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试论我国物业管理制度的立法构建及完善(二)

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  2、物业管理概述

  2.1物业管理的概念、特征及类型

  2.1.1物业的概念

  “物业”对应的英文是“real estate”或“real property”,含义是:“财产、资产、拥有物、房地产”,在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展,物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为,“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。 一个完整的物业一般由以下四个部分构成 :

  (1)建筑物本体

  (2)附属设备

  (3)公共设施

  (4)建筑地块。

  2.1.2物业管理的概念、特征及类型

  (1)物业管理概念

  物业管理的概念有广义和狭义之分。广义的物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托,物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义物业管理与狭义物业管理的区别主要在于物业管理机构的范围不同。

  (2)物业管理的特征

  物业管理具有以下特征:

  ①物业管理职能的社会化。物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来,在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能,如环保、卫生、保安、消防等。物业管理的基本运作是业主按约定缴纳服务费,即可享受相应服务;物业管理企业通过竞争,拓展接管物业范围。在上述过程中,各方均获得利益,与此同时,城市管理的社会化程度也得以提高。

  ②物业管理机构的专业化。随着社会的发展,分工日趋专业。物业管理企业设置专门的管理机构、配备专业人员、运用现代科技、提供高水平的管理。而且物业管理中的相关事项可由企业再委托专业机构负责。

  ③物业管理过程的市场化。物业管理按照市场经济原则运作。物业管理机企业是市场主体,而非行政主体,物业管理是一种经营行为,各物业管理企业间开展竞争,业主与物业管理企业是平等的交易关系,业主有选择物业管理企业的自由;物业管理实行有偿服务,收费标准除个别项目由政府定价或指导价外,一般由市场定价。

  ④物业管理形式的规范化。物业管理企业的设立、选聘,必须依照相关政策法规;物业管理的开展也必须符合相关规定,如物业接管验收、委托合同与业主公约的签订、业主大会的召开等均应在法律的框架下进行。

  ⑤物业管理关系的契约化。物业管理企业与业主签订的物业管理委托合同,以及业主间订立的业主公约等一系列契约,是物业管理开展的前提条件。委托合同是物业管理企业接管、管理物业的依据,而且也是明确物业管理的服务事项,界定物业管理企业与业主间的权利义务的依据。业主公约是全体业主的自治协议,约定业主的使用、维护制度。

  (3)物业管理的类型

  根据物业管理的主体,即物业业主是否委托专业的物业管理企业,是否实现物业所有权与管理权的分离,可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。委托型物业管理,指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。自主型物业管理,指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。

  根据的物业管理的运作方式和目标,物业管理可以分为服务型物业管理与租赁经营型物业。服务型物业管理,指专业机构对物业的管理,实际是物业的一种售后服务,目的在于确保物业正常使用,处长物业使用寿命,方便业主生活。租赁经营型物业管理,指对物业的管理,实际是物业的经营即创造租赁条件,赢得租户并为之服务,通过收取租金,获得利润。

  根据物业管理的对象,物业管理可以居住物业管理、商业物业管理、特种物业管理。居住物业管理针对业主(使用者)居住的房屋及与之相配套的设备、设施。商业物业管理针对写字楼、商场、宾馆以及旅游场地设施。特种物业管理针对特定工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业。

  2.2物业管理的兴起、作用及意义

  2.2.1物业管理的兴起

  现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时英国开始工业革命,伴随工业发展,大量农村人口涌入工业城市,城市原有房屋设施满足不了人中激增的要求,住房空前紧张。恩格斯对此作了经典的描述:“一方面,大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来;另一方面,这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽,新的街道在开辟,铁路铺到市里,正当工人成群涌入城市的时候,突然出现了工人以从为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。” 由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。19世纪80年代,英国一位叫octavia hill的女士率先制定了租户行为管理办法,开创了物业管理的先河。19世纪90年代,随着科技和建筑技术不断进步,美国等西方国家经济迅速发展安有电梯的高层建筑出现。因为这类建设附属设备较多,结构复杂,多为多个业主共有,其日常维修、管理工作量大、技术性强,于是开始出现了专业的物业管理机构。之后,美国人霍尔特(john welt)于1908年在芝加哥创立了世界上第一个物业管理行业组织“芝加哥建筑物管理人员组织”(cbmo-chicago building managers organization),几年之后美国成立了一个全国性的组织“建筑物业主组织(boo-building owners organization),并在此基础上组建了”建筑物业主与管理人员协会(boma-building owners and managers association)。后来类似的组织也出现在加拿大、英国、日本等国,boma亦即更名为“国际建筑物业主与管理人员协会(bomai-building owners and managers association international),该协会在1922年起发行出版物,并从1924年出版名为《经验交流报告》的年刊。

  由此可见,物业管理兴起流行于国际,成为现代化城市的朝阳产业,具有两方面因素:其一,城市化的发展,多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要;其二,社会分工,所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。

