城市土地分等定级规程3

城市土地分等定级规程3,土地估价师考试真题,土地估价师考试试题, 7 单元分值计算及土地级评定 
7.1 土地级划分的工作步骤 
a. 定级单元划分； 
b. 单元内定级因素分值计算； 
c. 土地级的初步划分； 
d. 土地级差收益计算或市场交易价格定级; 
e. 土地级的实地校核及确定。 
7.2 定级单元划分 
定级单元是评定土地级的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。单元边界（网格法划分单元除外）由线状地物或权属界线组成。 
7.2.1 单元划分原则: 
a. 单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异不得≥１００／ｎ＋１（ｎ－拟划分的土地级数）； 
b. 单元面积确定在5-25公顷之间。在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。采用计算机系统为辅助手段进行城镇土地定级时，划分的网格单元面积应不大于0.25公顷； 
c. 划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性； 
d. 商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。 
7.2.2 单元边界 
单元之间的界线按以下顺序优先采用： 
a. 定级底图上依比例尺表示的自然线状地物； 
b. 铁路； 
c. 交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）； 
d. 权属界线或权属单位内部的土地类型界线； 
e. 行政区划界线； 
f. 其它地物。 
7.2.3 单元划分方法: 
7.2.3.1 主导因素判定法 
a. 用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征点作各自分值剖面图; 
b. 根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置做为单元边界位置，结合经验，把因素得分基本一致的区域，划分为同一单元。 
7.2.3.2 叠置法 
a. 主要因素作用分图叠置，勾画作用分基本一致的区域，形成图斑; 
b. 经适当调整得到单元。 
7.2.3.3 动态网格法 
a. 以 1/4 或 1/16 公里网格把城镇划分成若干基本网格; 
b. 选择包括市中心、市郊在内的几类不同的典型网格，在四等分点检查每类网格内部 2 个以上主导因素的差异; 
c. 某类网格内同一因素分值差异 ≥100/n＋1 时，此类网格四等分加密。重复检查、加密，直至满足要求后得到单元。 
7.2.3.4网格法 
采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可把城镇划分为若干面积相同的网格。 
7.2.4 空白单元图绘制 
a. 在定级基本底图上落实、调整各单元，标注单元编号； 
b. 用绘图薄膜蒙绘出同等比例尺的透明或半透明空白单元图； 
c. 采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可在系统内直接生成单元，系统应能够显示单元图，并输出典型区域的单元图。 
7.3 单元内定级因素作用分的取值 
用空白单元图叠置在各作用分值图上，选择以下方法取值和计算: 
a. 以单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值; 
b. 以单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值; 
c. 以单元几何中心点的分值代表单元分值。当单元面积较大时, 
不能采用此法; 
d. 以单元各转折点、明显变化点的平均分值代表单元分值;
e. 综合运用上述方法，计算分值; 
f. 采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，按相应衰减公式直接计算呈点、线状分布的定级因素对单元中心点的影响作用分值或直接读取单元中心点落在面状因素不同指标区域的作用分作为单元分值。 
7.4 单元内商服繁华影响度分值计算 
7.4.1 单元内各级商服繁华作用分(fij)获取 
a. 同时存在多级职能影响时，对各级作用分仅取值一次; 
b. 受多个同级职能影响时，取其中最高作用分。 
7.4.2 商服繁华影响度分值计算 
单元内繁华影响度分值(fj)按下式计算: 
n 
fj=∑ fij 
i=1 
式中: fij分别为各级商服繁华中心对j单元的影响作用分 
fj为商服繁华因素对j单元的影响作用总分 
n 为商服中心级别数目 
7.5 单元内交通条件分值计算 
7.5.1 道路通达度分值计算 
7.5.1.1 单元内各级道路通达作用分(fj)获取 
同时存在多种道路类型影响时，取各种道路类型对单元的最高影响作用分值。 
7.5.1.2 通达系数(kj)确定 
a. 含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数（见附录c）。 
b. 各通达系数值为: 
大于4方向，系数=1.00 
等于 3方向，系数=0.91 
等于 2方向，系数=0.81 
等于 1方向，系数=0.58 
7.5.1.3 单元内道路通达度分值(fj)计算，公式为： 
fj=fj×kj 
式中: fj分别为道路通达因素对j单元的影响作用分 
fj为道路通达因素对j单元的影响作用总分 
kj为j单元的通达系数值 
7.5.2 公共交通便捷度分值计算 
