基准地价评估学习

基准地价评估学习,土地估价师考试真题,土地估价师考试试题, 一、基准地价评估概述
1、基准地价评估的基本任务和原则
（1）基准地价评估的基本任务
当前城市基准地价评估的任务应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。
（2）基准地价的特点
（3）基准地价评估思路
a.评估时的土地用途以现在实际用途为主。
b.采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。
c.根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线。
2、基准地价评估的原理
（1）土地位置差异带来的不同土地收益是评估基准地价的依据。
（2）各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。
（3）不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。
（4）城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。
（5）土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。
3、基准地价评估思路
（1）以土地级别或土地条件均质区域为基础进行基准地价评估。
（2）建立宗地地价修正体系。
4、基准地价评估的基本要求
六项基本要求
5、我国基准地价评估的资料条件
（1）能直接反映地租、地价的资料。
（2）房地交易、出租中包含的地价资料。
（3）企业经营活动中利用土地的效益资料。
二、基准地价评估的程序与方法
1、基准地价评估区域的确定
（1）两种划分方法
（2）两种划分类型
（3）划分评估区域的主要作用
（4））划分评估区域的依据
2、基准地价评估资料的收集与调查
（1）制定资料收集计划
（2）编制调查表格
（3）人员培训
（4）划分调查区
（5）确定调查方法
（6）资料收集的一般要求
（7）资料收集的途径
（8）地价调查资料审核
3、资料整理
（1）市场交易资料整理（重点）
a.样点地价测算
根据11种市场交易资料评估地价。
b.样点地价的出让年期修正
修正到各类土地法定的最高出让年限。
c. 样点地价的交易时间修正
d. 样点地价的容积率修正
e. 样点地价资料的整理
包括样点地价的分类统计以及样点地价分布图的编制。
（2）土地利用效益资料整理
a.土地利用类型的划分
b.单元土地质量指数的计算
c.企业标准资本额的计算
d.企业合理工资量的计算
e.企业效益资料的整理
4、样点数据检验（看一看）
（1）数据处理方法检验
（2）样点资料归类
（3）样本总体分布类型检验
（4）剔除异常数据
5、基准地价评估（看一看）
（1）评估模型选择
（2）参数估计
（3）基准地价评估
6、利用路线价评估基准地价
（1）应用范围
（2）两个容易被忽视的问题
三、基准地价的确定
1、基准地价确定的原则
（1）以实际数据测算的结果为准，以比较评估结果为辅。
（2）土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行休整。
（3）土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证。
（4）要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策。
2、基准地价的确定
（1）方法
（2）结果要求
对已评定土地级的城镇，一般情况下每一级土地应有综合、商业、住宅、工业用地等四种基准地价；没有评定土地级的城镇，一般按区域确定基准地价，性质单一的区域只评估一种用途的基准地价，多用途区域应评估出多种用途的基准地价。
四、基准地价修正系数表的编制
1、编制基准地价修正系数表的目的
2、基准地价修正系数表编制的基础
基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。
3、影响地价的因素分析与基准地价修正因素
（1）影响地价的因素分类（需要掌握）
主要有区域因素和个别因素。
（2）商服业用地影响因素
（3）住宅用地影响因素
（4）工业用地影响因素
4、基准地价修正系数表的编制
（1）土地级别基准地价修正系数表的编制
a.确定级别内商业、住宅、工业用地的基准地价。
b.选择编制基准地价修正系数表的因素。
c.样点地价、土地收益资料的整理。
d.各级土地中各行业用地修正幅度的确定。
e. 基准地价修正系数表的编制及因素条件的说明。
（2）均质区域基准地价修正系数表的编制
a.确定区域基准地价。
b.选择修正因素。
c.样点地价的整理。
d.计算各区中的地价修正幅度。
e. 编制基准地价修正系数表。
（3）土地级别和均质区域基准地价修正系数表的编制
（4）土地定级总分值的基准地价修正系数的确定
5、基准地价修正系数表的验证（看一看）
五、基准地价评估成果整理及验收
1、基准地价成果的整理
（1）要求和方法
（2）成果图件整理
基准地价评估资料图和基准地价评估成果图
基准地价图的编制要求、内容、表示方法、清绘和整饰
（3）基准地价表和基准地价因素修正系数表的整理
（4）基准地价评估报告的编写
编写工作报告和技术报告的目的、编写要求、主要内容。
2、基准地价成果的验收及公布
（1）基准地价成果的验收
检查验收的组织、程序、标准。
（2）基准地价与标定地价公布
基准地价与标定地价评估成果可采用图、表两种形式公布。
六、基准地价成果更新与应用
1、城镇基准地价成果的更新
更新的目的和技术途径
2、城镇基准地价成果应用
（1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务。
（2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据。
（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式。
（4）为确定土地使用权出让价格，加强土地使用权出让和划拨土地使用权管理服务。
（5）为政府管理地产市场提供价格数据。
（6）在企业清产核资和组建股份制企业中，核定企事业单位所占有使用的土地资产量。
（7）为征收土地税费提供依据。
（8）在城市规划等工作中的应用。 基准地价评估学习