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试论物业经营与商品经营的差异

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 15:09:41| 物业经营管理|人气:142

试论物业经营与商品经营的差异,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题, 集团在二届五次职代会报告中,已明确将生产资料贸易、专业市场和现代物流、电子商务列为三大业态重点发展,因此我们有必要加深对三大业态的认识。在此选择贸易与市场两大业态抽象地进行分析对比。

  贸易即商品经营,俗称买卖,是我们从事商业工作比较熟悉的经济活动,而市场中的物业经营则是近十年才出现,正慢慢被规范的经济活动。本人参加工作的前十年大部份时间从事商品经营活动,近十年较多时间接触物业经营,觉得两者之间从思维到表现方式都有很大差异。在这里将两者进行比较分析,试图在对其差异的认识中找出特殊性和规律性,从中帮助我们得到一些有益的启示。

  1.盈利思维不同。商品经营奉行“赚头蚀尾”,即将盈利能力放在经营过程的最初阶段。新货上市先赚个盘满钵满,然后慢慢降价,薄利多销,货尾可以蚀让回笼资金。而物业经营是蚀头赚尾。我们可以看到许多新开盘的市场(或商场)往往以低价租金吸引经营者入驻,然后随着市场转旺,慢慢提高租金。此时承租者由于生意做开、做顺,已将主要注意力放在扩大经营上,关心如何赚钱,而不太注意和计较慢慢出现的租金变化。

  2.商品形式和盈利方式不同。商品经营是商品实物的所有权转移,买卖双方钱货两讫,所有权转移就意味着交易完成,有进销差就形成毛利,其商品市场生命期短。而物业经营中的商品则是物业使用功能的附加值,即物业使用权的有限期,有制约的买卖,物业的所有权没有发生变化,业主收取的租金就是物业使用权交易的毛利。物业使用功能的市场生命期很长。

  3.定价原则不同。前者通常按进货价加上经营过程的费用和可以获取的利润定售价,这里影响比较大的是进货成本,而且卖方通常以季节、商品功能等推动市场定价。而后者租金价格通常受买(租)方影响,按市场需求定位,由于物业折旧不多,因此开始定价比较多地考虑日常的经营成本。此外,商品经营中开始定低价会令经营者容易出现亏本,而物业经营只是赚多与赚少的问题。借用股市术语,前者是高开低走,后者是低开高走。

  4.调(降)价意义不同。两者因为市场压力的需要而利用价格的变化进行竞争。在前者调(降)价,通常是商家为了将库存的某种商品通过降价尽快销售而退出,以便腾出财力与精力去选择其它品种的经营,这是一种消极的行为,是一种退的表现。而后者则是通过降价去留住租客,为的是帮助租客不被市场压力所淘汰,这时可充分体现物业租价在市场中的调节适应作用,是一种互动式的、进的表现,这种暂时的降是为了日后升的需要。

  5.经营所需的时间和变化频率不同。这里特指完成每笔交易的时间。前者非常讲究时效,强调货如轮转,尤其是季节性的商品交易时间越短效益越大。一个出色的商人总想市场出现波动,商机只有在市场变化中才容易出现。而后者追求长远稳定的收益,所以希望合同的周期长些,%www.667e.com%若出现租客频繁变动,每次变动都会因为新客入伙装修,业主要给免租的装修期,这会导致整体上的效益下降。同样,后者追求稳步发展。

  6.经营风险表现不同。前者的风险主要在商品(除质量问题外)本身是否卖得出去,通常卖不出的责任由商家承担,可以换货的例子很少。因此积压库存就成为风险,而且还容易出现付出钱收不到货,或货不对板和不及时到货错过销售机会的风险。所有这些都影响经营本金,处理不当就出现亏本。而后者的风险是出租物业有否损毁,因为租客可以随时更换,业主承受暂时性的租金影响,相对物业价值风险小。暂时收不到租金,损失的只是物业单位时间的使用价值,对物业主体本身没有损失,而且无须担心物业会被承租者骗走。物业的本(物业价值)不会因暂时的市场变化而亏掉。

  7.关注的对象和方式不同。两者同样关心市场。前者在合同定立之后,经营者比较多关注商品能否及时到货,质量是否保证及进销价是否盈利,不太关心购买者对商品的处置。而后者经营业主除关心出租物业有否损坏,地关心租用者的经营状况(交租能力),甚至设法帮助、善待他们,期望他们在承租场地中创造好的效益。因为租用者才是物业价值的实现者。

  8.投入方向不同。前者买方投入资金买入商品,将钱投入到别人身上换取自己所需,投入与商品数量有关,大进、大出、大风险。而后者的投入是对物业日常维修、保养,将钱投入到自己身上,对承租者只有得益没有得利,业主投入是与物业的%www.667e.com%价值质量有关,大投入、大保险。前者还有投出资金的在途风险。

  9.评价方式不同。前者比较注重经营的过程,一个新品上市、一个品牌代理、一项促销活动,每次都轰轰烈烈,上电视、登广告,通过各种媒体宣传。最终的经营(效益)结果却很少为人所知,而且结果不一定理想。因此前者通常是享受(评价)其经营的过程而较少享受其结果。后者因为其过程充满酸、甜、苦、辣,是一种默默耕耘的累积性工作,平凡而没有辉煌,但其经营结果(效益)则是充实的,因此享受(评价)结果多于享受过程。前者高调容易体现成绩,后者低调才能有业绩。

  10.所使用的资源方式不同。前者需用的资源是资金,只要有足够的现金流就可以做大销售,达到好的经营效益。在这里资金是经营的动力,相当于汽车动力所需的汽油。而后者使用的是资产物业,优质物业通过认真经营,就可以带来优质回报,在这里资金只是经营运行中的润滑油,不可缺少但无须太多。

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