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中国内地房地产投资信托基金的定位、模式及基本框架

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 15:08:45| 物业经营管理|人气:660

中国内地房地产投资信托基金的定位、模式及基本框架,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题,   一、中国内地房地产投资信托基金的定位

  鉴于我国目前存在的住房租赁市场远不如买房市场发达,租售比价严重不合理;房地产企业资金过度依赖银行贷款,房地产业投资风险增大;结构性矛盾日益显现,中低价房供不应求,高档住房供大于求等问题,中国内地设立房地产投资信托基金建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房,并辅以一定比例的经营性公建项目,以平衡租金收入,实现受益人的预期收益。

  当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的发展意义深远:一是有助于增加租赁住房供应,改善住房供应结构,发展住房租赁市场,并为中低收入居民提供适宜的租赁住房;二是有利于促进房地产业的专业化发展,使房地产融资、开发、物业管理和投资管理等活动相对分离,促进其效率和水平的提高;三是有利于丰富房地产直接融资形式,推进金融体系改革与创新,有效利用社会闲置资金,扩大直接融资规模,优化融资结构,降低融资成本,同时为大众和保险业提供了有适当收益、低风险的投资品种;四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。

  在中国内地设立房地产投资信托基金已具备良好的基础:一是租赁市场的需求潜力将为房地产投资信托基金提供广阔市场。二是中国内地房地产市场持续发展日益成熟,在国家宏观政策指导下,金融机构的风险得到有效控制,房地产金融秩序比较稳定,为信托基金提供了良好的市场环境。三是国际和国内经验可资借鉴。近年来,北京国际信托投资有限公司、北方国际信托投资公司等一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资,推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品,这些探索对设立信托基金均具有借鉴作用,并积累了一定经验。四是国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构,也已具备为信托基金提供专业服务的能力。五是投资者投资这类房地产投资信托基金是有收益的。把政府原用于解决中低收入居民的住房问题的资金整合起来,加上原来经济适用房“补砖头”的优惠政策以及土地出让金等,再加上社会投资和经营性公建的高租金收入,这类房地产投资信托基金的回报率不会太高,但一定高于银行存款。

  二、中国内地房地产投资信托基金模式的选择

  1、可供选择的三种模式。

  (1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能,在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时,有效地保护投资人 (委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上,就要克服其在产品设计上的障碍:一是只具融资性,不具投资性;二是无统一交易平台,面临市场流动性问题;三是债权性质,使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。

  (2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于:一是障碍少,以现有《公司法》和《证券法》为根本依据;二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验;三是这种模式下的基金的股东即为公司股东,回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突;四是国际上有成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有:一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50%”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍;二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。

  (3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于:一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验;二是避开公司法对公司对外投资50%限额比例的限制;三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有:一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突;二是缺乏法律依据。

  2、选择信托基金。

  在上述三种模式中,我们认为,利用现有的信托法规及信托制度,在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务基础上设立本基金,法律、政策障碍少,可行性强,试点工作成功的机会更大。

  (1)相对完善的信托法律法规有助于基金的规范运作。2001年以来,我国www.667e.com相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《信托业务会计核算办法》。信托法律法规体制已经相对完善,便于基金规范运作及获得有效监督。

  (2)现有的集合资金信托计划为本基金的设立奠定了基础。第一,此类计划广泛地投资于房地产,已经为房地产企业、投资者和监管部门所熟悉,具有较好的市场基础。第二,信托投资公司已经开始利用此类计划来探索设立本土化房地产投资信托基金的途径。如2003年12月北京国投推出的一个计划,就是直接购买一个商铺的产权,信托计划投资者的回报源自商铺的租金收入。该计划在运作原理上已经接近国际上的房地产投资信托基金。

  3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功经验。

  美国现有的房地产投资信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”;在台湾就明确地被称为“不动产投资信托”,而把该信托项下的信托财产称之为“基金”。

  我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时,把基金管理人和基金托管人视作共同受托人,并分别赋予其管理基金和保管财产的义务,两者分别对基金管理不当和财产保管不当负责。但是按照我国信托法,共同受托人所承担的义务是一样的,必须对信托财产的管理、运用及保管不当负同一责任。因此,证券投资基金法与信托法存在冲突。

  如果我们要借鉴新加坡或香港的模式设立房地产投资信托基金,同样面临着上述法律冲突。因此,我们认为,借鉴台湾的做法更适合我国内地现行法律体系,在现行信托法律体制框架内完全可以设立房地产投资信托基金。

  三、建立我国内地投资信托基金的基本框架设计

  1、信托基金设立形式。借鉴我国台湾地区的模式,信托基金采用契约型方式设立,由信托投资公司作为受托人,以设立信托的方式,发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式,采用公募方式,上市交易,存续期间不得赎回,并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托存续期不低于30年,信托到期终止后,经受益人大会协商可以延长存续期,也可采取发行新的信托基金的方法,按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业,实现原投资者的资金退出。

  2、信托基金的主要参与者。信托基金的主要参与者包括委托人、受托人、资产管理人和受益人。

  3、受益人大会制度。为了保障投资者的合法权益,信托基金可引入受益人大会制度,并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会议相当于股东大会,可以就基金管理和运作的重大问题进行表决,如投资策略的改变、受托人的撤换、新受益证券的增发、基金终止等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定,充分发挥受益人大会的作用,规范信托财产的管理和运作,建立严密的风险内控制度。

  4、收益及分配。信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税、费等支出后,原则上将90%收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式,投资者必须在自担风险的前提下享受投资收益。因此,基金只提供预测的收益率,而不就投资回报对投资者作任何承诺。

  5、信托资金的运用。信托资金的运用,主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房,并辅以部分经营性的公建项目,以平衡租金收入,实www.667e.com现受益人的预期收益。

  (1)收购房源。信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房,同时,信托基金还可收购符合信托基金运用方向,由房地产开发公司定向建设的住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区,具有一定的人口规模及产业基础,有较强的土地升值空间,符合城市建设发展方向的地区,有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。

  (2)租金标准。租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给予政策扶持,可在一定程度上降低租金水平。

  6、配套优惠政策。信托基金在我国尚处起步阶段,鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层,为降低运营成本,保证信托基金试点项目的成功,政府可给予必要的政策扶持。如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策,在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税,对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5%收取,对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。

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