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珠海市物业管理条例(四)

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  第四章  物业管理服务

  第四十七条  物业服务企业应当按照物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书核定的资质等级从事相应的物业管理服务活动,从业人员应当按照规定取得资格证书。

  市物业管理行政主管部门可以委托各区物业管理行政主管部门核发在本区工商行政管理部门进行工商登记的物业服务企业三级(含暂定三级)资质证书。

  市外的物业服务企业进入本市从事物业管理服务前,应当向市物业管理行政主管部门办理登记备案。

  物业管理行政主管部门应当对物业服务企业进行考核,建立物业服务企业信用档案,向社会公开。

  第四十八条  住宅物业的建设单位应当在取得商品房预售许可证之前通过招投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业,并将签订的前期物业管理服务合同向物业管理行政主管部门备案。前期物业管理招投标按照有关规定执行。

  投标人少于三个或者住宅规模较小的,经区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  前期物业管理服务合同可以约定期限;期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的,前期物业管理服务合同终止。

  除有特别规定外,本条例关于物业管理服务合同的有关规定适用于前期物业管理服务合同。

  第四十九条  建设单位应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约,作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业管理服务合同约定的内容,应当载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费用标准。建设单位未在房屋买卖合同中载明前期物业管理服务费用标准的,按照政府指导价的最低标准执行。

  第五十条  业主委员会应当与业主大会通过招投标或者协议方式确定的物业服务企业签订物业管理服务合同,物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定,提供相应的物业管理服务。

  第五十一条  物业服务企业享有下列权利:

  (一)根据有关法律、法规规定和物业管理服务合同,对物业及其环境秩序进行管理;

  (二)依照物业管理服务合同和有关规定收取物业服务费用;

  (三)制止物业管理区域内损害公共利益的行为;

  (四)法律、法规规定的其他权利。

  物业服务企业履行下列义务:

  (一)履行物业管理服务合同,提供安全防范、卫生保洁服务,提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务;

  (二)公布日常维护费用等公共费用的使用情况;

  (三)接受业主委员会和业主的监督;

  (四)法律、法规规定以及物业管理服务合同约定的其他义务。

  第五十二条  物业管理服务合同应当约定下列基本内容:

  (一)物业管理服务项目及其内容、标准、措施、目标;

  (二)物业管理服务费用的标准及收取办法;

  (三)物业管理服务费用收支管理的措施及目标;

  (四)各方权利义务;

  (五)违约责任;

  (六)合同争议及纠纷的解决办法;

  (七)提前解除合同的条件;

  (八)合同期限;

  (九)合同生效条款;

  (十)其他事项。

  物业管理服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业管理服务项目。

  合同的期限一般不少于三年,不超过五年。

  物业管理服务合同双方应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本,签订物业管理服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起三十日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。

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  第五十三条  物业服务企业可以将物业管理服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  第五十四条  物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理处。

  物业服务企业应当积极参与社区建设,支持居民委员会开展工作,积极配合公安、人口计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好有关工作。

  第五十五条  物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业管理服务合同的约定,导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的,应当依法承担相应的法律责任;有保证人身、财产安全特别约定的,从其约定。

  第五十六条  物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。

  政府指导价由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定,根据物价指数进行适时调整,每年向社会公布。

  政府指导价范围之外的物业管理服务收费,可以实行市场调节价。

  第五十七条  物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。物业服务企业不得单方收取公示范围之外的费用。

  第五十八条  物业服务企业应当每月公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额,按照市政府有关规定向全体业主合理分摊有关费用。物业管理服务合同另有约定的,从约定。

  建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立计量器。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器的,不予办理竣工验收备案。

  第五十九条  物业管理服务费用按照下列规定承担:

  (一)前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业管理服务费用由建设单位承担;

  (二)物业交付业主后次月起的物业管理服务费用由业主承担。

  业主空置物业,应当交纳物业管理服务费用。

  第六十条  物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取任何附加费用。

  第六十一条  业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的,物业服务企业有权催缴,要求限期交纳;物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。

  业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴。

  业主违反物业管理服务合同约定,逾期不交纳物业管理服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第六十二条  物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的,受让人应当了解原业主的物业管理服务费用和物业维修资金交纳情况。

  受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、真实姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会,办理有关手续。

  第六十三条  业主委员会应当在物业管理服务合同期限届满九十组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。双方商定续聘的,应当重新签订物业管理服务合同;决定不续聘的,应当以书面形式通知对方。

  物业管理服务合同期限届满,合同双方没有作出是否续聘决定的,原物业管理服务合同继续履行。

  第六十四条  物业管理服务合同终止,决定不续聘的,物业服务企业应当按照物业管理服务合同约定的期限退出物业管理区域;物业管理服务合同未约定期限的,应当在物业管理服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

  物业服务企业退出物业管理区域终止物业管理服务之前,应当向业主委员会移交有关配套设施设备和相关场地、有关物品和文件档案资料;物业服务企业在物业管理期间所产生的涉及业主的信息资料也应当全部移交,不得外泄;物业服务企业还应当配合新选聘的物业服务企业做好接管工作,办理交接手续。新选聘的物业服务企业在未办理交接手续前,不得进入物业管理区域,居民委员会应当尽快组织新旧物业服务企业的交接。

  第六十五条  物业管理服务交接时,交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料进行查验。查验中发现问题的,交接各方应当书面确认。

  查验中发现的问题,属于建设单位责任的,建设单位应当承担相应责任;属于部分业主责任的,部分业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于全体业主责任的,全体业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于物业服务企业责任的,物业服务企业应当承担相应责任。

  第六十六条  业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约,履行物业管理服务合同。

  业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同;物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。

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