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物业管理在深圳建设国际化城市中的地位和作用

建筑天下| http://www.667e.com |08-31 14:42:26| 基本制度与政策|人气:744

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  深圳市委三届八次全体(扩大)会议确定,用20年左右时间将深圳建成重要的区域性国际化城市。“国际化的深圳,应该是高科技城市,现代物流枢纽城市,区域性中心城市,美丽的海滨旅游城市,高品位的文化—生态城市。”这一目标振奋人心。作为一个有社会责任感的人,我们应该思索如何为实现这一目标而努力。

  一、国际化城市的概念、指标与物业管理的内在联系“国际化城市”的概念,是1915年由苏格兰城市规划和区域规划专家格迪斯提出的,其核心本质主要是指一个城市的世界影响力。由这一本质出发,按其影响力范围分为全球性、洲际性、半洲际性、区域性;从影响力的内容来看,可以分为政治型、经济型、宗教型、文化型、历史型等,即专业型的国际化城市。

   “国际化城市”发展目标的提出,对深圳具有划时代的意义,是深圳城市发展新的里程碑。大多数专家和学者认为,将深圳市定位在“区域性、经济型的国际化城市”的蓝图上较为合适,既体现了党中央提出的科学发展观的基本要求,也是落实科学发展观的工作部署和具体举措。

  关于衡量“国际化城市”的指标,中国人民大学区域经济与城市研究所所长陈秀山教授认为,至少应有以下四项:其一,可通达性,即是指交通和通讯;其二,经济的开放性,亦即金融、资本的流动,跨国公司总部的设立,对外贸易的依存度等;其三,城市的标志性,即要有人们熟知的标志性建筑;其四,自然和人文环境的独特性,荒山野地,环境恶劣成不了国际化,但仅仅是环境优美,而人文环境很差,市民素质很低,没有包容性,没有开放性,也成不了国际化。这四项指标中,第一项至第三项有形,最后一项无形。第一项至第三项指标的运行轨迹清晰可见,完成的时间大致也可以具体估量。不过需要特别指出的是,许多专家认为,第一项至第三项指标有一个鲜明特性,就是第三产业的高度增长,在GDP中扮演举足轻重的角色。而最后一项指标,涉及到社会发展、城市环境、人民生活质量、城市文明程度的改变,是一项复杂的综合建设体系,具有不确定性、很难量化的特点,需要全社会共同努力和长时间潜移默化的影响才有可能最终完成。但正是这最后一项无形指标,对落实党中央提出的科学发展观具有直接的意义。

  我们知道,科学发展观的内涵极为丰富,是个重大的理论问题,也是个重大的实践问题。它要求我们在坚持以经济建设为中心的同时,还要坚持经济社会协调发展;坚持城乡协调发展;坚持区域协调发展;坚持可持续发展;坚持改革开放,统筹国内发展和对外开放;坚持以人为本,把人民的利益作为一切工作的出发点和落脚点。

  科学发展观是一种理念,基调是“发展”,但当前要特别注意“协调”。树立和落实科学的发展观,要把“发展”和“协调”有机地结合起来。

  深圳目前的经济发展态势比较符合科学发展观和建设国际化城市的基本要求。以金融业、物流业、高科技产业等为主的现代服务业已成为深圳的三大支柱产业之一,理所当然地在深圳城市国际化进程中起着不可或缺的重要作用。而作为新型服务行业的物业管理,目前已成为深圳对外交往的又一张“名片”,尤其在落实科学发展观的理念中会起到独特作用,必然会在深圳建设国际化城市的进程中大显身手。

  首先,城市的标志性建筑需要进行精心的管理,物业管理正可堪当大任;其次,物业管理在对小区自然环境和人文环境的营造上,填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区环境和城市人文环境的空白。同时,作为城市管理的一个重要组成部分和社区建设的一支生力军,物业管理在自然、人文环境建设中扮演着充满个性的角色,具有重要的社会地位。近来深圳562个物业管理企业积极响应全市“争做文明社区文明人”活动,通过组织丰富多彩、形式多样的社区活动,把市委、市政府争创全国文明城市动员令落实到每一个社区每一户人家,就是一个明证。

