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试论我国物业管理制度的立法构建及完善(三)

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 14:43:03| 基本制度与政策|人气:568

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  3、物业管理制度立法构建中的几个重点问题

  3.1 物业管理体制

  虽然我国早在20世纪20年代的上海就出现了专业物业管理的萌芽,但是由于1949年新中国成立以后,为了社会主义建设的需要,城市土地收归国有,房产大部分转为公有制,住宅基本由政府投资建设,并作为福利分配;房地产管理由政府机构负责,行使所有者和管理者双重权利。这种传统体制的特征是:分配福利性、管理行政性、产权属国家、使用归个人、以租养房、租金低廉。这样,房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通,其经营活动亦停止,物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。在这种体制下,城市种类房屋及设备的管理维护基本实行政府和单位大包大揽的模式,个人不承担房屋及设备的维修养护责任。由于这种模式的管理维护少了经费,缺活力,无监督,造成房屋及设备一年新、两年旧、三年破,人民的居住、工作环境较差。而物业管理市场体制的优势在于按市场经济规律动作,权责分明,谁受益,谁出钱,谁监督。管理服务作为一种商品市场流通,产权人的利益得到体现和保护,人民的工作、生活环境得到保持和提高。所以,实现“社会化、市场化、专业化”的物业管理体制,是物业管理立法的首要任务。因此,《城市新建住宅小区管理办法》规定,凡用于出售的新建物业,应当实行物业管理;按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴随物业,应当创造条件,逐步实行物业管理。

  改革开放后,尤其是进入20世纪90年代,各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃发展,到1998年底,北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达50%,深圳市则90%.

  认为,结合目前中国人均收入不高的国情,高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受,应对现行的物业管理体制进行改革,由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室,对自管式物业管理进行指导,提供人员培训、检查,对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存,行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。没有必要,也不现实一味追求全部由物业管理公司来进行物业管理的一刀切模式。

  业主自营式物业管理最大的特点是,可以从出租的房屋中收取管理费,所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费,以及其他费用(如6年一度的楼面清洗费等)公共开支以后,一般还有节余,无需再向住户收取费用,从而减轻了业主的经济负担,也避免了不少我们常见的纠纷,保障了社区生活的安定和有序

  整个社区的建筑物分为两部分:一部分是私产(即居民的套房),由业主自己负责;另一部分是公产,包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有,由他们自己管理,即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会,全权负责本管理纯属义务,没有任何报酬。委员一般任期一年,每月开会一次,讨论决定社区物业管理的重大问题。

  台湾地区普遍实行这一模式。台湾的物业管理队伍非常精干,专职人员只有两位,一位是干事,另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备;并且24小时录像,保留2周),另外有少量的临时工,如保洁员、修班工等,由干事根据需要聘请,他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业,加上文明程度较高、设备先进、通讯发达,所以其物业管理成本不算高,水平和效率却很高。

  3.2 物业管理监督机制

  监督机制包括三个方面:一是政府部门(对建设单位、物业管理企业、业主及使用人)的依法监督管理;二是消费者即业主对物业管理服务进行合法监督,具体的形式是全体业主召开业主大会,选举产生业主委员会,代表全体业主决策有关物业管理事项和监督物业管理企业的管理服务活动。业主委员会的组建和运作应当体现以下原则:

  (1)物业管理的委托权及监督权是公民财产权利的重要内容,应当从法律上予以体现和保障。

  (2)业主委员会是群众性民事权利组织,不注册为社团法人,不独立承担民事责任,其民事责任由全体业主共同承担。国外及香港的物业管理立法也体现了这一原则。但赋予其一定的民事权利,如签订合同的权利、参加诉讼的权利。

  (3)业主委员会与物业管理企业之间是平等的民事关系,双方依据法律法规政策和物业管理合同进行活动。

  (4)业主委员会不得从事具体的经营管理活动,其成员工作一般属义务性质。认为,也可以参照业主委托参加业主大会的方式,将业主委员会的工作委托给物业管理企业以外的物业管理顾问公司。

  (5)政府应当加强对业主委员会的监督指导。因此,《条例》对业主委员会的产生方式、性质、职责、登记管理等作了明确规定。三是物业管理行业自律组织或行业协会对物业管理企业的监管。

  该组织的目标包括:

  (1)提高业内管理水平。

  (2)制定自律规定及监管会员。

  (3)维护物业管理企业及业主的合法权益。

  (4)鼓励物业管理企业彼此合作,提高服务水平。

  (5)向政府提供专业意见及方便公众人士咨询。目前中国的物业管理自律还处于起步阶段,造成了我国物业管理发展的畸形。强烈建议,由房地产行政管理部门牵头,尽快建立体制上类似于消协的建筑物业主与管理人员协会,实施行业自律。之后,对于物业管理企业的投诉可以由协会受理,维护业主合法权益,并由该协会对物业管理从业人员进行培训审查。在物业管理领域实现政府职能由微观管理向宏观调控的转变。

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  3.3 物业管理市场机制

  竞争是市场经济的基本特征,物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。在初期的物业管理中,许多城市对物业项目实行谁开发谁管理,由建设单位指定物业管理企业,形成管理终身制。这种市场垄断行为,既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利,也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。实践中,很多物业管理企业是开发商的子公司,在开发商完成了项目开发后就把该项目的前期物业管理交给了物业管理企业。在这种情况下,如果业主发现购买的物业有问题,就会把责任推到物业管理企业的身上,并以此为理由拒交物业管理费,在一定程度上造成了物业管理企业经营困难、效益差。但是,考虑到目前各地和实际情况千差万别,多数城市的房屋管理体制还没有完全转换,物业管理服务收费水平较低,多数物业管理企业效益较差,物业管理建设单位的经费补贴等情况,《条例》规定,物业管理行业应当建立市场竞争机制,提倡开展在相应资质的基础上进行物业管理项目的招标投标活动。