7.5.2.1 单元内各公交便捷作用分(fj)获取 
同时存在多个公交站点影响时，取各公交站点影响单元的最高的作用分值。 
7.5.2.2 通达系数(kj)确定 
a. 含公交线路的单元计算公交线路通达的方向数，无公交线路的单元计算通往公交线路的方向数（见附录c）。 
b. 各通达系数值为: 
大于4方向，系数=1.00 
等于 3方向，系数=0.91 
等于 2方向，系数=0.81 
等于1方向，系数=0.58 
7.5.2.3 单元内公交便捷度分值（fj）计算公式为： 
fj=fj×kj 
式中: fj分别为公交便捷因素对j单元的影响作用分 
fj为公交便捷因素对j单元的影响作用总分 
kj为j单元的通达系数值 
7.5.3 对外交通便利度分值计算 
7.5.3.1单元内各类对外交通便利度作用分(fij)获取 
a. 同时存在多类对外交通设施影响时，对各类对外交通设施影响作用分仅取值一次; 
b. 受多个同类对外交通设施场所影响时，取其中最高作用分。 
7.5.3.2单元的对外交通便利度分值（fj）计算式为： 
n 
fj=∑ fij 
i=1 
式中: fij分别为各类对外交通设施因素对j单元的影响作用分 
fj为对外交通设施因素对j单元的影响作用总分 
n 为对外交通设施因素不同类型的数目 
7.6 单元内基础设施状况分值计算 
7.6.1 生活设施完善度分值计算 
按生活设施完善度分值图或查对生活设施完善作用分值表，按下式计算各单元分值(fj): 
n 
fj=∑ fij 
i=1 
式中: fij分别为各类生活设施对j单元的影响作用分 
fj为生活设施因素对j单元的影响作用总分 
n 为生活设施因素不同类型的数目 
7.6.2 公用设施完备度分值计算 
7.6.2.1单元内各类公用设施完备度作用分(fij)获取 
a. 同时存在多类公用设施影响时，对各类公用设施影响作用分仅取值一次; 
b. 受多个同类公用设施场所影响时，取其中最高作用分。 
7.6.2.2 单元的公用设施完备度分值（fj）计算式为： 
n 
fj=∑ fij 
i=1 
式中: fij分别为各类公用设施对j单元的影响作用分 
fj为公用设施因素对j单元的影响作用总分 
n 为公用设施因素不同类型的数目 
7.7 环境条件分值计算 
7.7.1 环境质量优劣度分值计算 
按环境质量优劣度分值图取样和计算，直接得到单元分值。 
7.7.2 绿地覆盖度分值计算 
按绿地覆盖度分值图取样和计算，直接得到单元分值。 
7.7.3 自然条件优劣度分值计算 
按自然条件优劣度分值图取样和计算，直接得到单元分值。 
7.8 人口密度分值计算 
按人口密度分值图取样和计算，直接得到单元分值。 
7.9高级商务集聚规模分值计算 
按高级商务集聚规模分值图取样，直接得到单元分值。 
7.10产业集聚规模分值计算 
按产业集聚规模分值图取样和计算，直接得到单元分值。 
7.11 土地级的初步划分
7.11.1 划分原则 
a. 评定每个单元的因素及数目必须相同，各单元内因素的权重分值及作用分应填入附录 a表a20，求取各单元总分。采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可以不用填写表a20，可以按照下式直接计算单元总分： 
n 
fj=∑ fij×wi 
i=1 
式中：fj—各因素对j单元影响的总作用分； 
n—定级因素的个数； 
fij—i因素对j单元影响的作用分； 
wi—i因素的权重。 
b. 土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不同的总分值区间。按从优到劣的顺序分别对应于 1、2、3、……ｎ个等级值(ｎ为正整数); 
c. 任何一个总分值只能对应一个土地级; 
d. 土地级数目，依不同城镇规模、复杂程度而定，一般确定: 
大城镇 5～10 级; 
中等城镇 4～7 级; 
小城镇以下 3～5 级; 
将划分结果和单元划分状况填入附录a 表a21； 
e. 在图上对相同级别的相邻单元勾画连块，初步得到各土地级。采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，将总分处于同一总分区间的单元填充相同颜色，并绘制单元总分等值线图或影像图，作为划分土地级别的参考图，初步得到各土地级； 
f. 按总分和城镇状况确定 1～2 个不同的划分级别方案。 
7.11.2 划分方法 
a. 总分数轴确定法。以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。 
b. 总分频率曲线法。对总分值作频率统计，绘制频率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。 
c. 总分剖面图法。沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。 
7.12 土地级差收益计算 
级差收益包含经济效益和社会效益，各计算步骤为: 
a. 分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值; 
b. 以同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差。 
c. 扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益; 
d. 对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异原则。 
7.13市场交易价格定级 
市场交易价格差异是土地区位差异在价格上的反映。在土地市场发达、土地交易案例多的城镇，根据各类型用地市场交易样点地价划分土地级别，工作步骤为： 
