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开发转型商业地产步伐提速

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 14:42:53| 基本制度与政策|人气:127

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  2006年的宏观调控政策引起房地产行业对各种问题的思考和探讨,“新政下转型商业地产”也是其中之一。此前,很多开发企业就已经开始尝试对商业地产的探索,在国家不断出台相关住宅开发调控政策后,目光转向商业地产的开发企业越来越多。

  如今的房地产开发企业正由住宅开发和综合管理的模式,转向项目开发与自持优质物业两种经营模式并举。如增加有稳定租赁收入商业物业的持有,增加对拥有租赁收益的不动产物业的投资,增强商业房产并购和资产管理的拓展能力,以及加大对商业房地产项目的开发和投资等。

  开发商转型动作频频

  富力地产是一个以住宅项目为主的企业,但在近两年,富力地产已对开发方向制定了新的战略。在富力还没有走出广东时,已有商业地产项目,包括两座五星级酒店和一栋甲级写字楼,但由于旗下住宅开发量大,对商用物业又没有进行大规模开发,所以其商业地产部分一直被外界所忽略。

  富力地产董事长李思廉去年为公司制定的三年策略是:在营业收入中,75%来自楼盘销售,25%来自租金收入。这就意味着要加大对商业地产的开发比例。而富力在北京三个写字楼、商业和公寓商住综合体项目的启动,则以行动表明其在商业地产领域的进攻已全面展开。富力(北京)地产开发有限公司相关人士表示,作为上市公司,出于对盈利的考虑,公司需要一些持有型物业带来长期稳定的收入。

  复地地产对商业地产的动作也让人不得不注意。去年年底,复地宣布与家饰佳控股有限公司签订合作协议,以收购家饰佳旗下北京荷华房地产开发有限公司部分股权的形式,与家饰佳合作开发北京万豪中心项目。万豪中心位于北京市东城区建国门南大街,总建筑面积13.0664万平方米,由五星级万豪酒店和服务式公寓组成,预计投资5亿元人民币。

  对于复地转型商业地产,复地华北区总经理张春华表示,复地在海口、上海、天津和北京已经收购了一些商业地产项目,主要以写字楼和五星级酒店为核心产品,同时会结合购物中心或者酒店式服务公寓等多业态综合服务形式。预计未来投资物业所占总资产值的比重,将从目前的10%提升到20%。

  此外,今年1月6日,世茂地产控股有限公司公告称,透过其全资附属公司北京世茂投资收购北京华平国际大厦整栋物业,耗资10.5亿元。北京华平国际大厦位于京城CBD附近,总建筑面积为7.28万平方米,目前已全部竣工。通过此次收购,世茂地产将旗下物业组合多元化,由住宅物业伸延至商业物业资产的趋势进一步清晰。

  据了解,世茂眼下的战略除继续发展高档住宅物业外,亦将审慎而有序地拓展包括零售及办公楼物业等在内的长期投资项目。世茂执行董事许世坛曾表示,充分利用不同物业的市场增长空间,致力稳定、提升未来整体收入。“商业地产的长线投资可以带来固定资产的升值和稳定的现金流入,同时利润率也不低,是调控后实力开发商一个不错的投资选择。”

  与此同时,进入内地的港资开发企业也开始倾向商用物业。和黄、长实在开发了华南地区规模最大的玩具城之后,在广州芳村也开发了物流项目。根据有关统计,港资开发商在内地开发的项目,将有30%左右的比例为自有经营的商业项目。

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  综合投资降低风险

  操作商业地产首先需要大笔的资金,而持有型物业投资更需要长时间的运行周期,与住宅开发相比,商业地产的资金回笼速度明显慢许多。开发企业却积极尝试,并不断加大进入比例的背后,必然还是对利润的长期追求。

  在住宅开发用地上,每一块优秀住宅用地的推出,通常会有相当激烈的竞争,这使得开发商眼中的住宅开发风险越来越大。同时,政府的调控政策导向非常明确,而契税、营业税、未封顶楼盘叫停按揭等一系列金融税收政策的出台,似乎又进一步拉近了住宅与商业物业之间的成本距离。相关人士表示,商业地产在拿地盖房之后,能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转,而不必像住宅开发商那样,不断疲于拿地。

  然而,由于商业地产高投入、周期长,且受市场干扰因素较多的特点,并非所有开发企业都可以承受得了。通常情况下,需要公司发展到一定规模,在资金、实力以及经验等方面都具备一定的积累,否则,很有可能被商业地产开发的“双刃剑”刺伤。

  对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓指出,近两年开发企业对于商业地产的关注度不断上升,特别是一些已经上市的开发企业,除了银行投资这样一个单一的融资渠道支持以外,另一种理念就是转向商业地产。“但是商业地产与住宅开发是完全不同的,转型之前必须认真思考自己是否够格。”

  专业人士对于住宅开发商转型商业地产开发的条件进行了分析:首先,应有过做高档楼盘的经验;其次,需要有较高的资金实力和融资能力;同时,还需要拥有一定的品牌知名度;最后,要有兼具地产、商业和零售的经验。对于转型的成功率,专家似乎却并不十分看好:“传统开发商90%都不可能转型成功,只有5%~10%的人有成功的可能。”

  商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体,是一个不可中断的链条。梁蓓认为,商业地产从投资者的角度来说以投资目的为主题的,做商业地产不需要新奇特,它需要的是设计和品质,而且一定要根据消费者的需求来设计。

  她表示,从发达国家的经验来看,合格的商业地产应该有很大的发展潜力,如今我国市场还相对空白。对于合格的商业地产来说,依然拥有巨大的发展空间。但如果只是为了分散单一开发模式的风险而转型商业地产,就一定要杜绝盲目的转型,否则风险没有分散,反倒给自己增加了更大的困难。

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