  3.4 物业管理企业与有关部门的职责范围物业管理企业与公安部门、交通管理部门、环卫部门、园林部门、公用事业单位(水、电、气)、街道、居委会等之间的职责范围问题,一直是物业管理的难题。这个问题是由于早期的城市管理体制和法律界限不明确所造成的。物业管理有两个特征:一是社会化、市场化、专业化,向业主 和使用人提供有偿服务;二是物业管理是企业行为,与政府职能是两个不同的范畴。《条例》明确了物业管理服务的内容和范围,规定物业管理企业应当承担法律规定和合同约定的义务,并且,界定了物业管理企业与政府有关部门公用事业单位的职责范围。

  有这样一个案例:张先生夫妇是居住在a花园的业主,a花园的物业管理由b物业公司负责。某日凌晨3点左右,张先生夫妇被室内的响动惊醒,起床并打开卧室的门,发现有一满嘴酒气的陌生人已走到客厅和卧室的过道处,当时便质问:“为什么闯入住宅?”此人自称是物业公司聘用的保安员,并声称在检查时发现张家房门没关,认为室内无人,就进来检查情况。张先生讲熄灯前已经锁上门,而且质问来人“既是保安为什么不着装?”来人无言以对。于是,张先生找来物业值班经理,这位经理讲可能是误会。第二天,张先生就到物业管理公司投诉,但物业管理处只是在口头上表示歉意,当张先生要求物业公司解释这保安入室的原因时,物业公司只说已经开除了这名保安,但拒绝给予明确答复。张先生则坚持要求物业管理公司方面就保安入室的解释、物业管理公司的调解结果和开除保安的原因等问题给予答复。当天张先生就接到骚扰电话,此后 多次在深夜接到骚扰电话。于是,张先生夫妇把物业公司告上法庭,要求赔偿精神损失。物业公司辨称:保安员是在深夜值班时发现张先生家的房门虚开,经按铃房内无反应的可疑情况下,始进入房内进行检查,完全是在履行职责,对张先生夫妇的安全负责。根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度,保安当时不可能掌握张先生家的钥匙,而张先生没有任何物品丢失、门锁及其他损坏后果,因此保安入室没有任何过错,不构成侵权。另外,规定,保安员在社区内作24小时巡逻,如遇紧急情况,应按登记的电告号码联系有关住户并立即通知公安、消防等部门,如无法联系有关住户时,即邀请公安人员或消防人员见证,由管理公司人员开启正门,进入单元审查事故情况,并做适当处理。

  在该案中,张先生夫妇身为业主与物业公司之间形成了物业管理合同关系。b物业公司有义务保护张先生夫妇的安全,在发现张先生家房门有不正常情况时可以而且应该采取措施;如果发生盗窃、抢劫等刑事犯罪行为,保安人员应及时向公安机关报案。保安人员径直进入张先生家的行为不符合,也超越了其应有的权限,侵犯了张先生夫妇“公民住宅不受侵犯”的权利。并且因为b物业公司的保安员在深夜入室,给熟睡中的张先生夫妇带来一定精神恐惧,所以应给予适当的精神抚慰。法院最终判决b物业公司除向张先生夫妇口头道歉外,还应一次性向张先生夫妇赔偿精神抚慰金各1500元。由此可见,保护业主的安全,维护业主的利益是物业管理公司的职责,但在履行职责时应注意采取适当合理的方式,如果措施不当侵害了业主的权利,应承担相应的法律责任。物业管理公司及其工作人员在进行物业管理操作过程中必须严格遵守法定或约定的权限和程序,分清与职能部门之间的权力界限。

  3.5 物业管理服务费和维修基金

  目前,我国多数城市居民收入及消费水平相对较低,对中低收入阶层居住的普通住宅的物业管理服务收费不可能完全实行市场价。《条例》规定,普通居民住宅的物业管理服务价格可以实行政府定价或政府指导价。物业管理服务是一种特殊商品,其特点一是公共消费,二是消费和生产存在于同一过程,每个业主均应交纳所享受的服务相应的物业管理服务费用。因此,《条例》除规定了物业管理服务价格的定价原则和构成外,还规定了物业管理服务费用的交纳和监督管理方式。

  物业共用部位共用设备设施大中修和更新改造费用金额较大,一旦发生时,难以及时筹集。为了保证物业的正常使用,保障全体业主的利益,借鉴我国香港和国外关于维修基金制度,并吸取过去的经验教训,为此,《条例》应规定,一个物业管理区域内有两个及两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位共用设备维修基金制度。

  3.6 物业的维护和使用

  过去,由于物业维护责任不明确,维护不到位,以及业主和使用人自我约束意识较差,所以许多物业过早破损,所以《条例》第五章对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任作了具体规定。现时在一定程度上也以物业管理企业的管理权限进行了约束。

  3.7 建设单位的义务

  为了创造开展物业管理工作的必备条件,加强物业的建设与管理的衔接,保障购房人享受物业管理消费的权益,《条例》第29、30、31条规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

  (1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (4)物业管理所必需的其他资料。

  建设单位应当提供物业管理服务用房,并在物业销售(预售)前,选出物业管理企业承担物业管理服务。在业主入住之后,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

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