  二、物业管理是建设国际化城市进程中的“绿色GDP”

  国际化城市的重要经济指标是GDP.作为21世纪的朝阳产业,物业管理对深圳经济发展的贡献显示出了其愈来愈强的生命力。据资料显示,2003年底,深圳全市已有注册物业管理公司700家左右,综合从业人员近15万,管理着全市1亿9000万平方米的各类物业,年产值达到55亿,对全市GDP的贡献率为1.7%,不可小觑。

  值得一提的是,作为朝阳产业的物业管理,在建设国际化城市的进程中不仅贡献了直接的经济力量,而且在改善市民居住、工作环境,提升居民生活质素方面也发挥着巨大作用。我们知道,一个城市必须要有品位,它才能够吸引人流、物流。没有品位的城市再富有也没有魅力,更谈不上国际化。当然,城市要有品位不仅仅说城市要有高楼大厦,众多的人造景观,它还要有舒适、安全的生活和工作环境,有序、高效的办事环境,以及较高的文明程度和文化品位,只有这些城市的灵魂存在,才能提高城市生活的档次,提升城市的生活品质。从历史上看,城市的发展过程始终伴随着一个生态环境的问题,这往往是大家都能认识却又难以落实到行动中的事情。城市发展了,社会却产生了越来越多的“环境病”,如越来越多的高楼拔地而起,但几年过去,由于没有很好的维护、保养,就变得破烂不堪,而这些破烂的大厦、小区必然会严重影响一个城市的生命力和可持续发展。

  因此,要实现可持续发展,建设现代化、国际化的新型城市,首先要不断提高城市规划水平和建设水平,城市管理的理念也要得到升华。深圳市正是在加快经济增长的同时,大力推行物业管理,努力促进人与环境的和谐发展,先后获得“国家卫生城市”、“全国环境综合治理优秀城市”、“国家环保模范城市”、“国家园林城市”、“联合国人居荣誉奖”、“国际花园城市”、“中国人居环境范例奖”及“全国创建文明城市水平先进城市”等荣誉称号。

  但是与一个国际性城市相比,我们的城市管理还存在不少差距,比如城市环境“自然化”和“生态化”程度差,处处可见人为的痕迹,违章扩建,乱搭建,乱扔乱吐,乱踏草坪,乱摆卖,乱过马路,闯红灯等造成城市脏、乱、差现象严重等。这些现象和问题的出现,除城市管理的方法滞后,城市居民素质有待提高外,还有一个政府管理的面太宽而人力不足,力所不能及等因素。

  物业管理恰恰是将住宅小区、大厦这些遍布城市各个地方的,在城市里建筑面积和规模最大的区域规范地管理起来,有效地杜绝以上的混乱局面,使城市内各个区域规范运作,极大地提升了城市品位,减轻了政府的管理难度。

  比如从今年3月份开始,为响应深圳市委、市政府关于开展“深圳市市容环境整治梳理行动”的号召,深圳市物业管理行业积极行动起来,在主管部门的大力引导下,各物业管理企业纷纷采取有效措施,在所有物业管理项目内开展了以拆除乱搭建为重点的市容环境综合治理行动,对维护深圳市的自然和人文环境起到了直接积极的促进作用。

  因此,物业管理对城市绿色GDP的贡献是显而易见的,对创建文明城市、文明社区做了大量有益的工作。

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  三、物业管理是城市国际化发展的逻辑必然城市国际化是一种动态追求。过去提“国际性城市”,现在讲“国际化城市”,一字之差,妙就妙在体现的是发展、前进的态势。对这种动态的追求加以量化有许多指标,如城市的居住环境、生活质量等。要达到这些指标,城市管理肩负着重要职责。

