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土地估价的原则和方法

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:58:00| 估计理论与方法|人气:268

土地估价的原则和方法,土地估价师考试真题,土地估价师考试试题, 五、土地估价的原则和方法(这部分内容对土地估价实务的出题很重要)
1、土地估价概念
概念要点:(1)土地估价必须依据土地估价的原理和方法;
(2)土地估价必须依据充足的市场土地资料;
(3)土地估价必须考虑政府土地政策的影响;
(4)土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况;
(5)土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。
2、土地估价原则(前四个原则最重要)
(1)替代原则。市场比较法以其为基础,收益还原法也与其有较深渊源。
(2)预期收益原则。剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。
(3)最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。
(4)报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。
(5)需求与供给原则。土地有其特有的供求规律,竞争主要在需求方面进行,因此,地价不能仅根据均衡法则来决定。此外,还应考虑时间因素,作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。
(6)竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关,是收益还原法估价的基础之一。
(7)贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价,它是收益递增递减原则的应用,也是收益还原法和剩余法估价的基础。
(8)变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。
(9)协调原则。在土地估价时,应认真分析土地与周围环境的协调关系。
3、土地估价方法
(1)基本估价法:由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法
(2)应用估价法:又称大量估价法,是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估,该类方法的关键在于建立评估标准,多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。
土地估价的原则和方法
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