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物业公司如何面对住宅空调机位设计方面存在的问题

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 14:51:37| 物业管理实务|人气:330

物业公司如何面对住宅空调机位设计方面存在的问题,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题,   随着人们生活水平的不断提高,空调,这个过去的生活奢侈品已经逐渐演变成为一种生活必需品,越来越多地进入到寻常百姓家。近几年来新建的小区住宅,为追求外墙的美观和整洁,一般在建设时都统一预留有安装空调室外机的位置。在业主入伙进行装修时,小区的物业管理公司也会在《业主临时公约》或者装修注意事项中,专门约定业主安装空调时要将空调室外机放置到空调机位上。如果空调机位设计建造不合理,容易引发后续使用、安全方面的问题,同时也给物业管理增加难题。

  一、住宅空调机位设计建造方面存在的主要问题

  (一)部分小区没有设置专门的空调机位

  这种情况主要出现在一些较早建成的住宅小区,特别是早期的房改房。当初小区在建设时空调还不普及,住宅的设计水平也不及开发商在开发住宅时没有考虑设置专门的空调机位。在这些小区里,放眼望去,住宅楼的外墙面上布满了大大小小的空调室外机。由于受当时传统房屋管理体制和早期物业管理水平的制约,房屋自管单位和物业管理公司也没有要求业主一定要使用不锈钢支架固定空调室外机,因此在这样的小区里,固定空调室外机的支架大部分是成本较低的镀锌三角铁架。经过长时间的风吹日晒雨淋,这些镀锌三角铁架已是锈迹斑斑。与此同时,雨水的长期冲刷洗礼,在固定支架的墙面上亦留下一条条棕红色的锈迹。再加上没有统一安装空调排水管,空调产生的冷凝水根本没有可排放的地方,不得不临空随意排放。从物业管理的角度,这些外挂的空调机存在着很大的安全隐患。而这样的住宅小区的楼龄一般至少都有十几年了,长期的物理化学因素的侵害使得支架防锈能力日益减弱,亦使得空调外机运行振动,支架的锈蚀松动就更是不可避免。在这种情况下,支架上面承受着的几十公斤的空调外机,随着时间的推移,业主和物业公司都有不约而同的担心:不知何时会突然发生高空坠物事件,这一个个空调机架载着空调外机,就犹如一颗颗悬挂在半空的“不定时炸xxx弹”,极其危险!另外空调冷凝水随意洒落,也给经过的行人造成不便。某小区一业主买房时看中3楼附有晒台,可以休闲娱乐,于是就买了3楼的这套房子。不料一到夏天,3楼以上几十台空调的冷凝水都往这个晒台排放,就像一直下着雨,根本没法在晒台多呆。更麻烦的是,这些空调水在晒台上汇集后,流到了外墙边,又渗到室内,最后不得不找施工队将外墙角重新进行防水处理。到了晚上空调水从高空落下,滴在雨篷上滴滴答答不停作响,严重影响休息。

  (二)部分小区空调机位数量不足

  这种现象主要出现在一些大户型住宅里,这些户型房间较多,虽然设计有专门的空调机位,但总数不足。某小区有一单元楼,都是150平方米和190平方米的大户型,面积大、房间多,一般设计有专门的书房和工人房,住户安装的空调普遍都在4台以上,而一套房子只有3个供安放空调室外机的机位,书房和工人房则没有。当初业主装修时物业管理公司曾规定空调外机要放进空调机位,但是因为没办法解决书房和工人房的空调机位问题,最终只能让业主用不锈钢支架把空调主机固定在外墙上。还有些住宅的客厅没有设计空调机位,物业管理公司一般要求业主将空调机安装在阳台的侧墙上,这样一是占去了阳台的不少活动空间;二是一开机阳台上热浪滚滚,废气冲天,根本无法停留;三是空调噪音透过阳台上的落地玻璃会传到屋子里,影响休息。

  (三)有的小区空调机位设计不尽合理

  目前出现的情况大致有以下几种:

  一是空调机位空间不够大。柜式空调和中央空调已越来越多地进入到普通家庭中,但很多楼盘在设计时没有考虑到这些空调的室外机体积相对比较大,出现机位空间太小,难以容下室外机的现象。