  现代化的城市管理在逐渐摆脱原来的自上而下的管理模式的过程中,国家的决策机构意识到,必须要有一个公众桥梁架设在行政管理和广大民众之间,从而最终实现“以人为本”的管理理念。而物业管理很好的担负起了这一职能。城市要发展好,就必须管理好,要管理好,就应当提倡公众参与城市管理,从公众自下而上的参与和政府自上而下的管理形成合力,是构建一个有活力、有特色,能持续发展的国际化城市的基础之一。这就意味着必须建立健全科学合理、精简高效的管理体制。

  在“大社会小政府”的理念下,作为区分所有建筑物管理的一个典型的形式,物业管理是应运而生的时代产物。国际化城市应该是一个人口密集、信息密集、基础设施密集的地理空间。对其管理,必然是一种高度社会化、高度集约化、高度系统化、高度网络化的管理。这些管理落实到具体的人员、财物上,必然要求有一个相应的基层执行人。从23年的探索实践来看,物业管理企业很好地扮演了这一角色。它既体现了现代化城市管理的人文特色,也体现了现代化管理的科学性。

  现代化物业管理已经成为转换城市房屋管理机制和城市物质文明与精神文明建设相结合的最佳选择,是完善和发展现在城市功能的基础,重构了城市管理体制中各种要素的组合,促进了城市管理方式的转变,强化了城市管理的其他功能,实现了居住水平和道德水平的双提高。

  因此,从建设国际化城市要大力提高城市管理水平的角度而言,物业管理是城市国际化发展的逻辑必然。

  四、建设国际化城市必然选择物业管理众所周知,我国物业管理的现行体制本身就是学习香港和国外一些国际化城市的结果。23年前,深圳开创了中国大陆物业管理的先河,因为住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,住房制度改革的逐步深化、体制改革的推动、人民生活水平的不断提高等诸多因素促成了物业管理水到渠成的发展。23年来,物业管理在深圳发展迅速,社会化、专业化、市场化的物业管理体制已初步建立,物业管理覆盖面已扩充到住宅、写字楼、厂房、车站、码头、机场、医院、学校、军队以及会展物业等。伴随着房地产日益成为国民经济的重要产业,住宅成为国民经济新的经济增长点,物业管理行业已然成为21世纪的热门行业。

  在我国国民经济供求关系中所表现出来的主要矛盾是结构性矛盾,大力进行产业结构调整和优化是解决问题的必然选择。加快第三产业的发展步伐,尽快提高其在三个产业中的比重是关键。房地产和物业管理属第三产业,我国房地产业的增加值还不高,物业管理增加值的比重更低,这为其发展提供了巨大的发展潜力和广阔的发展空间,它的快速发展将为社会创造迅速增加的产值。

  物业管理目前还属于劳动密集型产业,它的快速发展还可以吸纳大量的社会过剩劳动力,大大提高第三产业的产值比重,优化产业结构。

  信息和网络技术,必然渗透到都市社会经济生活的各个角落,网络把“个人—家庭—公司—社会—世界”虚拟化为一体。物业管理可以充分利用各种现代高科技手段为个人、家庭、公司提供广泛的信息和网络服务,有效地提高客户的生活质量和工作环境,既满足了客户的需求,又为自身的生存发展提供了广阔的天地。而信息和网络技术又为物业管理服务提供了重要的支持和前提条件。

  随着人们生活水平的不断提高,住宅作为生存需求的层次已日益得到满足,人们越来越追求其安全、地位、精神和自我实现的满足,物业管理在顺应这一要求的同时已经符合了以人为本的发展宗旨,而这正好契合了国际化城市发展的主旨和目标。

  国际化城市发展的主旨和目标首先要实现城市价值的最大化。国际化城市所提供的服务不仅是一般的服务,而且是面向现代国际商务和国际制造业的服务,它要求符合国际潮流的高标准服务。许多专家学者认为,要把深圳建设成为区域性经济型的国际化城市,我们的环境、规则、人的素质是软肋。物业管理虽然形式上是对“物”的管理,但实质上是在遍布城市的各个住宅小区、大厦内,通过物业管理从业人员的细致入微的服务和以“人”为中心的人性化管理,通过对物业维修、养护及物业使用人在社区内的行为习惯的规范管理,从而达到对人的潜移默化的影响。物业管理因此成为创造和推行各种独特风格的人文环境和人文理念的最科学、最直接、最有效的手段和载体,在物业管理下的“人”地融合于社会中,具有社会属性和的社会责任感。

