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如何应对土地供应政策的变革

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 16:01:29| 相关知识与案例|人气:852

如何应对土地供应政策的变革,土地估价师考试真题,土地估价师考试试题, 1996年,我国在上海成立第一家土地收购储备机构“上海市土地发展中心”。随后,土地收购储备制度在杭州、青岛、武汉等城市逐步实行开来,目前已有1300多个市县建立了土地收购储备制度。据不完全统计,2001年全国开展土地使用权招标拍卖的省份超过了90%,已有1435个市县 实行了土地使用权招标拍卖。2002年上半年,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定:“自2002年7月1日起,全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。这一系列土地供应政策的变革,对我国房地产开发企业产生重大的影响,正确认识和分析这些土地政策的变革,提出切实可行的应对措施,是房地产开发企业面临的一个重大课题。   
  一、土地供应政策变革对房地产市场的影响   
  1、加强政府对房地产市场的宏观调控。   
  土地收购储备制度的建立,招标拍卖制度的实行,使得政府能更好地垄断土地一级市场,根除“灰色土地交易市场”,为建立土地有形市场打好基础。城市土地储备制度的运作将确保经营性用地通过招标、拍卖、挂牌方式出让、出租,保障交易的公平和公正性。城市土地储备制度的建立使政府手中掌握一定量的储备土地,从而控制了房地产开发的源头——土地资源,因而将极大地提高政府对房地产市场的调控能力。通过政府对市场的宏观调控,体现了政府在控制土地供应总量中的主导作用,当市场出现异常波动时,采取必要而有效的措施,平稳市场。例如,在房地产市场低迷时,可以多储备、少供应土地,以保证市场的稳定,防止房地产市场的进一步萎缩;而房地产市场火爆时,则可以及时较多地提供地块供投资者选择,降低投机者哄抬地价的可能性。 
  2、规范土地市场,促进土地交易的公开、公平、公正。   
  以协议出让为主的土地供应制度从上世纪80年代开始实行,距今已经20年了,它确实对土地的有效使用和开发起了很大的作用,但也存在一些弊病。比较明显的就是土地交易中透明度低,隐形交易,经常出现竞相压低、减免地价吸引投资的现象。新的土地供应政策有利于按照市场经济的要求,健全土地市场规则,建立公开、公平、公正的资源性资产配置的新机制。大力推行招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权,不仅能够实现国家土地资产的最大效益,而且能够提高政府供地的市场化程度,促进规范统一的土地市场的建立和完善。   
  3、引发房地产开发企业格局的重大调整。   
  土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让,可使那些没有资金、没有开发经验、靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场,使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地,得到更好的发展。同时,开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发,缩短了开发的周期,简化了开发程序和环节,从而降低了开发风险。招标拍卖挂牌出让制度提高了市场准入门槛,房地产业将进入资本实力和品牌竞争的时代。这还有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说,由于可计算成本,有了平等进入的机会,进入目标城市市场就相对比较容易,为跨地域经营的房地产商提供了机会。   
  4、有利于和国际惯例接轨,优化投资环境。   
  我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变,透明化程度越来越高,这是我国城市土地使用制度进步的一种表现,标志着在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这同时也是世界贸易组织WTO 原则的要求。加入WTO后,在土地市场管理方面,政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平,而且能够安全运行,进而优化投资环境,并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖,使土地最直接的与资本结合而不是与关系结合,提高了效率,同时有利境外资金的流入和国际化进程的加快。   
  二、房地产企业如何应对   
  1、开发企业要调整思维方式,转变经营策略。土地供应加快市场化,土地招标拍卖活动造就了一个土地交易公开、公平、公正竞争的大舞台。开发企业要及时调整自己的思维方式,转变固有的经营策略。对开发企业而言,改革前是“人选择地”,主要靠关系;改革后是“地选择人”,主要靠市场、靠实力。通过土地有形市场竞得土地,炒地皮、炒项目和圈地者将无立足之地。“要土地,找市场”,将是开发企业新的思维方式。   
  2、开发企业要调整实际运作模式,尽快适应新的运作模式和游戏规则。协议出让土地使用权,是房地产开发商根据市场需求和成本利润比,拟定对土地的前期开发规划,报请政府主管部门批准,以协议方式实现对土地使用权的拥有。而招标拍卖或挂牌出让土地使用权则是由政府做出土地开发规划,就土地利用方式和价值予以评估,以公开方式向社会招标拍卖或挂牌,以确定土地使用权的受让方。从以往的协议出让到如今的招标拍卖或挂牌出让,在运作模式上的变化是显而易见的。房地产商要尽快使自己的企业适应这种新的运作模式和游戏规则,充分运用市场提供的信息,及时抓住机遇。   
  3、开发企业还要深化企业改革、提高企业实力。新的土地使用制度的实行,使房地产开发企业面临新的机遇与挑战。一方面,随着房地产市场的逐步规范,供地采用公开、公平、公正的方式,开发企业面临相同的机会,每个企业都可以在公开市场上寻找、竞争自己所需的开发用地。另一方面,新的供地方式,改变了传统的开发程序,迫使企业在组织结构、业务流程、企业战略等方面做出重大调整,必须进一步深化企业改革;另外,随着市场的规范,开发企业之间的竞争越来越激烈,开发企业要想取得开发用地,必须在市场上竞争才能得到,这使得企业在资金、人才、市场研究、经营策划等方面要具备较强的竞争能力,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 如何应对土地供应政策的变革
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