a.按城镇土地条件相似和样本地价相近划分各类用地的均质地域； 
b. 按《城镇土地估价规程》的要求，对均质区域内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，得出各均质地域平均地价； 
c. 对各均质地域平均地价进行数理统计分析，确定各土地级相对应的平均地价区间； 
d.在图上对处于同一土地级地价区间的相邻均质地域勾画连块，得到各类用地的土地级； 
7.14 土地级的确定和实地校核 
初步划分的土地级须在实地校核和验证，并参考级差收益测算结果及市场交易价格定级结果对土地级的范围、边界、级别进行修订调整。修订的原则： 
a. 土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致； 
b. 级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大； 
c. 各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显差异并成正向级差； 
d. 保持自然地块及权属单位的完整性； 
e. 边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。 
8 编制土地级别总图及量算面积 
8.1 面积量算 
土地定级工作要求对土地级别面积进行量算并进行汇总、统计。面积量算在清绘清楚的土地定级底图或在计算机系统电子图上进行。 
8.1.1 面积量算方法 
面积量算采用解析法或图面量算法（图解法、求积仪法、方格法）不论采用何种方法，均应独立进行两次量算;采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，面积量算采用解析法，系统进行一次量算;面积量算应利用图幅面积对量算图斑面积进行控制。 
8.1.2 量算记录与统计 
a. 土地面积计算单位一律使用平方米，准确到小数后一位, 其后数字四舍五入。 
b. 量算数据直接填入表格，不许涂改。错字用水平线划掉，重新记在上方。 
c. 土地级别按图斑进行统计，结果分别填入附录 a表a22 和 
表a23 。 
d. 定级数据需认真核对，归档立案，建立土地级别统计台帐。 
8.2 土地级别图编图的要求 
土地级别图要直观地反映土地的优劣、土地的空间和地域组合及面积状况。土地的级别和位置通过不同的图斑、色调、灰度、注记等来反映。 
编图以图幅为单位，其比例尺与定级工作底图相一致。按需要可在分幅图的基础上编绘总图。
采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，土地级别图的编码规则应按国家有关规定执行。 
8.3 土地定级成果图的编制 
8.3.1 土地定级单元图的编制 
a. 单元图要反映分值来源、单元界线、单元编号。 
b. 单元分值按附录表a1、表a2、表a3、表a4规定的因素顺序依次排列。 
c. 单元界线用0.3毫米实线表示。 
d. 单元编号用阿拉伯数字表示。 
e. 单元综合示例为(30,25,15,15,10,5)/150, 式中分子为分值来源, 分母为单元编号. 当单元面积较小时, 可只表示单元编号。 
f. 采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，系统必须存储并能够分别显 
示各因素的单元分值图及单元总分图，输出典型区域各因素的单元分值图及单元总分图。 
g. 单元图图示及图例见附录c。 
8.3.2 土地级别图的编制 
8.3.2.1 土地级别图要反映土地级别及界线、位置、面积和与土地利用效益有关的城镇道路、土地用途等. 
8.3.2.2 编图前, 要将定级成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。 
8.3.2.3 土地级为最小制图单元。最小上图图斑为1公顷。 
8.3.2.4 将定级成果用图示、符号、注记等标注在图上。 
a. “级”用大写罗马数字“ ⅰ、ⅱ、ⅲ、……” 分别表示“一级、二级、三级、……”。 
b. 土地级面积用阿拉伯数字标注在罗马数字右下角表示, 面积单位为公顷.整个符号如“ ⅱ 1018”。 
c. 土地级的边界用实线表示。 
8.3.2.5 土地级别图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的道路,一般表示主干道、次干道、支路, 主次干道用双实线、支路用单实线表示。 
8.3.2.6 表示土地利用类型时, 商服业用地符号不依比例反映各级商服中心, 其它土地类型只反映能够上图的图斑。 土地类型的界线用虚线表示, 土地分类及图示符号按地籍调查标准。 
8.3.2.7 其它符号标准尽量简化，图示符号按地籍调查标准。 
8.3.2.8 编绘总图综合取舍时，最小上图面积不得小于 12.5×12.5 平方毫米。 
8.3.2.9 各地可根据需要编绘彩色土地级别图。各土地级色彩以暧色为主，邻级色差不宜过大。 
8.4 土地级别图的清绘及图面整饰 
8.4.1 土地级别图的清绘 
a. 各级行政界线以线径 0.2～ 0.4 毫米的虚实相间线绘制。 
b. 土地级别界线以线径 0.4 毫米的实线表示。 
c. 主干道用0.3 毫米的双实线表示, 次干道用0.2 毫米的双实线表示, 支路用0.3 毫米的单实线表示。 
d. 土地利用类型界线用间隔1.5 毫米、线径0.3 毫米的虚线表示。 
e. 级别图上要简单表示与土地利用有关的自然、经济特征要素. 图示符号、注记按地籍调查标准。 
f. 土地级别图图示及图例见附录d 。 . 
