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试论商业物业管理的经营特质

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 15:09:39| 物业经营管理|人气:506

试论商业物业管理的经营特质,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题, 我国的商业物业从20世纪80年代末至今发展迅猛,而商业物业管理的发展却一直较缓。是因为商业物业有其自身的特点,不能简单套用现成的普通物业的管理模式,这需要探索与商业物业特点相适应的管理模式。

  商业物业管理区别于其他物业管理的根本特征,是其经营特质,因为:

  1.商业经营是商业物业的核心。商业物业投资者关心的是最快、最大的收取投资回报,所以最关心的是物业的经营状况。如果没有良好的经营收益,商场不景气,商户赚不到钱,开始煮“无米之炊”时,是不可能支付物业管理费的,那么再出色的物业管理也无能为力。如广州某著名物业管理公司承接了广州某地下商场,就因为商场定位错误,造成招商困难,开业不久就经营困难,难以支付日常管理开支,管理公司只好退出管理。可以说,决定商业物业成功与否%www.667e.com%的是商业物业的经营,而非商业的物业管理水平。

  2.商业物业管理是为经营创造条件。商业物业管理的目的是创造方便、安全、舒适的消费环境,帮助商家吸引和留住消费者,为商家创造利润。商业物业管理是为商业经营服务的,是为经营创造环境、创造有利条件,从而带动经营。因此,在商业物业中,物业管理必须以经营为中心,围绕经营展开管理,把创造良好的经营效益作为物业管理的目标。

  商业物业的经营特质,要求物业管理要围绕经营实施管理,把经营的理念融合于物业管理的方方面面。

  (一)理解经营,以经营为中心开展物业管理。

  在实践中,物业经营和管理难免存在着矛盾。物业管理着眼于长远利益,看重物业的保值增值,而经营则追求利润最大化,更看重眼下的利益。但经营和管理在本质要求上却是统一的,没有物业的长期管理,商业物业不能保证长期的发展和投资回报;而如果没有良好的经营,物业管理将缺乏维系管理的资金,则生存维艰,更谈不上使物业保值增值。因此,在商业物业中,管理公司不能有本位主义,而应经常换位思考,主动配合经营工作。例如,商场进行经营推广活动,管理公司应站在经营立场上,协助经营策划推广活动,在人员、清洁、安全、设备等方面积极进行配合,而不要从管理角度片面强调管理困难,消极对待一切推广活动。

  (二)配合经营,为经营创造有利条件。

  商业物业管理要主动配合商业物 业的经营。

  1.统一组织商业形象的宣传推广活动。商业推广可以树立良好的商业形象,吸引消费者,是商场物业管理必不可少的工作。物业管理公司应积极策划和组织形式多样的宣传推广活动,如商业标识、媒体推广、整体促销、顾客联谊、明星专题活动、商业赞助社会公益活动等。一旦形成商场的良好形象,便成为一种信誉、品牌和无声的广告,成为商场的无形资产,带动商场的经营。

  2.创造安全、方便、轻松的消费环境。商业物业面积大、店铺多、商品多、人流量大、人员素质杂,物业%www.667e.com%管理难度相当大。管理公司要加强场地控制,注意巡查和监控,特别加强对火灾、盗窃、爆炸等紧急事件的防范,保证商场的设备、清洁、治安、消防等各项管理良好运作,为商业物业的经营提供根本保障。

  3.加强商铺管理,保证商场经营活动的正常开展。物业管理公司要做到:对营业时间进行控制,所有商铺按时开铺、关铺,正常营业;加强对公开场所的控制,阻止侵占公开通道、乱贴海报广告等;保证商场的整体形象,对空置商铺进行封闭,要求货品摆放统一美观等;强化装修管理,防止装修商铺干扰营业等等。

  (三)参与经营,把经营纳入到物业管理中来。

  在商业物业管理中,物业管理公司不能置身于经营之外,而应积极参与经营。尤其是随着商业物业产权多元化,很多商铺投资者不懂经营,更需借助管理者参与经营。

  1.协助开发商进行招租。例如,广州珠江物业酒店管理公司在承接南宁新朝阳商场时,就主动把管理公司在广州百货商场(该公司的另一个在管商场)的客户介绍到新朝阳商场,带动了商场的租赁,为管理公司在商场的管理奠定厂良好的基础。

  2.为商铺进行招租代理。对二手商铺进行统一招租,促进商场的经营。

  3.场地经营。利用商业物业中的空置场地进行广告、推广等经营,不仅可以带旺商场的经营,也可以为物业管理公司带来收益。

  (四)服务经营,为经营提供商业服务。

  物业管理公司在商业服务中可作为的空间很大,主要包括:

  1.营业员培训。商业物业中往往有上百家商铺,他们招聘的营业员通常未受过专业培训。管理公司可以定期对这些营业员进行培训,提高他们的专业素质和服务水平,从而提升商场的服务形象。

  2.营业员的监督。物业管理公司可以作为投资者在商场的代表,承担监督营业员的任务,通过巡查监督,及时制止营业员在商铺内看报纸、听音乐、吃饭等现象,确保商场的规范服务。

  3.商务服务。物业管理公司应配合经营,提供通订房、订票、打字、传真、电子商务等服务,不仅为商家和消费者提供方便,也扩大了商场的服务功能。 [FS:PAGE]

  4.信息服务。为促进商业物业的经营,物业管理公司还应利用广播、专栏、电子屏幕、局域网等信息媒介,为商家提供业务信息和管理信息,主动为商家联络相关厂家,提供商为商家推介适销对路、价格有竞争力的商品,引导商家开展经营活动。

  (五)监督管理,确保商场的信誉。

  为维护商业物业的形象,创造良好的商业信誉,保证商业经营的长远利益,物业管理公司还要加强对商场内经营者的监督和管理,不得欺行霸市,不得进行不公平竞争,打击假冒伪劣商品等。

  1.货品控制。控制进入商场的商品,打击假冒伪劣商品,提高商品的质量,维护商场的信誉。

  2.处理客户投诉。对商品质量问题要妥善处理,该退的退,该换的换;对售货员的服务态度问题要进行教育说服。

  3.主动引进公安、工商、综合执法等部门进行管理,借助政府组织大型活动和会议的机会,促进政府行为与商场推广活动相结合,推动商场整体环境的改善和服务质量的提高。

  商业物业管理拓宽了物业管理的领域,它作为物业经营与物业管理的有机合成,有着广阔的市场空间。物业管理公司只有围绕经营,创造性地开展管理,才能做好商业物业管理。

试论商业物业管理的经营特质
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