  在深圳走向国际化城市的进程中,物业管理的社会职能在诸如改造“城中村”的环境,提升居民的文明素质,改变居民的生活观念等等环节上可以得到具体而充分的体现。物业管理通过充分发挥其社会职能,不仅在实践中极大地促进了文明城市、文明社区的创建工作,而且还契合了“文化立市”的内涵和“绿色GDP”的新考评观,当然也是具体落实科学发展观的重要举措。

  与此同时,经济社会可持续发展的要求、房地产业的发展要求、住房消费和投资的内在要求都在使物业管理走向国际化。物业管理在深圳都扮演着城市国际化发展的重要角色。

  五、物业管理与国际化城市发展频率共振

  随着城市扩容,功能增多,品味的提升,加之物业管理的外延、内涵的拓展,物业管理在国际化城市发展道路上的作用愈来愈突出,承担着愈来愈多的社会责任。

  深圳市物业管理目前正向纵深推进和发展,不仅改善了广大居民的生活、工作环境,促进了住宅建设的健康、快速发展,还极大地推动了城镇化发展进程,为深圳全面建设国际化城市提供了有利的条件和基础。

  物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及创建文明活动等的微观地理单位,是城市的细胞和组成单元,通过建立与市场经济相适应的物业管理体制和模式,使企业成为该区域管理的主体,让业主、住户与企业、政府共同承担物业和建设安全文明小区的责任,将城市管理中分散的管理职能集起来,由物业管理企业实行统一有效的管理,提高了城市管理社会化和专业化的程度,物业管理作为城镇化发展的逻辑结果、作为住宅产业链条的最后关键一环,促进了深圳人居环境建设和城市经济的发展。深圳物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一,它从思想内核上有助于城市国际化。首先它坚持提倡社会效益,规定和推动物业管理企业及居民参与社区精神文明建设,参与安全文明小区建设,参与文明城市的创建活动,积极组织居民开展争做文明社区文明人的社区文化活动,关心和扶助老年人、残疾人等弱势群体的生活,并在组织人员、经费、内容、标准、监督等方面予以保障落实,使之成为社会建设和管理的主要平台。在追求环境效益的实践中,广大企业和居民在树立环境保护意识、秩序及优化生活秩序及环境,倡导绿色生活方式,建立新型社区邻里关系及行为模式等方面体现了强大的生命力和倡导效应。

  当然,面临着城市向国际化迈进步伐的加快,物业管理会受到经济制度及经济体系变革带来的冲击,以及面临社会生活方式改变、高科技管理手段发展、劳动力市场变化、消费权益及住户参与意识的觉醒和市场竞争对手等带来的挑战。但是挑战与机遇并存,物业管理应该着重在国际化城市发展进程中强调自我角色意识,坚持以客为尊的经营策略、推行品质管理、重视成本效益、承担应有的社会责任,倡导管理创新,定会起到应有的作用!

  综上所述,城市化进程催生了物业管理,物业管理又使城市向着有序、健康、完善的方向发展。在城市国际化的质变过程中,物业管理成为一个不可或缺的支点,它使城市在协调发展中得到提升,深刻体现了党中央提出的科学发展观的精神,坚定落实了科学发展观的基本要求,同时,它又被国际化的城市带向更高的境界,从而达到自身的完善。如果说城市国际化是目的,那么,物业管理便是方式、方法,是手段、措施之一,它对于促进提高城市国际化的几大指标,特别是在诸多软性指标方面有着不可或缺的意义与作用,是落实科学发展观的重要载体,从而具有不可替代的地位。

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