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第七篇 房地产开发与经营管理

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第七篇房地产开发与经营管理

第四十一章概论

第一节房地产的概念与特性

一、房地产的概念

二、房地产的特性

1、空间上的固定性

2、生产、使用的长期性

3、大量投资性

4、保值性与增值性

5、相互影响性

6、受政策限制,影响的敏感性

第二节房地产业的内部结构

一、房地产业的内涵

二、房地产业的结构

(一)生产结构

房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段

(二)流通结构

一般来说,房地产市场的流通主要有买卖,租赁和抵押三种方式。

(三)消费结构

第三节房地产业在国民经济中的地位和作用

一、房地产业是城市社会经济发展的物质基础

二、房地产业的发展为国家财政收入开辟了重要来源

三、房地产业能促进和带动相关产业和发殿

四、发展房地产业可以促进旧城市的改造,完善城市的功能

第四十二章房地产开发

第一节房地产开发概述

一、房地产开发的内容与形式

二、房地产开发的主要流程

1、项目策划

2、立项与企业审批

3、项目规划

4、土地使用权取得

5、工程建设

6、房地产营销

7、物业管理

第二节房地产开发项目可行性研究

一、可行性研究的涵义与划分阶段

二、房地产开发项目可行性研究的主要内容的步骤

三、房地产开发项目的财务评价

(一)财务评价的内容和程序

(二)财务评价的方法

房地产投资项目财物评价主要采取现金流量分析,静态获利性分析,动态获利分析和财务报表分析等方法。

财务评价的主要指标计算

四、房地产开发项目的不确定分析

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

3、概率分析

第三节房地产开发的资金筹措

一、房地产开发资金的含义与分类

房地产开发资金,是指房地产企业用于房地产开发的财产和物资的货币表现。从不同的角度可以分成如下类型:

1、按资金所有权归属的不同可分为所有者自有资金(或称为资本权益)和企业负债(或非自有资金)

2、按资金使用的时间长短不同可分为短期资金和长期资金

3、按资金转移的方式不同,可分为固定资金和流动资金

二、房地产开发资金的筹措渠道

(一)企业自有资金

(二)银行贷款

(三)预售预租房屋及楼花买卖

(四)引进外资

(五)发行有价证券

第四节土地使用权的获取

一、土地使用权获取的主要途径与方式

1、政府行政划拨

2、土地使用权的有偿出让与转让

3、补地价方式

二、土地征用

第五节房地产开发项目的工程勘察和规划设计

一、工程勘察

(1)地形测量

(2)工程土质勘察

(3)地表水和地下水勘察

(4)气象调查

二、房地产开发与城市规划的关系

1、城市规划对房地产开发经济效益的影响

2、房地产开发必须符合城市规划

第六节房地产开发中的基础设施建设

一、基础设施的工程要点

二、基础设施建设的原则和要求

基础设施建设的原则可归纳成四句话:先场外,后场内,场外由远及近;先全场,后单项,全场从平土开始;先地下,后地上,地下先深后浅;管线道路先完成主干,再完成分支。

第七节房地产开发的工程建设与管理

一、建设工程招标投标

(一)建设工程招标投标的分类

1、全过程招标投标

2、材料,设备供应招标投标,也称货物采购的招标投标

3、工程施工招标投标

4、勘察设计招标投标

(二)建设工程招标的方法

1、公开招标

2、邀请招标

3、协议招标

(三)建设工程招标的步骤

1、准备阶段

2、组织招标

3、开标、评标、定标

(四)建设工程投标

1、报送投标申请书

2、填写标书

3、合理报标、提交标书、参与投标

二、建设工程的施工管理

(一)建设工程施工管理的特点和任务

(二)建设工程的施工控制

1、工程进度控制

2、质量控制

3、成本控制

三、建设工程监理

四、建设工程竣工验收

第四十三章房地产市场

第一节房地产市场概述

一、房地产市场的概念

二、房地产市场的构成

三、房地产市场的功能

四、房地产市场的特点

(一)市场供给的特点

1、市场供给缺乏弹性

2、市场供给的不同质性

3、市场供给的地区性

4、市场调节的不完全性

(二)市场需求的特点

1、市场需求的广泛性

2、市场需求的多样性

3、市场需求的融资性

4、市场需求的长期性

(三)市场销售的特点

1、销售环节少,渠道短

2、销售作用方向与一般商品销售相反

3、销售主要通过代理商来完成

4、销售主要采用合同方式进行

第二节我国土地市场和当前住房市场的运行模式

一、我国土地市场运行模式

(一)土地使用权出让市场

(二)土地使用权转让市场

二、我国住房市场的运行模式

1、我国目前的住房市场是一个管理型市场

2、我国目前的住房市场是一个以租赁市场为主,买卖市场和调换市场为辅的市场

第三节市场研究与市场预测

一、市场研究

二、市场预测

(一)分析测定法

1、专家会议调查预测

2、特尔斐法

(二)市场调查预测法

1、市场调查内容

(1)环境调查

(2)市场需求和销售趋势调查

(3)消费和消费行为调查

(4)产品调查

(5)价格调查

(6)销售渠道调查

(7)促销方式和销售服务调查

(8)技术发展调查

2、市场调查方法

房地产市场调查方法,通常有问询法,观察法和实验法三种,实际上搜集资料的方法

(三)定量调查预测法

1、经济周期曲线

2、平均数法

第四十四章房地产经营与管理

第一节房地产经营概述

一、房地产经营的概念

二、房地产经营的作用和意义

三、房地产的经济形式和经营方式

(一)我国房地产经营的经济形式

(二)我国房地产经营的几种方式

第二节房地产经营风险及决策

一、房地产经营风险

(一)房地产经营风险的概念

(二)经营风险分类

1、政治风险

2、经济风险

3、金融风险

4、来自自然界和人类冲突的意外风险

5、个别风险

(三)对待风险的态度及决策

1、对待风险的态度

2、对待风险的决策

二、房地产经营决策

第三节房地产出售与出租经营

一、出售经营

(一)房屋销售的形式

1、广告

2、派员销售

3、招开新闻发布会

(二)房屋出售价格

1、商品房的生产成本

2、商品房价格中的流通费用

3、税金部分

4、利润

(三)房屋出售程序

第四十五章房地产中介

第一节概述

一、起源和发展

二、定义和特点

完备的房地产中介服务体系包括:房地产金融中介,包括资金筹措、结算、审计等功能;房地产市场中介,包括组织交易、经纪代理、市场监督等功能;房地产法律中介,包括公证仲裁、法律保护等功能;房地产服务中介,包括信息咨询服务、策划、广告媒介、价格评估、物业管理等功能。

第二节房地产咨询

一、业务范围

(一)信息的收集

(二)信息的选择与鉴别

(三)信息的加工

二、咨询服务与代理

(一)收集和掌握项目有关详细资料

(二)科学地分析资料

(三)编制可行性研究报告书

三、房地产信息咨询业的发展

第三节房地产评估

一、房地产评估的作用

二、房地产评估的原则与方法

三、房地产估价制度

第四节房地产经纪

一、房地产经纪人

二、行业特点

三、房地产经纪的业务空间

四、房地产经纪人的义务 第七篇 房地产开发与经营管理

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