑”的住宅小区项目。该项目是在13.5英亩的郊区土地上进行低密度的公寓楼开发建设，共包括48套花园式公寓，每套公寓有2-3间卧室，面积从1000-13000平方英尺不等。该项目还有附属的儿童游玩区、停车场和环境工程等。来自建筑师事务公司的项目团队一直在运用项目管理的技术与思路，他们清晰地界定了项目目标和任务：①在375万美元的预算内完成项目；②按时或提前完成；③作为一个最符合项目要求的团队执行项目；④预测项目需求，并在问题发生之前识别潜在的问题；⑤使客户满意地结束项目。由于项目团队的辛勤努力以及项目管理技术的成功运用，这个小区在不到8个月的时间内就竣工了，比原计划工期提前了一个月，还节省了30万美元的预算支出。由于“鹿之苑”项目的成功运作，康涅狄州的另一个占地50英亩、总价875万美元的房屋开发项目也由业主交给了

建筑师事务所及其项目团队来完成。然而项目团队最大的满足感在于他们帮助了那些原来可能没有机会住进环境这么优美的家园的人，使他们现在可以买得起这样的房屋。 

  这个案例非常形象地展示了项目管理所起到的作用，对我国的开发企业有着借鉴意义。房地产开发企业引入项目管理必将是今后发展的一个趋势，这是因为： 

  ①随着我国加入WTO的日益临近，以及我国的投资环境和法律向国际惯例的靠扰，开发企业实施项目管理，可以实现与国际工程惯例的接轨，增加开发企业的国际竞争力。 

  ②在激烈的市场竞争中，提高管理水平是开发企业获利的根本途径。开发企业是通过项目来实现利润的，项目管理可以有效地提高项目的利润，从而保证开发企业的经济效益。 

  ③项目管理使开发企业更加注重与客户的沟通，注重为客户度身定做更具个性化特征的产品，从而更好地满足市场需求，规避项目的风险，使开发企业走出开发越多、空置越多的房地产怪圈。 

  ④采用项目管理，实行招投标制度、项目监理制度，可以杜绝黑箱操作，确保工程质量，防止豆腐渣工程的出现；同时项目管理可以控制项目成本，减少项目超期的风险。 

  ⑤项目管理有利于大型开发项目的项目融资。项目融资是国际中长期贷款的一种形式，是以项目的效益作为还款的资金来源，它主要用于那些需要巨额资金、投资风险大而传统融资又难以满足的工程项目。项目管理为项目融资提供了相应的管理机制，从而有利于项目融资的开展。 

作者单位：中国城乡建设发展总公司

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