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试论我国物业管理制度的立法构建及完善(四)

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 14:43:01| 基本制度与政策|人气:374

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  4、我国物业管理制度的立法完善

  4.1 大量纠纷得不到解决 物业管理是否需要中央立法

  关于这个问题,目前至少有以下三种观点 :第一种观点认为,当前出现物业管理问题的原因十分复杂,涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展,致使物业管理市场不规范,物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清,合法权益得不到保护,政府的监督管理缺乏法律依据,大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在:物业管理的体制问题;物业管理服务价格问题;物业管理相关主体之间的法律责任问题;物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高,没有涵盖物业管理的全部内容,整体性、连续性、实践性较差,可操作性不强,立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系,并将《物业管理条例》上升为法律,将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为,应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范,但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大,有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化,可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为,中央没有必要对物业管理问题进行立法,可由地方立法后交给行业协会管理。

  认为,三种观点各有一定道理,但是也存在一定的漏洞。第一种观点提出的问题在《物业管理条例》出台以后已经在一定程度上得到缓解,由于《物业管理条例》的效果还没有完全表现出来,所以目前并不应急于将《物业管理条例》上升为法律。第二种观点比较可行,也具有可操作性,但是不够全面。尤其是容易出现中央与地方、地区与地区之间立法的冲突的问题。第三种观点提出建立行业协会进行管理具有创造性、新颖性。但是对物业管理进行立法的问题已经有很多学者进行过探讨,并认为立法是必要的。

  我国未来物业管理立法的发展方向

  鉴于此,提出以下观点:第一,加强《物业管理条例》的贯彻落实;第二,各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜,制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题,坚持根据法律的效力层级理论,在《条例》生效之后,各地方的地方性法规继续有效,但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效,应以《条例》中的规定为准;第三,在合适的时候,对《城市房地产管理法》进行修改,加入物业管理一章,专门调整物业管理中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结,结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情,对《物业管理条例》进行修改、完善,使之更加具体,可操作性更强。第四,尽快完善物业管理行业协会体制,实行行业自律管理。

  目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善,查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。

  5、结语

  我国的物业管理行业目前还存在巨大的潜力可以挖掘:以北京市为例:居住小区数量逐年增多,住宅面积增长迅速,到1998年底全市已建成的居住小区有828个,建筑面积共7763万平方米。其中,住宅面积7742万平方米,占全市住宅总面积(15794万平方米)的49%,住宅区居民807671户(约240多万人),占全市居民总户数(259万户)的32.1%。随着时代的发展,现代化小区的数量还将呈上升趋势,同时公房制度改革也是一支催化剂。另外,商用物业以及学校、机关、工厂等特种物业的待管理范围也不断扩大。无疑,随着物业管理法律制度的完善,我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期。

  音乐是流动的建筑,建筑是凝固的音乐。物业管理法律制度就是现代建筑这场交响乐的最精彩的一篇乐谱。随着物业管理法律制度的深化和完善,必将演奏出一篇现代建筑美妙、精彩的雄浑乐章!(www.667e.com物业管理师整理)

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