  2.2.2物业管理的作用及意义

  (1)物业管理的作用

  ①配合城镇住房制度改革

  我国城镇住房制度改革的目标是,按照社会主义市场经济的要求,实现住房商品化,由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求改革计划经济体制下的,建立适应市场经济的房屋管理制度,以新型的不动产管理模式取代行政性房屋管理模式。所以,市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。

  ②提高房地产经营活动效益

  市场经济的原理之一是:消费市场决定流通市场和生产市场。房地产活动由投资开发、流通营销和消费使用三个环节组成。物业管理作为房地产活动的最终环节――消费环节,对前级环节有强烈反弹和刺激作用。物业管理不仅使物业管理保值增值,更是消费者购置物业的重要因素,有提高房地产经营效益,完善房地产市场的功能。

  ③促进城市管理工作

  城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞,物业的容貌构成城市的整体形象,物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。物业管理企业开展的受托服务工作是政府市政管理工作的延伸补充,例如物业区域的环保、卫生、治安、交通等服务管理事项,实质上是政府市政管理在物业产权私有化的基础上实现“私营化”。 因此,物业管理的成效影响一个城市的市政形象。

  ④提升业主生活质量

  随着经济的发展,人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅充分发挥维修养护物业,发挥物业最大功能,而且以物为媒,以人为本,物业管理与社区建设相得益彰,为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。如此,群众安居乐业,社区安定团结。

  ⑤增加劳动就业、繁荣第三产业

  物业管理作为服务行业,可以吸纳种类劳动力,提供就业机会,同时物业管理带动装饰维修业,家政服务业、园林绿化业等相关待业的发展,从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。

  专业物业管理与传统房屋管理相比较具有明显的优势:专业物业管理与传统房屋管理比较传统房屋管理专业物业管理管理模式计划经济模式市场经济模式物业权国家财产,产权单一业主所有,产权多元业主地位被动管理自治管理管理单位 政府房管部门—行政主体 物业管理企业—市场主体管理行为准政府行为经营行为管理关系行政性关系民事委托关系管理内容修房为主,单一管理、服务、经营管理方式分散政府部门管理 社会化专业化管理管理费用 低租金,财政补贴服务收费管理效果房屋破损严重物业保值升值

  (2)加强物业管理,切实保护公民合法私有财产

  与物业相关的最密切的法律概念是“物权”。我国目前正在紧锣密鼓的制定《物权法》。这也体现了国家对公民合法的私有财产权的保护。物权最大的特点就是排除他人干涉,其效力足以抗拒国家,排除非法干涉。如警察进民居搜查,必须出示搜查证,否则违法。在西方法律观念中,私人居所国王亦不得非法进入。在我们国家,由于过去几千年的传统,“普天之下莫非王土”,以致我们现在国家侵犯人民的财产权现象十分严重。

  2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过日宪法修正案第二十二条指出:宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”

  认为,对公民合法私有财产的最大保护是保障公民实现其财产的利益最大化。我国改革开放以来,随着经济发展和人民生活水平提高,公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加,特别是越来越多的公民有了私人生产和生活资料,群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有财产之一—房产,就必须加强物业管理的法治化。物业管理法律关系最主要依据建筑物区分所有权制度产生,建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容,加强物业管理体现了对物权的保护,完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值,才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护,与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用,导致私权利的不必要冲突,导致日常生活秩序的混乱,给公民实现利用其最主要的财产—房产的目的设置障碍。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉,还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及让人羡慕的工作效率,真正实现物业的价值。

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  2.3物业管理法律关系的主体、客体及内容

  2.3.1物业管理法律关系的主体

  物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义,依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。物业管理法律关系的主体主要包括:发展商、业主、业主大会和业主委员会、物业管理公司、物业使用人、行政管理机关及其他相关机构。这些主体可分为三大类:民事主体、行政机关和自律组织。

  (1)民事主体,包括:业主、业主大会和业主委员会,发展商,物业管理公司,物业使用人及其他相关机构。

  ①业主业主是物业所有权人,按其拥有的物业所有权状况,又可分为独立所有权人和区分 所有权人。 由于购买了物业,购房人成了物业的产权所有人,合法地拥有所购物业。现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。而且,各业主之间共同关系之复杂已超出了传统民法的相邻关系,于是全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。

  ②开发商开发商是物业管理中十分重要的一员。开发商又称为发展商,即房地产开发企业,依据《城市房地产管理法》第29条规定,房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

  最初,物业是由开发商开发、建造并能通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说,开发商是物业的创造者,原始取得物业的所有权。在物业销售之前,开发商是物业的第一业主。开发商将物业建成,并经政府有关部门综合验收合格后,经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。但是,根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,开发商须在法定期限内对其销售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承担保修责任。在保修范围内涉及物业管理的责任最终由开发商承担。

