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物业管理:判定违法建筑需明确界限

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 14:42:56| 基本制度与政策|人气:770

物业管理:判定违法建筑需明确界限,物业管理师考试真题,物业管理师考试试题, 为何因违法搭建严重而被市领导批示严查的豪华别墅区,时隔六个月却仍无改观?

  为何市人大重点监督拆违两年,违法搭建反而愈演愈烈?

  为何违法搭建引发数起官司却仍难挡近200栋别墅业主顶风而上?上海东方历时一个月对上海豪华别墅区违法搭建情况进行样本调查,试图寻找一个答案:究竟是谁,在豪华别墅区内违法搭建?

  调查的部分别墅区违法搭建情况及业主构成

  剑桥景苑:媒体4月报道,违法搭建182户,40%业主是党政干部、企业经营者。

 

  绿洲比华利花园:2004年,住户451户中有175户违法搭建,九成业主是企业主。

  汤臣高尔夫别墅:违法搭建比例40%以上,业主多是来投资的港台商人。

  澳汀宫廷别墅:业主多为海归、外籍人士,曾发生违法搭建事件。

  田园别墅:近四成别墅住房“动过手术”,业主多数为企业经营者。

  圣陶沙别墅:违法搭建不是个案,业主主要为外籍人士、企业经营者。

  “违法建筑在各项法律条文中的概念是很清晰的,但究竟搭建到什么程度才能算是违法建筑,如何判定,这个界线还需要明确。”上海市人大常委会法工委副主任黄钰接受上海东方采访时这么认为。

  黄钰说,不管是《上海市住宅物业管理规定》还是《上海市城市规划条例》,对于“违法建筑”的表述都是同样的概念。因为土地国有,所以,无论是开发商还是市民,若要建造建筑物、构筑物,就需要获得政府部门一系列的许可:土地使用许可证、规划许可证以及施工许可证等,没有这些许可证的一切建筑物都是违法建筑,不管建在哪里,别墅小区内自然也一样。

  同时,因为我国宪法规定我国土地是国家所有制,别墅小区的业主也只是拥有几十年的合法使用权,无权对入住的房子和土地随心所欲地使用,规划明确是花园草地的,那么就不能随意改变其本来规定的性质,规划明确的房屋外形、高度、外立面是什么样的,也不能随意改动。

  不过,对于接近建筑物、构筑物的模糊地带,执法部门在拆除标准界定上一直存在标准问题。黄钰举例,也许别墅内业主在自己花园里种葡萄搭个葡萄架不需要经过许可,但是当这个架子用水泥钢筋来建造时,是不是算违法建筑?对于搭建到什么程度才算是违法建筑,黄钰认为需要政府部门在实际操作中划定界线,并不断丰富、完善这个标准。

  物业公司 虽然照章办事物业依然“很累”

  在剑河路888号的田园别墅物业管理公司的韩先生看来,他有时可以理解业主们的违法搭建行为,但“理解”并不意味着允许业主“胡来”。但在“按规章制度办事”上,韩先生承认,“很累。”“我们只能站在门口劝说,但有时业主连门都懒得开。”韩先生称。

  而一旦说服无效,物业只能按照管理流程将业主的“擅自改建行为”反馈至长宁区房管办、土地管理局等相关政府职能部门。至于在此上花费多大功夫,韩先生想了想说,“这大概要占物业一半的精力。”在众多别墅小区都出现违法搭建的情况时,龙柏花苑的物业经理助理蔡先生则表示,目前基本所有的小区业主装修房屋都必须事先将装修图报物业审核备案。“这个时候是物业防范违法搭建的最好时机”,好的物业将违法情况杜绝在这一步。

  监管部门 物业应该把好第一道关

  青浦区徐泾镇房屋协管服务社副主任吴根清,皮肤黝黑,他身后是10多个扛着铁锤组成的拆违工作队队员,这群出入于高档别墅的人看上去却更像是一支乡村施工队,在9月的骄阳下,队员不时撩起衬衫角擦去汗水。当一次次整改通知毫无成效不得不采取强制拆除时,一名监察队员这样形容他们的工作:“用最原始的工具,去拆除最现代化的住宅的违法搭建。在管理部门看来,违法建筑产生后,由有关部门上门查处,最后实行强制拆除,只是亡羊补牢的无奈之举,并不是解决这一问题的根本途径。“业主要进行搭建,肯定要往小区里运大量的材料,这些行为完全是物业公司可以监控的。”一名别墅业主这样认为。

  有关人士分析说,在物业管理行业的市场经济体制下,物业公司的收益建立在业主缴纳物业管理费的基础上,因此有一些物业公司担心得罪业主后收不到物业管理费,对少数业主的违法搭建行为坐视不理,甚至进行袒护。

  别墅违法建筑个案

  绿洲比华利花园两年前人大监督拆违两年后违建再度成风

  绿洲比华利花园两年前,这里曾一度因别墅违法建筑而被推到“风口浪尖”;两年后,这里的违法建筑问题再次遭遇市民投诉。上海别墅违法建筑是2004年年市人大重点监督项目,违法建筑总面积达8726.3平方米的比华利花园“首当其冲”被拿来“开刀”。

  “政策滞后”是上海市松江区副区长陈猛对于“意见不统一”的解释,他告诉,别墅区的拆违工作难度就在法律政策方面。这和政府拆违的决心是没有关系的,但是现在我们对别墅违法建筑方面的规定仍是空白。剑桥景苑市领导批示后强制拆违但仍无改观

  五年前,英伦小镇风格的别墅区剑桥景苑开门接待了第一批入住居民,三年前,别墅区出现了第一起违法建筑阳光玻璃棚的事例,此后,围绕违法建筑的话题,剑桥景苑上演着搭建与反搭建的“比赛”。

  今年3月,据媒体报道,3月31日召开的全市纠风和政务公开工作电视电话会议上,针对媒体报道的“剑桥景苑”内有领导干部违法搭建的新闻,市领导指出,要好好查一查这件事,依法处理。

  今年4月27日,房地局等部门前往剑桥景苑强制拆违。强制拆除首日,6辆警车开进了拆违现场,成功拆除了3家。但在居民印象里,5个月来,也仅仅强制拆除了这3家,拆违人员希望看到的强拆“震撼”作用,至今没有体现出来。汤臣高尔夫反对违法建筑业委会多次诉讼被驳

  汤臣高尔夫别墅始建于上世纪90年代。

  2004年8月18日,物业人员曾在劝阻违法施工过程中,和当时小区的W110、W120业主发生过冲突。

  缺乏执法权的小区物业,在2004年向第一届业主委员会提议,起诉5家严重违法的业主。此案经浦东新区法院一审判决,5家严重违法的业主需在时限内将建筑恢复原样。5家业主不服,提起上诉。最终法院以业主委员会与被告之间,并非直接相邻,缺乏利害关系为由驳回了原告方的诉求。此外,另一起业委会状告两位违法业主的同类诉讼,也因相似理由被驳回。

物业管理:判定违法建筑需明确界限
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