8.4.2 图面整饰 
土地级别图除按要求标出各土地级外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、图例、指北针、比例尺等，最后应该标出制图单位及时间. 样图见附录d 。 
9 土地级的边界落实及分宗整理 
9.1 基本要求 
土地级别划定后, 必须将其边界落实到大比例尺地图、地籍图上。完成了地籍调查的单位, 必须将级别界线落实到地籍调查图, 并核实相应的土地使用单位; 没有进行地籍调查, 将级别界线落实到大比例地图上, 并核实相应的土地使用单位。 
9.2 土地级边界的落实 
9.2.1 有1:500 或1:1000图件的城镇，可在室内按土地利用现状确定土地级别界。 
9.2.2 没有大比例尺图件的城镇, 分级工作底图上的土地级别界, 必须实地落实或核对每一处的土地级别界线, 并附文字详细说明级别界线经过的地点。 
9.2.3 图件比例尺在底图与1:1000之间的城镇, 比较明显的地物或已反映了权属位置的地方, 土地级别界线可在室内确定。不能室内确定界线的地方, 必须实地落实或核对每一处的土地级别界线, 并附文字详细说明级别界线经过的地点。 
9.3 宗地土地级的落实、确定 
根据评定的土地级别, 落实每一宗地的土地级别。 
当一宗地面积过大或进深较深, 可按调查的区域临街平均进深按面积加权。 
9.4 分宗整理、统计 
9.4.1 以区或街道辖区为单位, 按土地级别进行宗地整理、统计。 
9.4.2 分宗整理、统计数据需认真核对，归档立案，建立宗地统计台帐。 
10 土地定级报告及成果验收 
10.1 土地定级报告的主要内容。 
a. 土地定级工作情况, 包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等；
b. 土地定级对象的自然、经济及社会概况； 
c. 阐述土地定级的方法。包括确定定级体系和定级单元，定级因素和指标选择，土地定级方法与步骤、级别确定与划分的方法等； 
d. 土地定级成果； 
e. 土地级别分析报告，包括级别分布特点与规律，地域组合特点，土地级别差异的原因，目前土地利用中存在的问题； 
f. 从土地管理的角度说明土地级别与税额、出让金之间的衔接，不同的级别为土地税收和有偿转让服务的途径（如不同行业的折扣系数，商业中交叉路口沿街背街的增减系数等）； 
g. 土地级别图； 
h. 土地定级工作的各种表格； 
i. 其它土地定级成果。 
10.2 检查制度 
为保证土地定级成果质量，每个阶段或每道工序完成后必须认真检查，并建立工作人员和技术负责人之间自检与互检相结合的检查制度。 
10.3 验收制度 
a. 土地定级工作完成后，由开展工作的作业组或队伍，写出成果检查说明，连同定级报告和成果一并报省（自治区、直辖市）国土资源管理部门。 
b. 各省（自治区、直辖市）国土资源管理部门负责本辖区土地定级的检查验收。由省国土资源管理部门和有关单位抽调技术负责人组成验收小组，按规程进行验收。 
c. 国土资源部对各地的土地定级工作进行抽查。 
10.4 验收标准和内容 
检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及要求有： 
a. 土地定级工作程序和工作方法； 
b. 图件、准备工作、因素—分值图等的检查； 
c. 单元划分检查。检查单元总数的 5-10％，划分错误不得超过检查单元数的 5％； 
d. 级别评定检查。检查图斑总数的 5-20％，计算土地级别的总分值，凡因总分值的误差使评定的土地发生跨级者为错误图斑，错误图斑个数不得超过检查图斑数的 5％； 
e. 编图检查。抽查图斑总数 10-20％，其图示、符号、注记等错误不得超过检查图斑数的 5％； 
f. 面积量算检查。检查控制面积和图斑量算面积，检查数为各自总数的 10-20％，其最后差错率不得超过检查数的 5％;  城市土地分等定级规程3