  二是空调机位散热不好,影响空调器的使用。大部分楼盘的空调机位都设置在飘窗下或设置在专门的小平台上,为了外墙面的整洁美观,很多是用百叶窗式的挡板隐蔽起来。空调在制冷的时候,室外机需要散热。由于百叶窗叶片外低内高,安装过密,热量不易散发,空调室外机一般都有过热保护装置,温度太高则会出现停机现象,影响了业主室内的正常制冷。

  三是空调机位位置设计不合理。有些机位的设计不利于空调外机的安装,对于日后的维修和保养造成一定的困难;有些设计导致空调外机和室内机的连接管长度过长,制冷效果大打折扣;还有些机位的设计使得安装后的空调机正对着对面的住宅,空调一开,热风全吹到了别人家里。

  四是空调机位没有做专门的防水处理。空调外机会产生少量的冷凝水,刮风下雨时雨水也会飘进机位,长时间浸泡有可能造成下一层住户外墙渗水。

  二、物业管理公司的应对策略

  住宅空调机位设计方面存在的问题,给小区的业主和使用人带来的烦恼和纠纷是有目共睹的。

  首先,容易引起邻里纠纷。报纸等媒体上曾报道过某新建使用不久的住宅小区内,两住户为争夺室外空调机位而大打出手,导致业主受伤的事件。

  其次,容易引起业主和物业管理公司之间的矛盾。通过向开发商和从事建筑设计的专业人员咨询,发现在目前的楼盘建设中,对空调机位的设计的确是滞后和不科学的,几乎没有人专门对空调机位与建筑物的有机结合做过系统的研究。2000年3月1日起实施的国家标准《房间空气调节器安装规范》GB17790-1999中,虽然对空调器的安装要求、安装操作程序、检验方法等方面作了相应的规定,但对空调外机支架的安全使用年限则没有相关的规定。建设部颁布的国家标准《住宅设计规范》GB 50096-1999中,对空调的规定只有一条“最热月平均室外气温高于和等于25℃的地区,每套住宅内应预留安装空调设备的位置和条件”,对于如何预留、预留多少等具体问题并未提及,可操作性不强,对实际操作指导意义不大。

  针对目前关于住宅空调机位设计方面的相关法律法规不健全的状况,物业管理公司可从以下几个方面着手解决空调机位存在的问题:   

  (一)加大宣传力度,督促业主整改

  对于那些没有设计空调机位的住宅,物业管理公司首先要加大宣传力度,让业主了解到空调室外支架存在的安全隐患,明确告知业主和使用人,一旦发生空调室外机坠落伤人事件,后果不堪设想,空调室外机所有人要依法承担相应法律责任。其次要督促业主对空调外挂支架进行检查加固或更换固定器材,把风险降到最小,同时尽量采用不锈钢支架固定空调外机。

  (二)加强早期介入

  在物业管理的早期介入阶段,在建筑方案设计时,针对空调机位向开发商提出建设性的意见,以完善空调机位的设计。第一,应考虑实用性,不能单纯为了美观而妨碍空调机的安装和日后的维修保养;安装位置也应尽量靠近窗洞口,尽量避免设在无窗的山墙。第二,空调机位大小要足够,保证空调室外机前后左右四个方向都有一定空间,百叶设置不要太密,保证空调机的通风散热。第三,每个房间都要配备空调机位,对于一些高档住宅还要考虑有安装中央空调室外机的位置。第四,每个空调机位旁要设排水管或地漏,空调冷凝水都可以通过这些设施统一排放。第五,空调机位要做相应的防水处理。

  (三)加强协调,妥善处理遗留问题

  对已经建成的小区,处理因空调机位而产生的问题和纠纷要以人为本,具体情况具体分析。若属于开发商开发设计方案不合理,且开发商依然有后续滚动开发任务的,物业管理公司可与开发商协调进行统一整改,以便统一形象,促进后期销售;若开发商已经撤离或是不愿、不能负责的,物业公司应与业主委员会、业主多做沟通,争取通过召开业主大会制定出妥善的统一解决方案;如果没有业主委员会且难以通过动员单个业主完成整改的,物业管理公司可以积极向上级主管部门反映,争取旧城改造和文明卫生城市创建项目专项经费的支持,通过多方努力加以解决。

  总之,管理无小事,服务无小事。物业管理公司面向千家万户,空调机位问题可大可小,物业管理公司要把它当作一项日常管理工作去面对去解决,这对和谐社区的建设无疑是一个促进。

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