土地估价实务讲解11

土地估价实务讲解11,土地估价师考试真题,土地估价师考试试题, 辅导内容：
综合计算题辅导（3）
一、2000年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点：
本题旨在综合考察如何采用市场比较法评估土地价格，难点在于如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正、如何估算最终价格等。
常见问题：
1、案例选择错误；
2、没有进行楼面地价修正；
3、没有将租赁案例的土地租金还原为土地价格；
4、没有进行开发程度调整；
5、年期修正、期日修正、容积率修正、区域因素和个别因素修正错误；
6、最终价格计算错误。
二、2002年综合计算题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点：
1、确定评估思路；
2、利用成本逼近法时利息的计算；
3、承租土地使用权价格的测算。
常见问题：
1、缺少评估思路或思路叙述不清；
2、利用成本逼近法测算地价出错；
3、使用市场比较法时条件指数取值错误；
4、土地开发程度修正出错；
5、承租土地使用权价格测算错误。 
一、简答题:
1、题目：
某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款？（保留小数点后一位数）
项目其他资料如下：
1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为90%。
4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。 
解题：
（一）解题思路
1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格；
2、 运用剩余法估算土地价格；
3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。
（二）本题应用的主要公式
1、收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
年出租总收入=商铺年出租总收入+写字楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
（三）计算步骤
1、应用收益还原法测算房地产总价
（1）计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000（平方米）
商铺建筑面积=5000（平方米）
写字楼建筑面积=30000-5000=25000（平方米）
商铺年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（万元）
写字楼年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（万元）
年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864（万元）
（2）计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4（万元）
年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1（万元）
年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18（万元） 
年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7（万元）
年折旧=建安造价/46=195.7（万元）
年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（万元）
（3）计算年房地纯收益 
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1（万元） 土地估价实务讲解11