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第九章 土地估价方法之五——路线价估价法

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:58:15| 估计理论与方法|人气:768

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辅导内容:
1、路线价的基本概念与原理
2、路线价修正及路线价估价法运用
一、路线价估价法概述
1、路线价估价法定义与基本原理
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价,再配合深度指数表和其他修正率表,用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似,基本原理是替代原理和区位论(可及性)的具体运用。
2、路线价估价法的基本公式
基本公式:宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积
修正公式:宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额
      或  宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积
3、路线价估价法的特点与适用范围
仅适用于城市的估价,能快速评估多宗土地的价格。
4、路线价估价中涉及的有关概念
(1)标准宗地
(2)标准深度
(3)里地线
(4)深度指数修正表
(5)路线价区段         
二、路线价及其修正体系的建立(理解就可以了)
1、路线价及其修正体系确定的基本程序
2、路线价区段划分与标准深度设定
设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。
3、路线价的评估确定
样点宗地单位地价求取方法:收益还原法、市场比较法等
平均这些标准宗地单位地价的方法:众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等
路线价评估确定的具体步骤:地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级
4、深度修正系数表的编制
深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化,地价变化相对程度的表格。
(1)深度指数修正的原理
(2)深度修正的各种方法
欧美的慎格尔法则(四三二一法则)、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则
路线价的表示方式不同,深度指数表的制作形式也有差异。
(3)深度修正表编制:单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率
5、其他宗地条件修正系数表的编制
宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正        
三、利用路线价估价法评估宗地地价
1、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序
(1)确定待估宗地所处的路线价区段与路线价
(2)确定待估宗地的临街深度和其他因素条件
(3)确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数
(4)估算宗地地价
2、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法
重点理解教材中的几个图和31个计算(台湾标准)
(1)临街地:7种情况
  临街深度未达里地线者,按深度指数表和基本公式计算;
  平行四边形的宗地:以其高度为临街深度;
  梯形宗地分两种情况:平行的、垂直的;
  正三角形的宗地:以其高度的1/2为临街深度;
  逆三角形的宗地:比照袋地计算;
  街廓纵深在36m以下者:以中间线分前后两部分计算;
  宗地深度超过里地线者:以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。
(2)路角地:几种加成减成情况
(3)袋地:按起讫深度指数表,比照临街地方法计算
(4)其他土地:主要是里地按路线价四成计算
(5)实例计算 第九章 土地估价方法之五——路线价估价法
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