  另外,开发商作为第一业主,物业开始出售后的一段时期内仍持有较多所有权比例,因此有第一次选择物业管理企业的优先权与便利。开发商常直接以自己作为委托方,签订前期物业管理合同,并作为住宅等物业出售合同的附件。开发商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同,合同期限一般订为一年。因为业主管理委员会成立后,有可能在一年后重新选聘物业管理公司。

  ③物业管理企业物业管理企业根据物业管理合同接受业主或者业主委员会的委托,依照法律合同约定,对物业进行专业化管理,是物业管理法律关系的重要主体。物业管理企业一般须经工商行政管理部门的核准登记以及分发营业执照,而且物业管理企业上房地产管理部门进行资质管理。根据《物业管理企业资质管理试行办法》规定:物业管理企业资质等级分为三级,一级资质物业管理企业注册资本人民币500万元以上,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人;二级资质物业管理企业注册资本人民币300万元以上,相关管理人员和技术人员不少于20人;三级资质物业管理企业注册资本人民币50万元以上,相关管理人员和技术人员不少于5人。新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。

  一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

  ④物业使用人物业使用人又称非业主使用人,是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。物业使用人未与开发商、物业管理企业有直接关系,不是物业销售合同的当事人,也不是物业管理合同的委托方;物业使用人不是物业区域的区分所有权人,不具有成员权,一般不参加业主大会与业主委员会。但物业使用人却是现代物业区域的重要成员,无论是居住或非居住型物业,业主常将物业出租以获收益,另外还有其他多种合法占有作用物业但不拥有所有权的情形。为了能约束物业使用人的行为,保障物业使用人的权益,各国物业管理立法中均明确肯定物业使用人的独立地位。物业使用人不但要与出租人签订租赁合同,而且也要与物业管理公司签订管理公约。所以物业使用人的权利义务不仅源自其与业主间租赁等合同的约定,而且也出自法律法规以及业主公约的规定。

  ⑤其他相关机构物业管理企业依据委托管理合同在物业区内开展管理工作,需要和其他管理工作有关的公司发生联系,如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构,建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新的委托合同,由他们就物业内新的业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理企业与这些公司签约,但其结果却直接影响业主,所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。

  (2)行政管理机关市场经济中的物业管理活动一般通过业主、物业管理企业平等主体间的合同约定开展。但物业管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序,政府行政机关如公安、消防、环保机关等基于行政职权均介入物业管理活动,对各方的行为进行指导监督。在我国,房地产主管部门还直接负责对公房的物业管理。《城市新建住宅小区管理办法》第3条对物业管理中相关行政机构规定:房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作;市级绿化、卫生、交通、治安、供水、供气等行政主管部门和住宅小区所在人民政府按职责分工,负责小区管理中的有关工作的监督指导。目前各地房地产行政管理部门一般设有物业管理办公室,负责本行政区域内的物业管理工作。

  2.3.2物业管理法律关系的客体法律关系的客体,指法律关系主体权利义务共同指向的对象,包括物、行为和非物质财富。在物业管理法律关系中,“物”指物业,即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。“行为”指物业管理中各方主体,业主、开发商、物业管理企业以及政府主管部门的活动。“非物质财富”即智力活动成果,包括精神文化财富,如物业小区的荣誉称号、规划设计等。

  2.3.3物业管理法律关系的内容法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务,法律关系的实质即主体的权利和义务关系。现行的物业管理条例仅调整委托型物业管理中的法律关系,因此,在此也仅主要阐述物业管理法律关系中业主及物业管理企业的权利义务。

  (1)业主的权利义务业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  ①按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

  ②提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  ③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

  ④参加业主大会会议,行使投票权;

  ⑤选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  ⑥监督业主委员会的工作;

  ⑦监督物业管理企业履行物业服务合同;

  ⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  ⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  ⑩法律、法规规定的其他权利。

  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  ①遵守业主公约、业主大会议事规则;

  ②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  ③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  ④按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  ⑤按时交纳物业服务费用;

  ⑥法律、法规规定的其他义务。

  (2)物业管理企业的权利义务物业管理企业是物业管理合同的受托方,物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。

  物业管理企业的权利主要包括:

  ①根据有关规定,结合实际情况,制定小区管理办法,并报房地产行政主管部门备案;

  ②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理;

  ③依照物业管理合同和有关规定收取管理费;

  ④制止违反规章制度的行为;

  ⑤有权选聘专业机构,承担专业管理业务;

  ⑥有权要求业主委员会协助管理;

  ⑦可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。

  物业管理企业的义务主要包括:

  ①履行物业管理合同,依法经营;

  ②接受业主委员会和住宅小区居民的监督;

  ③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准;

  ④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

  除此之外,认为在《物业管理条例》中还应进一步规定开发商、物业使用人以及其他机构的权利义务,使其调整的范围更加全面。

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