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业主自治就是业主自行管理吗?

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 14:56:09| 综合能力|人气:868

业主自治就是业主自行管理吗?,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题,   很显然一些人对这个问题存在认识偏差。对于业主自治的涵义,根据《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》中下的定义,是指住宅区业主(业主代表)大会选举产生的业主委员会,代表全体业主依照《条例》规定选聘物业管理企业,对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务的活动。至于这个定义是不是很准确,我们暂不深究,但对于业主自治,我们应当理解其主要包含两个关键环节:

  一是要建立全体业主共同遵守的《业主公约》,以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为,使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有人和使用人自律的保证,也是实现业主自治的前提。  

  二是要成立业主委员会,代表广大业主的利益来管理整个物业,负责选聘物业管理企业,对物业的管理提出具体要求,以合同的形式选择物业管理企业实施物业管理,承担管理责任,协调和监督物业管理企业的具体工作。业主委员会根据业主大会的决议代表业主行使物业管理企业的选聘权和解聘权是业主自治的关键。

  业主自行管理,实际上是我国大部分相对贫穷的,物业管理尚为空白的地方,人们针对物业管理的客观需求,结合自身经济的实际承受能力而采取的一种比较原始的物业管理,管理内容基本上停留在搞卫生、看门的状况,这是一种无奈之举,不是完整意义上的物业管理,充其量是物业管理的雏形。而像深圳、上海、北京等物业管理普及率高的大中城市再回到物业自行管理,实际上是一种倒退。

  再从法律层面上看,由于业主自行管理不属于全国《物业管理条例》的调整范畴。因此,对已经基本成型的物业管理再回到业主自身管理或者业主委托专业公司管理这一现象或者呼声,其中有关管理的主体资格、民事责任的承担等很多问题目前均无相关法律支持,且与《民法通则》、《公司法》的原则精神有抵触。在实际操作上,如果让业主委员会主导并实际经营物业管理的全部事项,由于没有一个合同和相应机制的约束,那么,谁来监督业委会的行为?通过怎样的机制或渠道来监督?是否还得成立一个专门的监督组织?一旦管理失职或因管理过失造成重大损害后果,谁来承担民事责任?诸如此类的问题一旦酿成,就不是一个简单的小区管理纠纷问题,很可能就是一个严重的社会问题,甚至关系到国家的发展与稳定。

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